نشریه شماره   192   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

کارد فروش (( تراکم )) به استخوان رسید

دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور ميگويد: «فروش شهرسازي بايد متوقف شود» ! اما بهراستي آيا امكان توقف كامل اين روند وجود دارد. فروش تراکم سوژه جديدي در کلانشهرها بهويژه تهران نيست اما اين ادعا که قرار است فروش تراکم متوقف شود، موضوعي جديد و چالشبرانگيز است. آن هم در شرايطي که گزارشهاي ميداني خبرنگار پيام ساختمان حاکي از آن است که معضل شهر فروشي همچنان در شهرها ادامه دارد.

تراکم فروشي بيش از 25 سال است در کشور ما رواج يافته است. اين کار اگرچه ابتدا از تهران آغاز شد اما کمکم نهتنها به  شهرهاي بزرگ بلکه به روستاها هم سرايت کرد و يک وسيله بيضابطه براي کسب درآمد شهرداريها، افراد سودجو و فرصتطلب و ... شد. بهاينترتيب در محلههايي که مثلاً تمام ساختمانها سه يا چهار طبقه است، مشاهده ميشود در يک کوچه 10متري، اسکلت يک ساختمان 8 يا 10 طبقه بالا رفته است. در همين تهران که اخيراً وزارتخانه و شوراي عالي شهرسازي مقابله با اين معضل بزرگ شهري را در دستور کار قرار داده است، ساکنانش در سايه بيتوجهي مسئولان و کسب درآمد شهرداريها، در تخريب ظرفيتهاي سكونتي با يكديگر مسابقه گذاشتهاند و در شرايطي که ناهنجاريهاي شهري در برخي نقاط کشور بيداد ميکند، طبق آمارهاي منتشرشده، سطح اشغال ساختمانها در برخي شهرها به 100 درصد رسيده است، يا در برخي شهرها بهوضوح تفاوتي بين حريم و غير حريم ديده نميشود.

ادامه سياست فروش تراكم

اين روزها در حالي انتقاد از رويه صدور مجوزهاي ساختماني بابت فروش تراکم اضافه و تغيير کاربري، براي بازنگري و اصلاح روي ميز نهادهاي نظارتي است که تراکم فروشي در شهرها با آهنگ کندتري از طريق دور زدن خطوط قرمز قانون توسط بسازوبفروش ها و همکاري شهرداريها ادامه دارد، در واقع اين سياست فروش تراكم مازاد است که ادامه دارد.

از سويي فروش تراکم همانند فروش آسايش مردم تبديل به گره کوري شده که کسي ديگر نميتواند آن را باز کند، چراکه ديگر در محلهها نميتوان واحدهاي ساختهشده را تخليه و خراب کرد. فروش تراکم يعني اينکه يک ساختمان چهار واحدي را بکوبند، آلودگي صدا و هوا ايجاد کند و با اتلاف هزينه و خرد کردن سرمايه ملي يک برج بيست واحدي بسازند و خانوادههايي که اين واحدها را ميخرند نيز هرکدام چندين نفرند که خدمات شهري طلب ميکنند، خودرويي دارند که هوا را آلوده ميکند و ...  بنابراين فروش تراکم فروش آسايش و امنيت اجتماعي شهر است، بيهويتي معماري، خطرات زيستمحيطي، آلودگي هوا، کمبود فضاي سبز و مراکز خدمات عمومي و افزايش مداوم هزينههاي شهري است و با نهايت تأسف بايد گفت: جاي زخم اين بيقانونيها به اين زوديها التيام يافتني نيست.

کارد تا جايي به مغز استخوان رسيده و زخم آن عميقتر شده که هفته پيش روساي شوراهاي شهر 8 کلانشهر كشور از عباس آخوندي درخواست كردند تا به رويهاي كه در کميسيونهاي ماده 5 و ماده 100 شهرداريها، بابت دلالي شهري، فروش تراكم و تغيير کاربري حاکم شده، از طريق تصميمگيري در شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور پايان داده شود. يكي از چند خواسته مشترك اعضاي پارلمانهاي محلي شهرهاي بزرگ از وزير راه  و شهرسازي، متوقف كردن مصوبات موردي در دو كميسيون زيرمجموعه شهرداريها بود.

چنانکه به گفته اعضاي شوراهاي شهر، در برخي از شهرها، شهرداري رسماً براي پرداخت حقوق و دستمزد، به تراكم فروشي وابستهاند، از طرفي در شرايطي كه رئيس شورايشهر در هر شهر، عضو كميسيون ماده 5 (نهاد تصويبکننده اضافه تراکم و تغيير کاربري) است اما به دليل نداشتن حقراي، اين حضور عملا باطل است و تاثيري در جلوگيري از روند ندارد.

وزير راه و شهرسازي نيز در پاسخ به خواسته اعضاي شورا اعلام كرده اصليترين مسئله موجود در شهرها اين است كه شهروندان در اولويت نظام مديريت شهري قرار ندارند بلكه اين كالبد شهر است كه به حقوق شهروندان ترجيح داده ميشود. به گفته وي مشكل نظام مديريت شهري در اين است كه به كالبد نگاه ميكند، در اين صورت مردم كنار ميروند و مقررات شهري و اصول ساختوساز قابل خريد و فروش ميشود. اگر شهروندان را محور شهر قرار دهيد، در آن صورت مساله اصلي شما طرحهاي جامع و تفصيلي و پروژه‌‌هاي عمراني نخواهد بود بلكه دغدغه شما در نظام حكمروايي محلي خلاصه ميشود.

رقم فروش تراکم در شهر تهران

متأسفانه شهرداريها در زمينه فروش تراکم در سالهاي اخير عملکرد خوبي نشان ندادند و زير سايه طرح تفصيلي بخشنامههاي بسيار زيادي در معاونت شهرسازي شهرداري ابلاغ شد که اغلب آنها مغاير با مفاد طرح تفصيلي  و جامع بود و درحاليکه در شهرهاي بزرگ دنيا از طريق اخذ ماليات، شهر را اداره ميکنند نه فروش تراكم، اما اين روش ابزاري براي تأمين بودجه شهرها در کشور شده است.

طبق آمار منتشرشده در ميان کدهاي درآمدي شهرداري تهران در بودجه 92 مصوب شوراي شهر حدود 4 هزار ميليارد تومان منابع درآمدي از محل فروش تراکم مازاد و انواع عوارض بر پروانههاي ساختماني به دست آمد که با احتساب افزوده شدن درآمدهاي کسبشده از محل تغيير کاربري، عوارض متفرقه و حذف پارکينگها به اين رقم درآمدي، نزديک به 50 درصد درآمدهاي شهرداري تهران از محل منابع درآمدي ناپايدار تأمين شده است، در نتيجه سال گذشته عوارض مازاد بر تراکم بيش از دو هزار و 700 ميليارد تومان براي شهرداري تهران تأمين درآمد کرده است. حالا کار به نقطهاي رسيده که استاندار تهران نيز ابراز نگراني خود را بابت فروش تعداد بالاي تراکم و رقم فروش آن در شهر تهران اعلام ميکند.

سکوت متوليان

اما ‏سؤال اينجاست که آيا نهادها اين حق را دارند که در صورت نبود بودجه، مطابق دلخواه خود عمل کنند و به حقوق شهروندان دستاندازي کنند، اينکه متوليان شهري در هر گوشه و کناري بهراحتي عنوان ميکنند به دنبال قطع کمکهاي دولتي به شهرداريها در اداره شهر مجبور به خودگرداني و فروش تراکم هستند، چقدر قانوني است؟

 پروژههاي عمراني شهري بدون توجه به نقشه جامع شهرها تعريف مي شود و بابت فروش تراکم به هر مالکي اين فرصت ميدهند که خانه يک يا دوطبقه را با پرداخت سهم شهرداري (عوارض، تغيير کاربري، تراکم) به چندين طبقه تبديل نموده و در کنار آن سود اقتصادي هنگفتي نصيب خود کند. حال آنکه تراکم ساختمان، حقوق عمومي است نه ملک شهرداري يا وزارت راه و شهرسازي يا هر کميسيون ديگري که آن را ببخشد.

نقشه جامع و تفصيلي براي اين تعريف شد تا تراکم بر اساس خدمات قابل ارائه به شهروندان تعريف شود. بنابراين وقتي با توجه به مجموعه خدمات شهري در يک هکتار زمين، گنجايش، يک تعداد معين تعريفشده نميتوان به دو برابر تعداد، اجازه اسکان و سکونت داد و اين قضيه مثل اين است که در اتاقي که گنجايش ده نفر را دارد، بيست نفر را در آن جاي بدهيم. تراکم در ساختمان نسبت مساحت زيربناي ساختمان در مجموع طبقات به کل مساحت زمين مسکوني است. «سرانه» نيز مقدار زميني است که از کاربريهاي شهري سهم هر يک از شهروندان ميشود بنابراين خدمات شهري بهتناسب تراکم و سرانه توزيع ميشود، حال خوانندگان قضاوت کنند وقتي تراکم مازاد بر گنجايش شهر و نامنطبق با خدمات موجود، ارائه شود چه اتفاقي ميافتد.

با توجه به آنکه براي مبارزه با اين پديده وظايف و اختياراتي از سوي برخي مراجع داراي صلاحيت تعريفشده تا مقابل اين بيقانونيها بايستند، همچون شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، ديوان عدالت اداري، مراجع قضايي و ... اما به نظر ميرسد طي اين چند سال اين مراجع قانوني و نظارتي با غفلت و سکوت يا بي خبري نسبت به تضييع حقوق شهري، آينده کشور و زندگي شهروندان را ناديده گرفتهاند.