هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   192   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

موانع افزایش قیمت مسکن

شهلا روشني

برخلاف پيشبينيهاي متعدد برخي از کارشناسان و مسئولان نه تنها قيمت مسکن در تير و مرداد 93 افزايش نداشته است بلکه  با کاهش نيز روبهرو بوده است . آمارهاي جديد دفتر برنامهريزي و اقتصاد مسکن حاکي است کاهش قيمتي که در تيرماه امسال بعد از دو ماه متوالي افزايش، دامن بازار مسکن را گرفت در مرداد نيز ادامه پيدا کرد و در دو ماه تابستان، قيمت مسکن بهصورت يکنواخت کاهش يافت. در مرداد ماه ميانگين قيمت واحدهاي مسکوني در تهران 2درصد نسبت به تير کاهش پيدا کرد. در تيرماه نيز قيمت مسکن معادل 1.1درصد نسبت به خرداد ارزان شده بود.اما بسياري از ذينفعان ميخواهند با شايعهپراکني و استفاده از رسانههايي که مافيايي کار مي کنند بازار امن مسکن بازار مسکن را نا امن کنند. در متن زير ابتدا نگاهي داريم به روند قيمت بازار مسکن در6 ماهه نخست و در ادامه نظر کارشناسان در مورد قيمت آينده مسکن را ميخوانيم:

آمارها چه ميگويند ؟

کاهش قيمت مسکن درتابستان چون از يکسو بعد از افزايش 11درصدي قيمت در ارديبهشت و خرداد اتفاق افتاده و از سوي ديگر ميزان افت آن در مقايسه با بهار ( رشد 4درصدي) قابلتوجه بوده است ، درنتيجه سبب شده قيمتها به سطح اسفند سال گذشته برگردد.هماکنون متوسط قيمت يک واحد مسکوني در تهران مترمربعي 4 ميليون و 200 هزار تومان است. بر اساس اين گزارش «اولين موج» کاهش قيمت مسکن در سال جاري، در فروردينماه با 7درصد نزول در منحني نرخ رشد ماهانه قيمت، شکل گرفت. بااينحال در ارديبهشت و خرداد به دليل شوکهاي اقتصادي ناشي از کاهش نرخ سود بانکي و اجراي فاز دوم هدفمندي، قيمت مسکن يک ماه 6درصد و ماه بعد 5درصد افزايش يافت، اما ازآنجاکه اين صعودها منشأ دروني نداشت و در داخل بازار مسکن همه متغيرها، از عرضه مازاد گرفته تا بيميلي طرف تقاضا به خريد، از رشد قيمت پشتيباني نميکرد، درنتيجه، تغيير فصل باعث تغيير مسير منحني نوسان قيمت شد.درنتيجه اين تغيير مسير، تيرماه امسال دومين موج کاهش قيمت مسکن مربوط به سال93، اتفاق افتاد و سومين موج نيز مرداد ماه حاصل شد.در ماههاي ارديبهشت و خرداد حدود 200هزار تومان در هر مترمربع به قيمت مسکن افزوده شد، اما در دو ماه اول تابستان درمجموع 150هزار تومان از قيمت هر متر آپارتمان کاسته شد.

بنابراين ميتوان گفت: ارزش واقعي ملک مسکوني در تهران طي نيمه اول سال93 از رشد منفي برخوردار بوده و بهمراتب کمتر از ساير کالاها و خدمات مصرفي خانوارها افزايش پيدا کرده است. مجموع رشد 5ماه قيمت مسکن در سال جاري در شرايطي به يک درصد نميرسد که در مدت 5ماه اول سال گذشته، ميانگين قيمت در تهران 6درصد افزايشيافته بود. هماکنون با پايين آمدن شتاب رشد قيمت مسکن، انتظار ميرود در پايان سال93، معدل تغييرات 12ماهه قيمت با فاصله زيادي از سطح 33درصد سال گذشته کمتر شود. 

افزايش وام مسکن بر التهاب بازار ميافزايد

احمدرضا حقاني کارشناس مسکن با بيان اين مطلب که کاهش قيمتها و رسيدن آن به قيمتهاي چند ماه پيش نشان از عدم سفتهبازي و دلالي در بازار مسکن دارد، به پيام ساختمان گفت:  در حال حاضر قيمتها رو به کاهش است و اين حالت بدون ترديد در آينده نيز ادامه  دارد.

وي با بيان اين مطلب که اين کاهشها تنها به نفع مصرفکننده است، گفت: متأسفانه خريداران مسکن نيز به علت عدم توان خريد از اين بازار غافل ماندهاند.

حقاني تأکيد کرد: بازاري که خالي از  سرمايهگذار و مصرفکننده باشد رکود را تشديد ميکند و مسئولين بايد هر چه سريعتر رونق  را به بازار برگردانند.  وي اضافه کرد:  در اين ميان، توافقات در مورد افزايش وام مسکن بر التهاب اين رکود ميافزايد زيرا مصرفکنندگان در انتظار افزايش وامي هستند که توان خريد آنها را افزايش دهد درحاليکه توان خريد مصرفکننده با افزايش شديد عرضه حالت سينوسي ميگيرد.وي تأکيد کرد نگرانيهاي امروز بابت افزايش قيمتها کاملاً بيمورد است و مردم بايد به شايعات بيمورد مشاوران املاک ،کارشناسان که مدام در رسانهها خبر از افزايش قيمت مسکن ميدهند، گوش ندهند.

فروش املاک بانکها باعث رونق بازار مي شود

باقر ميلاني، کارشناس مسکن با بيان اين مطلب که کاهش قيمت مسکن در زماني رخ داده که ما براي عرضه و تقاضا کار خاصي انجام نداديم، به پيام ساختمان گفت: با افزايش قيمت مسکن در  سال 91 و 92 انتظار کاهش قيمت بعيد نبود .در حال حاضر متقاضي توان خريد ندارد  و اين کاهش همراه با رکود ارزش چنداني در بازار ايجاد نميکند مگر اينکه  اين سايه سياه  رکود هر چه سريعتر از بازار مسکن برداشته شود.

 وي با بيان اين مطلب که مهمترين رويداد در اين رکود اعلام فروش املاک بانکها به دستور بانک مرکزي بود و اگر اين اتفاق روي دهد، ميتوانيم بگوييم که آينده درخشاني در انتظار بازار مسکن است، افزود: اگر بانک مرکزي بتواند فروش املاک بانکها را اجباري کند بازار با رونق فوقالعاده روبهرو خواهد شد

ميلاني ادامه داد: ازآنجاکه املاک اعم از زمين ،مسکوني و تجاري بانکها بيش از 1000 ميليارد تومان است، ميتواند شوک مناسبي به بازار وارد کند .ضمن اينکه کاهش قيمتها در دوران رکود ارزشمند نيست و بايد براي خانههاي خالي و املاک بانکها تدبيري اساسي انديشيد.

هيچ  افزايش قيمتي در بازار مسکن نخواهيم داشت 

دکتر عباسعلي نورا ،نماينده مجلس هشتم و کارشناس ارشد مسائل اقتصادي با بيان اين مطلب که افت جهاني بورس و ثبات نرخ ارز و رکود مسکن درهاي دلالي را باز کرده است ،به پيام ساختمان گفت: اگرچه دولت توانست در تثبيت نرخ ارز موفق باشد اما با رکود در مسکن  سرمايهگذاران آواره ماندند.

نورا  تصريح کرد: ارزاني در دوران رکود به نفع بازار مسکن نيست و اين ارزاني بايد با تقاضا همراه شود .اگر دولت بتواند اين کاهش قيمتها را در دوران رونق نيز حفظ کند ميتوانيم بگوييم در بازار مسکن به بيراهه نميرويم . وي گفت: تثبيت نرخ ارز کار بسيار بزرگي بود و اين ثبات قيمت نيز بايد وارد بازار مسکن شود . با اطمينان به مردم ميگويم که  در آينده نزديک هيچ  افزايش قيمتي در بازار مسکن نخواهيم داشت  و عواملي مانند کاهش جمعيت ، عرضه خانههاي خالي و کاهش قدرت خريد مردم موانعي هستند که جلوي افزايش قيمت را ميگيرند.

سازندگان دندان طمع را بکشند

احمد شکراللهي، کارشناس مسکن در پاسخ به اين سؤال پيام ساختمان مبني بر اينکه آيا کاهش قيمت در دوران رکود باارزش است و آيا اين روند کاهش در ماههاي آتي ادامه دارد، گفت: ازآنجاکه در چند ماه متوالي قيمت مسکن رو به کاهش بوده است فروشندگان بعد از مدتي در فايلهاي پيشنهادي خود تجديدنظري داشته و اين تجديدنظر را ميتوان در تغيير قيمت پايه و همينطور قيمت پيشنهادي مشاهده کرد . وي در پاسخ به اين سؤال که برخي کاهش بيش از اين در قيمتها را نامناسب ميدانند و معتقدند اين کاهش به ضرر سازنده است، گفت: واقعيت قيمتها اينچنين نيست. در بسياري موارد سود حاصله در هر مترمربع واحد مسکوني ساختهشده بالاتر از يکسوم قيمت تمامشده است  و اگر سازندگان ما دندان طمع را بکشند هم به نفع مردم است و هم به نفع سازنده. در حال حاضر اگر خانههاي خالي در تهران بيشتر است به دليل طمع سازندگان آن است زيرا آنها ميخواهند در  هر واحد مسکوني بالاترين سود را ببرند .

افزايش  قيمت در انتظار بازار مسکن نخواهد بود

سعيد ليلاز،کارشناس مسکن نيز با بيان اين  مطلب که به دلايل مختلف سياسي ( ادامه مذاکرات هستهاي ايران و کشورهاي 1+5 ) و کاهش رشد نقدينگي پولي و کاهش عرضه پول در جامعه شاهد رونق ساختوساز نخواهيم بود و نيز افزايش قيمت مسکن نخواهيم داشت ، به خبرنگار ما گفت: بدون ترديد افزايش قيمت بهاندازه تورم نخواهد شد زيرا بازار مسکن بازار بزرگي است که نيازمند تکانهاي بزرگ است .

وي در  مورد اين سؤال که آيا فروش املاک بانکها رونقي به بازار ميدهد، گفت: در ايران سالانه معادل 1 ميليون واحد مسکن ، ساختوساز انجام ميشود که در مقابل اموال بانکها که حدود  16 تا20  هزار واحد است رقم بزرگي محسوب ميشود بنابراين عرضه املاک بانکها نميتواند تکان بزرگ محسوب شود.

 وي خاطرنشان کرد: افزايش  قيمتي در انتظار بازار مسکن نخواهد بود.