نشریه شماره   191   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

آنچه باید درباره تراکم بدانید

یکی از مهمترین مسائلی که بسیاری از افراد ساکن در شهر با آن روبهرو هستند مسئله تراکم است. همه ما هر روز چند بار واژه تراکم را میشنویم ولی معنای درست آن را که در معماری و شهرسازی استفاده میشود نمی دانیم. نخستین معنایی که هر کس بعد از شنیدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور میکند، انباشتگی و فشردگی است. تراکم بهعنوان مقیاس اندازهگیری، جایگاه ویژه و گستردهای در تصمیمگیریها و برنامهریزیهای شهری دارد. تراکمها بر اساس نوع و جنس واحد اندازهگیری به دو دسته تقسیم میشوند:

الف) تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص میشود

ب) تراکم ساختمانی که معمولاً بهصورت درصد بیان میشود

اصولاً تراکمها در بازه وسیعی طبقهبندی میشوند. بهعنوانمثال تراکم جمعیتی به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص میشود. تراکم کلی مسکونی از نسبت جمعیت شهر بر بخشهای ساختهشده شهر به دست میآید. سطح ساختهشده شامل کلیه کاربریهای موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن است.

تراکم ناخالص مسکونی

یک محل بر مساحت آن محل به دست میآید که این مساحت عبارت است از کل مساحت آن منطقه که شامل فضاهای باز شهری و سطوح ساختهشده است. تراکم ناخالص مسکونی از تقسیم تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی بر سطح اشغال آن مجموعه به دست میآید.

تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر است. بدین معنا که میتوان بهوسیله اندازهگیری تراکمها در شهر بهاندازه آن شهر دست پیدا کرد. همچنین در علم شهرسازی میتوان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساختوسازها در آن شهر نمود. یکی دیگر از استفادههایی که میتوان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکردهای موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است.

از طریق تراکم میتوان به حوزهها و هستههای یک شهر نفوذ کرد و میتوان فهمید که آیا این حوزههای شهری در ارتباط با هم درست عمل میکنند. یکی از مهمترین اهداف شاخصهای تراکم برقراری توازن بین فضاهای تولیدشده معماری با فضاهای شهری و خارجی ست.

برای کنترل تراکم از شاخصهای متفاوتی استفاده میشود که در ادامه به توضیح هر یک از این شاخصها خواهیم پرداخت:

1- ضریب سطح اشغال: منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساختوساز به مساحت کل زمین است که بهصورت درصد معرفی میشود. معمولاً این ضریب بر اساس طرحهای جامع و تفصیلی در هر منطقه متغیر است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه بهطورمعمول، بین 40 تا 60 درصد نسبت به منطقه  و عوامل دیگر تعریف میشود.

بهعنوانمثال، اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه 60 درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت 500 مترمربع در این منطقه اقدام به ساختوساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در 300 مترمربع از زمین ساختوساز را انجام دهیم. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر موردتوجه طراحهای شهری برای به دست آوردن بخشهای ساختهشده  و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است.

2- ضریب سطح زیربنا (تراکم ساختمانی): این ضریب، یکی از معمولترین شاخصها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. همیشه هنگامیکه در مورد تراکم یک ساختمان صحبت میشود منظور ضریب سطح زیربنا است که این شاخص معمولاً بر اساس درصد بیان میشود.

بهعنوانمثال اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه 180 درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت 300 مترمربع اقدام به ساختوساز کنیم، میتوانیم ساختمانی به میزان 180 درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان 540 مترمربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین 60 درصد باشد، میتوانیم در 60 درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل 540 مترمربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین 180 مترمربع خواهد بود. با توجه به اینکه مساحت مجاز ساختوساز در این زمین 540 مترمربع و میزان سطح اشغال 180 مترمربع است، لازم است که ساختمانی در سهطبقه بسازیم.

حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، 40 درصد باشد مساحت سطح اشغال 120 مترمربع خواهد بود که در این حالت میتوان ساختمانی در چهار و نیمطبقه ساخت. با توجه به اینکه مالکان ترجیح میدهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیمطبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری میکنند.

3- شاخص طبقات مجاز ساختمانی: یکی دیگر از شاخصهایی که بهعنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورداستفاده قرار میگیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است.در اعمال شاخص کنترل  تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزهبندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است.

شاخص تعداد طبقات ساختمانی تأثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار میآید. بهطور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز بهمنظور آزادسازی زمین استفاده میشود. ضوابط و مقررات بلندمرتبهسازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکلگرفته است.

4- تراکم واحد مسکونی در سطح: این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیهشده است. واحد سطح عموماً در برنامهریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر موردتوجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و.... در یک منطقه است . میتوان بهوسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیینشده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخصها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است .  

با توجه به موارد ذکرشده در بالا، به این نتیجه میرسیم  که هیچیک از شاخصهای ذکرشده درباره تراکم، بهخودیخود نمیتوانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با  عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخصها به دست میآید امکان خدماترسانی به نواحی مختلف شهری راحتتر و سریعتر خواهد بود.

اصولاً با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداریها برای یک شهر تعریف میکنند  (میزان ارتفاع مجاز ساختمانها، تراکم جمعیتی در منطقه و ...) میتوان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمانها نمود. اصولاً قیمت تراکم مازاد در شهرداریها بر اساس مترمربع محاسبه میشود در مثالی که بالا ذکر شد، اگر بخواهیم اقدام به ساختوساز در پنج طبقه کنیم، لازم است که 60 مترمربع تراکم مازاد از شهرداری بخریم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبنای تعیین این قیمت ، شورای اسلامی هر شهر است و شهرداری مجری این دستورات بهحساب میآید. قیمت تراکم در تهران در مناطق مختلف بین 70 تا 300 هزار تومان در مترمربع، متغیر است که در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای 60 متر باید بین چهار میلیون و دویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان بپردازید.