هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   191   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

جبران رکود با نسخه مسکنی

شبنم عزیزی

این روزها رکود تورمی مهمترین معضل اقتصادی کشور است و از تبعات جدی آن در صنعت ساختمان قفل شدن سرمایهگذاریهاست که منجر به افت جدی بازدهی در اثر توقف تولید در ساختوساز شده است. پیشازاین دولت بستهای برای خروج از رکود تورمی پیشنهاد داد و اخیراً آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نیز با ترکیبی از یک تیم اقتصادی بسته پیشنهادی در راستای طرح فوق به دولت و مجلس ارائه نمود که در آن از مسکن، حملونقل و پیمانکاری بهعنوان راهکار خروج از بحران یاد شده است.

در این بسته به بخشهای مختلف اقتصادی ازجمله بخشهای مالی و پولی، بانکها و بدهیهای دولت به پیمانکاران پرداخته شده است، حال آیا میتوان در صورت اجرایی شدن بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی، به خروج از رکود بهویژه در بازار مسکن، بدون افزایش تورم امیدوار بود و آیا تحریک تقاضا راهکار مناسبی برای خروج اقتصاد از رکود است؟.

نقاط مبهمی در این بسته وجود دارد، که پیام ساختمان در گفتگو با وزیر راه و شهرسازی و اقتصاددانان باسابقهای چون دکتر محمود ختائی؛ استاد به دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی تهران و محمود جهانی؛ معاونت سابق برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی موردبررسی قرار داده است.

فرصت برای اظهارنظر وجود دارد

وزیر راه و شهرسازی در خصوص انتقاد از ابهامات و انتقاد به جزئیات بسته پیشنهادی خروج از رکود به پیام ساختمان گفت: فرصت برای اظهارنظر درزمینه این طرح بسیار است، ضمن اینکه با ارائه آن به مجلس، در کمیسیونهای مختلف موردبحث و بررسی قرار میگیرد، بنابراین این پیشنهادات قطعی نیست.

 عباس آخوندی افزود: من فکر میکنم در بخش پرداخت مطالبات پیمانکاران و بدهیهای دولت پیشنهادت اجرایی خیلی خوبی طرحشده، همانطور که در بخش افزایش سرمایه بانکها تصمیمات خوبی گرفتهشده است، چون بازسازی ساختاری بانکها میتواند قدرت گردش پول را در جامعه را ایجاد کند و از این فرصت میتوان در بخش مسکن استفاده مناسبی نمود.

وی ادامه داد: همچنین در زمینه راهاندازی صندوقهای پسانداز مسکن، با توافق با بانک مرکزی امیدوارم بتوانیم تجهیز منابع خوبی در بخش مسکن داشته باشیم. با توجه به اینکه برای اولین بار در طرح ایجاد صندوقهای پسانداز مسکن به شکل جغرافیایی مشخص برای شهرها و شهرستانها و برای پروژههای مشخص هم در طرف عرضه و هم تقاضا حرفهای بسیاری خوبی زدهشده است،اگر قدرت وامدهی آنها افزایش یابد در بخش مسکن وضعیت خوبی پیدا خواهیم کرد.

آخوندی درباره رویکرد این بسته پیشنهادی در تقویت تقاضا تأکید کرد: برنامههای ما برای خروج از رکود این است که بین عرضه و تقاضای مسکن تعادل ایجاد کنیم، بهطوریکه هم عرضه افزایش یابد و هم تقاضا تقویت شود.

آخوندی در پاسخ به این پرسش که به عقیده برخی از فعالان، پرداخت مطالبات به پیمانکاران در قالب انتشار اوراق بهادار به بازار سیاه تبدیل خواهد شد گفت: این اظهارات بسیار کلی است، این موضوع یک تصمیم استراتژیکی است و دولت میخواهد با طلبکاران خود به تفاهم رسیده و بدهیهای خود را پرداخت کند و حتماً میتواند یک نظم و انضباط مالی را در حوزه اقتصاد ایران ایجاد کند،  از طرفی این اوراق در بورس قیمتگذاری شده و قابل معامله است.

چه تضمینی برای رونق وجود دارد

استاد دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی تهران با اشاره به ابهامات سرفصلهای این بسته معتقد است: قطعاً با توجه به دانش کارشناسان و مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی در این زمینه بررسیهایی صورت گرفته است، اما نادرستیهای متعددی در مورد این پیشنهاد مشترک این دو نهاد وجود دارد که بهتر است قبل از هرگونه اقدام عملیاتی به آنها پاسخ داده شده و روشهای مناسب برای رفع آنها پیشبینی شود.

 محمود ختائی با بیان اینکه در این طرح تحریک تقاضا و افزایش تولید مترادف دانسته شده، افزود: سرمایهگذاری بیشتر، افزایش تولید در صنعت ساختمان و افزایش اشتغال و رونق  فعالیتهای ساختمانی مستلزم شروع ساختوسازهای جدید، تکمیل واحدهای ناتمام، نوسازی و ترمیم واحدهای موجود است. افزایش تقاضا برای خرید واحدهای موجود ضرورتاً به تولید مسکن بیشتر منجر نمیشود، اگر وامهای جدید صرف خرید واحدهای موجود (نوساز و غیر نوساز) شود، چه تضمینی وجود دارد که بعدازآن  شاهد رونق ساختوساز و تولید مسکن بیشتر باشیم.

 وی ادامه داد: نکته دیگر مترادف دانستن بخش ساختمان و زیر بخش مسکن است، صنعت ساختمان بهعنوان یک بخش تولیدی اقتصاد، محدود به مسکن و فعالیتهای مرتبط با آن نیست. پل، راهسازی، تأسیسات فرودگاهی، خدمات عمرانی شهری، راهآهن، ساخت مجموعههای تجاری، ساخت مجموعههای خدماتی، ساختمانسازی در واحدهای صنعتی، معدنی و کشاورزی، سهم بسیار بالایی در بخش ساختمان و صنایع وابسته به آن دارند. بنابراین رونق و افزایش اشتغال در بخش ساختمان را میتوان از طریق این زیر بخشها نیز دید که در افزایش تولیدات سایر بخشها هم اثر مثبت دارند.

غفلت از محدودیت بودجهای پسانداز

این اقتصاددان باسابقه با اشاره بهغفلت از محدودیت بودجهای پسانداز و سرمایهگذاری، گفت: در سطح کلان اقتصاد کشور سرمایهگذاری از هر نوع (از جمله مسکن جدید) محدود به پسانداز کل کشور است. درحالیکه به جهت رکود و تورم در دو سال گذشته کل پسانداز اقتصاد کشور کاهشیافته است. سرمایهگذاری بیشتر در مسکن معادل سرمایهگذاری کمتر در سایر بخشهای تولیدی (صنایع و معادن، کشاورزی، نفت، آب و برق و تأسیسات عمرانی و ...) است. صرفاً تخصیص و تأمین اعتبارات و تسهیلات مالی بیشتر از سطح پسانداز ملی برای سرمایهگذاریها نیز تنها موجب تشدید تورم حاکم و بالای کشور میشود، خطر چنین تورمی چگونه در افزایش تقاضای مسکن دیدهشده است؟.

ختائی همچنین درباره کمتوجهی به اثرات شاخص قیمت مسکن بر تورم انتظاری و تورم واقعی اظهار داشت: شاخص قیمت مسکن و اجاره علاوه بر نقش مستقیم و غیرمستقیم آن بر تورم واقعی، در تعیین تورم انتظاری نیز توسط فعالان اقتصادی بسیار موردتوجه است. افزایش قیمتها در بخش مسکن پیشبینیهای تورمی جامعه را افزایش میدهد که خود زمینهساز افزایش واقعی تورم است.

وی با بیان اینکه بخشی از کاهش تورم واقعی کشور ریشه در کاهش تورم انتظاری دارد، افزود: نکته مورد توجه آنکه در 12 ماهه منتهی به خردادماه 93 افزایش قیمت مسکن در کل کشور 20.9 درصد و افزایش اجاره 19.1 درصد بوده که برخلاف باورهای عمومی منفی نیست و فاصله چندانی هم با تورم مصرفکننده ندارد. اما عملاً همین فاصله محدود بر تورم انتظاری اثر کاهشی قابل ملاحظهای داشته است. بهویژه با توجه به جهت توقف و کاهش قیمت واحدهای لوکس در تهران و شهرهای بزرگ این رکود قیمتی واحدهای لوکس به لحاظ تعدیل تورم انتظاری، بسیارکارساز بوده است.

شوک احتمالی افزایش قیمتها

این استاد باسابقه دانشکده اقتصاد با اشاره به کمتوجهی به نقش مسکن مهر تأکید کرد: بخش بزرگی (بیش از نیمی) از پروژه مسکن مهر به لحاظ تکمیل و تسهیلات زیربنایی آماده بهرهبرداری نیست و اتمام آن مستلزم سرمایهگذاری سنگینی در سطح 50 هزار میلیارد تومان است، تصور میشود تأمین و تخصیص آن اولویت بالاتری در مقایسه با درخواست تسهیلات یارانهای برنامههای مقابله با رکود و رونقبخش ساختمان، دولت بر  میتوان به بازار سرمایه و اوراق رهنی با نرخ سود رقابتی در بازارهای مالی سپرد.

ختائی گفت: ساختار مالی کشور که مشکلات متعددی دارد درگذشته مورد سوءاستفاده متعدد قرار گرفته است. اکنون به نظر میرسد، در صورت عملیاتی شدن درخواست وزارت راه و شهرسازی، همان دور باطل تکرار شود. نرخ بهره 14 درصد و چگونگی تأمین آن با توجه به ارتباط بسیار نزدیک بخشهای بازارهای مالی، در نهایت منجر به تأمین منافع گروههای خاص و تخریب بیشتر ساختار مالی کشور میشود.

وی با هشدار درباره غفلت از شوک احتمالی تقاضای مسکن و افزایش قیمتها افزود: پیشنهاد تسهیلات اعتباری ویژه که مبتنی برافزایش تقاضای مسکن است، همانند موارد مشابه گذشته، همراه با افزایش قیمتهای مسکن خواهد بود حال چه مقدار از این افزایش قیمت نصیب خریداران و یا سوداگران خواهد شد قابلبحث است اما نکته قطعی اینکه که افزایش قیمت مسکن در بیشتر موارد آثار نامطلوبی در بازتوزیع داراییها و درآمدها به زیان اقشار کمدرآمد دارد. 

تحریک تقاضا رونق نسبی را به دنبال دارد

معاون سابق برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز دراینباره معتقد است: رویکرد اصلی بسته سیاستی دولت و بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در راستای افزایش تقاضای مؤثر خانوارهاست، یعنی قصد دارد از طریق تحریک تقاضای خانوارهای نیازمند یا واقعی رونق اقتصادی ایجاد کند. طبیعتاً با تحریک تقاضا، تولید مسکن و رونق نسبی را به دنبال دارد، البته تضمین این رونق بستگی به میزان موفقیت سیاستهای دولت در مسیر عملیاتی آن خواهد داشت.

وی گفت: بههرحال دولت قصد دارد در تقویت تقاضای مؤثر خانوارهای نیازمند مسکن بهجای وارد کردن پول پرقدرت یا خط اعتباری بانک مرکزی به بازار مسکن مثل طرح مسکن مهر از طریق پس اندازهای موجود طبقه متوسط که امکان درآمد مازاد بر نیاز یا مصرف دارند، نقدینگی را در جامعه به گردش درآورده و رونق ایجاد کند.

جهانی با اشاره به تبعات تورمزایی این رویکرد معتقد است: طبیعتاً به دنبال رشد تقاضا، افزایش قیمت و تورم از ابعاد قانونمندی اقتصاد است، اما تفاوت در این است که با این شیوه افزایش تقاضای مسکن بهصورت تدریجی و متناسب با آن افزایش قیمتها نیز تدریجی و آرام خواهد بود، البته به دلیل رکود فعلی احتمال افزایش قیمتها به این سرعت ممکن نیست و احتمالاً برای مدت شش ماه تا یکسال و نیم افزایش  قیمتی شاهد نخواهد بود.

جهانی همچنین با اشاره به وضعیت پروژههای مسکن مهر گفت: تکمیل مسکن مهر فارغ از نقاط منفی و مثبت آن نیز میتواند ضمن تأثیرگذاری در تنظیم بازار مسکن بر بحث تعدیل رکود هم اثرگذار باشد بنابراین باید یکی از برنامههای اولویتدار باشد بهویژه آنکه بخش زیادی از بهرهبرداریها بسته به تأسیسات زیربنایی است که با اندک اقدامی در کوتاهمدت میتواند آماده بهرهبرداری و عرضه در بازار شود.

مسکن، موتور محرک اقتصاد کشور

وی گفت: بخش مسکن حدود 25 تا 30 درصد تشکیل سرمایه ثابت را به خود اختصاص میدهد و بالغبر 6 تا 7 درصد در تولید ناخالص داخلی سهم دارد، همچنین بهتنهایی حدود 12 تا 14 درصد نیز در زمینه اشتغال نقش ایفا میکند. بههرحال این نقش با توجه به ارتباطات پیشینی که با سایر بخشهای اقتصادی دارد همواره از آن بهعنوان موتور محرک اقتصاد کشور یاد میشود.

محمود جهانی گفت: در اغلب کشورها وقتی رکود اقتصاد کشور را تهدید میکند دولتها تلاش میکنند با راهاندازی طرحهای عمرانی و پروژههای مسکونی مقداری به فعالیت اقتصادی در جامعه رونق بخشند تا از این طریق بر تولید ناخالص داخلی تأثیر بگذارد. در مقابل وقتی افزایش قیمتها به سمت تورم حرکت میکند، دولتها با خارج کردن یکسری از پروژههای مسکنی از دستور کار سعی بر تعدیل اقتصاد کشور دارند،  بنابراین مسکن یکی از راهکارها و ابزار ایجاد رشد و خروج از رکود اقتصادی مطرح بوده و کمک شایان توجهی در این زمینه میکند.

جهانی با بیان اینکه در کشور ما نیز بخش مسکن همواره بهعنوان تعدیلکننده اقتصاد یا نوسانات رکود و رونق اقتصاد کشور در دورههای مختلف عمل کرده است، گفت: با آغاز رکود اقتصاد کلان از سال 88 ، از نیمه دوم سال 91 بخش مسکن نیز وارد رکود شد، در این دوره همزمان با کلید خوردن مسکن مهر و رونق و اشتغال قابلتوجهی از کارگران ساختمانی، کمک قابلتوجهی به رکود اقتصادی شده و تا حدودی از تعمیق رکود جلوگیری کرد.

این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: این در حالی است که از سال 92 به بعد که پروژههای مسکن مهر بهنوعی با تعطیلی مواجه و روند پیشرفت پروژهها کند شد، رکود در بخش ساختوساز مسکن هم بیشتر نمایان شد، این وضعیتی است که از سال 92 تاکنون شاهد آن هستیم.