نشریه شماره   190   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

راز قدرت نمایی بسازبفروش ها

سهماهه دوم امسال را شاید بتوان انقلابی در توجه به صلاحیت سازندگان (مجریان) از سوی سازمان نظارتی نظاممهندسی دانست. پس از بمباران گزارشها و اخبار متعدد از آمار تخلفات ساختمانی و گودبرداریهای غیراصولی طی ماههای اخیر، اختیارات سازنده (مجری) واجد صلاحیت برای ساختوسازهای بخش خصوصی زیر ذرهبین قرار گرفته است.

طبق مقررات ملی ساختمان اجرای ساختمانها تنها باید به دست افراد باصلاحیت صورت بگیرد امری که متأسفانه مغفول مانده است، این شرایط باعث شده تا هر صاحب سرمایهای تنها بهصرف اینکه یک یا چند پروانه ساختمانی به نام اوست خود را دارای صلاحیت بداند، بهویژه آنکه طبق قانون، مالک در صورت داشتن پروانه اجرا خود رأساً میتواند بهعنوان مجری پروژه را اجرا کند.

بدین ترتیب، تاکنون مبانی حقوقی اعم از قانون، آییننامه، دستورالعمل و مقررات ملی که سنگ زیربنای ساختوسازها برای مجریان یا سازندگان است چندان موردتوجه قرار نگرفته و یا حتی در سایه قوانین خود مختارانه آنان به دست فراموشی سپردهشده است.

نگاه به عملکرد سازندگان ساختمانی از زوایای مختلف قابل بحث است. اولین مورد از دغدغههای اصلی مجریان یا بسازوبفروشها این است که چه میزان تعرفه ریالی برمبنای نوع خدمات خود از مالکان دریافت میکنند.

بسازوبفروشی قشر معيني نميشناسد

بر اساس آنچه در تعرفه ساختوساز رایج است، قیمت ساخت هر مترمربع آپارتمان در تهران بسته به نوع مصالح و ساخت واحد مسکونی از 600 هزار تا دو میلیون تومان است و عرف سود ساخت مسکن برای سازندگان حداکثر باید 20 درصد باشد اما به گفته كساني كه دستي در اين كار دارند، بسازوبفروشی حداقل 50 تا 70 درصد سود براي صاحبان اين حرفه به دنبال دارد. البته قطعاً هزینه ساخت یک واحد مسکونی یا تجاری در هر منطقه بسته به نوع سازه و ساخت متغیر است و میتواند در قیمت تمامشده یک واحد مسکونی تعیینکننده باشد اما مهم آن است که باید مطابق با عرف عمل شود.

هر چند خانههای قديمي و فرسوده منبع درآمد خوبي براي اين دسته از افراد هستند. در مقايسه با مهندسي عمران كه ماهيانه حدود 4 تا 5 ميليون دستمزد كار در نظر گرفتهشده، بسازوبفروش كه احتياجي به مدرك خاصي هم ندارد كم درد سرتر است. در این عرصه کم نیستند صاحبان مشاغل غیر مرتبطی همچون پزشكان و یا گردانندگان سوپرمارکتها كه به خاطر درآمد بالاي آپارتمانسازي، در كنار شغل خود در اين حرفه فعاليت ميكنند و همين مسئله نشان ميدهد كه حرفه بسازوبفروشی در ايران قشر معيني نميشناسد. تنها کاری که این سازندگان انجام میدهند دستکاری در کیفیت ساختمان است یعنی استفاده از مصالح درجهدو، سه و یا فاقد استاندارد و افزایش دادن هزینههای جانبی و... طراحی و نقشهکشی توسط افراد غیرحرفهای بهاینترتیب سود دلخواه خود را به دست میآورند.

از طرفی خواست غیرمشروع برخی مالکان یعنی رعایت حداقلهای ضوابط فنی به دلیل پرداخت کمتر سود و عدم رعایت محدودیتهای طرح تفصیلی در خصوص تراکمهای مجاز در نقشه و بسیاری ازایندست موارد تنها از پس یک سازنده غیرحرفهای بر میآید.

طرف دیگر قضیه نیز مهندسان ذیصلاحی هستند که به گفته برخی از این دسته از افراد، قراردادهای موجود در شیوهنامههای مبحث دوم مقررات ملی ساختمان برای اجرای ساختمان که به سه شکل با مصالح و دستمزدی و پیمان مدیریت پیشبینیشده، علاوه بر آنکه متضمن رعایت مقررات ملی ساختمان از بعد مسائل فنی است با توجه به ماهیت قراردادهای اجرای ساختمان شامل مسائل مالی و اعتباری خاصی فراتر از هزینه خدمات فنی از قبیل خرید مصالح، پرداخت دستمزدهای پیمانکاران جزء، پیش پرداخت، تنخواه گردان، تضمینهای مالی مختلف و انواع بیمهنامههاست، بنابراین جلب اعتماد کامل صاحبکاران نسبت به صلاحیت مالی و اعتباری مجریان ذیصلاح نیازمند راهحلهای متفاوتی است.

خلافهای قابلحل

 از معضلات اصلی ساختوساز توسط بسازبفروشها و یا سازندگان غیرحرفهای که مسئولان مربوطه را درگیر کرده، مسئلهای تحت عنوان «تخلفات ساختمانی» است. وزارت راه و شهرسازی، وزارت دادگستری، وزارت کشور، استانداریها، فرمانداریها، شهرداریها، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان حفاظت میراث فرهنگی، وزارت نیرو از جمله ارگان هایی که هر کدام مطابق با تکالیف قانونی خود با این معضل درگیرند. آمار رو به رشد تخلفات ساختمانی در شهرها و بهکارگیری نیروی کار برای جلوگیری از چنین تخلفاتی، گویای آن است که قسمت قابلتوجهی از زمان و بودجه سازمانها صرف بازرسی، مبارزه و رسیدگی به این معضل است.

همانطور که بارها نیز گفته شده، مهندسان مجری به علت اینکه قدرت اجرائی لازم را برای جلوگیری از انجام تخلفات ساختمانی ندارند، پس جنس مجازاتها برای این نوع از سازندگان اسکناسهای ناقابلی است که بابت پاک کردن صورتمسئله بهراحتی به شهرداریها پرداخته میشود.

جالبتر آنکه این اقدام نیز خود یک وظیفه کاملاً تخصصی به شمار میآید، پيشنهادهاي چندمیلیونی واسطهها براي دریافت مجوزهای لازم و یا لاپوشانی تخلفات، افرادي تحت عنوان کارچاقکن که همه درها در بسیاری از ارگانها برای آنها باز است و با عبور از مسیرهای غيرقانونی، در ازاي دريافت مبالغ قابلتوجه به کار مربوطه از جمله دريافت پروانه ساخت و پايان کار رسيدگي میکنند.

دسته دیگری از مهندسان نیز در این عرصه فعالیت دارند که بهواسطه تحصیلات مرتبط و داشتن سرمایهای شرکت انبوهسازی تشکیل دادند و هدفشان همکسب سود با ساخت چند واحد بیشتر است. آنان به دلیل نداشتن تجربه و آگاهیهای لازم، کاملاً غیرتخصصی عمل میکنند چراکه در لوای شرکت انبوهسازی رتبه دار، كار را به پیمانكاری میسپارند كه او نیز به دنبال کسب سود است. حالآنکه وظایف سازنده واقعی در فرآیند ساختوساز چیزی بیشتر از اینهاست.

نمی توان قدرت بسازبفروشها را کوچک شمرد

بههرحال قانون میگوید، مجری بهعنوان نماینده قانونی مالک مسئول صحت عملیات اجرایی و رعایت ضوابط فنی و شهرسازی است و شهرداری نیز طبق قانون، در صورت بروز مشکل باید از ادامه کار در هر مرحله تا رفع نقص و اجرای صحیح ضوابط جلوگیری کند اما این اقدام کمتر صورت میگیرد. چراکه مالک با ارجاع پرونده ساختمانی خویش به کمیسیون ماده 100 توسط شهرداری و پرداخت جریمه تخلفات ساختمانی در خصوص عدم رعایت ضوابط، نهایتاً با پرداخت جریمه مصوب به هدف خویش میرسد.

در این میان، آنچه  واقعیتها را بازگو میکند، سهم مهم دفاتر مهندسی اجرای ساختمان یا مجریان حقوقی یا انبوهساز یا دارندگان صلاحیت طرح و ساخت بهعنوان مجری در مدیریت و کنترل موارد فنی ساختمان،  استفاده از مصالح باکیفیت استاندارد و کارگران ماهر در تمامی عملیات ساختمانی است.

نمیتوان کتمان کرد که بخش عظیمی از نظارت بر وضعیت آشفته ساختوسازهای غیراصولی در شهر تهران باید توسط مهندسان ناظر و بهصورت مستمر در طول تمام مراحل ساخت صورت گیرد و نادیده گرفتن این وظایف در بخشی از حوادث به عملکرد مهندس ناظر مربوط میشود.

باوجودآنکه همه فرآیند ساختوساز در یک پروژه ساختمانی معطوف به مهندسان ناظر نیست، اما قانون بسیاری از این مسئولیتها را بر عهده مهندسان ناظر گذاشته است، طبق آئیننامهها و مقررات مربوطه مهندس ناظر موظف است لحظهبهلحظه مراحل ساختوساز نظارت خود را اعمال کند، بنابراین گزارشی که مهندسان ناظر باید به شهرداری ارائه دهند که فلان سازنده یا مالک نکات فنی را رعایت نمیکند بسیار مهم است، اما مشکل این است که قانون اجرا نمیشود یعنی تخلف مهندس ناظر بهنظام مهندسی اطلاع داده نمیشود یا نماینده شهرداری جلوی ساختوساز را نمیگیرد. بهواسطه این شرایط است که نمیتوان قدرت مجری، مالک و یا بسازبفروشها را در انحرافات از ساختوسازهای اصولی کوچک شمرد.