نشریه شماره   190   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

قانون پیش فروش ساختمان در اغما

شبنم عزیزی:

قانون پیشفروش ساختمان در 12/10/89 در مجلس تصویب و در تاریخ 18/11/89 پس از تائید شورای نگهبان از طریق رئیس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شد. پیشتر، معاملات پیشخرید واحدهای مسکونی در بازار پیشفروش توسط مشاوران املاک و از طریق قراردادهای عادی شبیه به مبایعهنامه، انجام میشد، اما با ابلاغ آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان در 26خرداد، تنظیم هر نوع قرارداد مربوط به پیشفروش در بنگاههای مسکن ممنوع اعلامشده است که بنا بر گزارشهای میدانی پیام ساختمان متأسفانه تاکنون شکل عملی به خود نگرفته است.

قوانین بستری برای تشویق سرمایهگذار باشد

یک تحلیلگر و مشاور حقوقی با اشاره به برخی تصمیمگیریها و قانونگذاریها برمبنای افراط و تفریط، گفت: به اعتقاد من این آییننامه کارشناسی شده نیست و با دقیق شدن در جزئیات مواد آن مشاهده میشود که پایهریزیها نادرست و بیشتر آمرانه و دستوری بود است.

محمود حقیقتطلب، در تشریح جزئیات آن گفت: در ماده 2 اصلاحات آییننامه مبنی بر الزام به قرارداد پیشفروش و ثبت در دفاتر اسناد رسمی، یا ماده 8 آن، که عنوانشده سهم هر یک از پیش خریداران در سند مشخص شود، اول اینکه در تعیین قیمت میان خریدار و فروشنده آیا کانون سردفتران مجاز به تنظیم قراردادهای عادی هستند؟ مسئله دیگر اینکه پروژهای که هنوز قطعی نیست و در قالب تضمینات و تعهدات بوده و بناست دو سال دیگر انجام شود دفترخانه چطور میتواند قرارداد را قطعی کند ، درحالیکه سازنده به شهرداری بدهی دارد و هنوز پایانکار نگرفته است این کارعملا غیرممکن است.

وی با طرح این سوال که آیا سردفتران مسئول بازاریابی و فروش این نوع معاملات هستند، افزود: یا آنکه با فرض تحویل چک بابت اقساط توسط پیش خریدار، ما بنا به تجربیات و مشاورههای حقوقی به پیش خریداران توصیه میکنیم ارائه چک را بر اساس پیشرفت فیزیکی کار تعیین کند و نه بر مبنای گذر زمان، چون وقتی بر اساس گذر زمان یا ماهانه پرداخت شود، در زمان تعلل یا تعطیلی پروژه پیش خریدار مجبور به پرداخت است، سازنده نیز مدعی است طبق زمان تعیینشده، تحویل میدهد، واضح است که با توجه به کوتاه شدن زمان چگونه ساخته و تحویل میشود.

حقیقتطلب افزود: یکی دیگر از موارد موردبحث این است که آیا اسناد و مدارک عادی یا تضمینی مردم قرار است نزد سردفتر بماند، این مسئله خیلی با نظامنامه سازمان ثبت و اسناد هماهنگی ندارد، و بعد اینکه تکلیف قراردادهای پیشفروش رسمی چیست؟ آیا در قالب صلحنامه، مبایعهنامه یا انتقال عرصه است؟همچنین نمیتوان پیش فروشنده را وادار نمود به خاطر فروش دو واحد آپارتمان بخشی از سند عرصه را به نام پیش خریدار نماید چون الزامی به آن ندارد ضمن آنکه در آن صورت نیز پیش خریدار تبدیل به شریک وی میشود. حال اگر پیش خریدار به تعهدات مالی خود عمل نکند تکلیف سازنده و پروژه چیست.

وی گفت: جالب آنکه رویکرد کلی این آییننامه گویای این است که مشکل تنها برای پیش خریداران است درحالیکه پروندههای بسیاری از عدم تعهدات مالی پیش خریدار نیز وجود دارد. از دیگر موارد اشاره به ممنوعیت افزایش قیمت است، این اقدام بر چه اساسی است، اگر امروز ملک 90 متری پس از اتمام ساخت 100 متر شد، آیا 10 متر اضافه بر اساس قیمت اولیه به فروش میرسد یا به قیمت روز، اینها مسائل توافقی است.

ابهامات قانونی و تعارضات فراوان

این مشاور حقوقی اظهار داشت: این آییننامه ابهامات قانونی و تعارضات فراوانی دارد، ماده 10 قانون مدنی، برای سردفتران این حق را قائل نیست که بتوانند مبایعهنامه بنویسند. سؤال اینجاست اگر به این راحتی امکان ثبت رسمی قراردادهای پیشفروش وجود دارد چرا مبایعهنامه، اجارهنامهها و مشارکت نامهها عادی نوشته میشود، یا سرقفلیها بهصورت عادی واگذار میشود، پس میتوان یکباره تمام معضلات قراردادهای عادی را حل کرد.

حقیقت طلب با تأکید بر اینکه تنها راهحل، عمل به مواد 46، 47 و 48 و 117قانون ثبتاسناد است که همچنان مورد بیمهری قرار گرفته است، افزود: سه ماده اول درباره اسناد و املاک ثبتشده در محاکم قضایی و سازمانهای دولتی تعیین تکلیف میکند و ماده 117 که بر فروش مال غیر، که اگر تنها چند متخلف طبق این مواد به مجازات آن یعنی سه تا ده سال زندان با اعمال شاقه محکوم شوند، میتوان گفت اهرم بازدارنده بسیار خوبی خواهد بود. این در حالی است که در حال حاضر مجازات افراد کلاهبردار پس از چند سال دوندگی تنها چند سال زندان است، بنابراین تیترهایی مثل پایان نگرانیهای پیشفروش، قراردادها پیشفروش ثبت رسمی میشود، راههای کلاهبرداری بسته میشود به اعتقاد من بیشتر فرافکنی است.

این تحلیلگر با اشاره به اینکه با تعیین مجازات زندان نهتنها مشکل حل نمیشود بلکه زندانها پر میشود، ادامه داد: در بخش دیگری گفتهشده بهموجب این قرارداد پیش فروشنده مکلف است حداقل تا زمان تحویل واحد و پس از آن برمبنای توافق با پیش خریدار مسئولیت خود را در قبال خسارت ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و ..... بیمه کند، حال کدام مرجع باید تشخیص دهد که این بنا دارای عیب است، تجربه ما نشان داده اگر این ملک با پایینترین سطح کیفیت هم اجرا شده باشد خریدار علیه پیش فروشنده شکایت نمیکند، برای آنکه بههرحال سند ملک به نام او خورده و افزایش قیمتی هم پیدا کرده است اگرچه در محاکم قضایی نیز تعریفی برای بازگرداندن آن وجود ندارد.

یا در رابطه با جریمه تأخیر و اختلاف مساحت، گفتهشده پیش فروشنده باید بین نیم تا یک درصد ارزش روز ملک خسارت بپرداز، آیا این رقم بازدارنده است؟ همچنین اگر مساحت بنای پیشفروش شده هنگام تحویل حداکثر 5 درصد بیشتر از مساحت قیدشده در قرارداد باشد هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت و باید این میزان مساحت به نرخ زمان قرارداد محاسبه شود ولی چنانچه اختلاف مساحت واحد آماده یا مساحت داخل قرارداد بیش از 5 درصد باشد حق فسخ برای پیش خریدار محفوظ است، این یکی از ضعفهای آییننامه است.

حقیقتطلب در خصوص تعیین 30 درصد پیشرفت فیزیکی پروژه برای پیشفروش گفت: رقم تعیین شده با نگاه به قانون مدنی است، اما در سرمایهگذاری، موضوع مهم بازگشت سرمایه یا (ROI) است و مردم به دلیل ناپایداری اقتصاد و مشکلات فعلی کشور معاملات را بهصورت اعتباری انجام میدهند، درواقع با شرط پیشرفت فیزیکی درصدی از پروژه، تأمین بقیه سرمایه از محل پیشفروش است حالا برخی از همان ابتدا با خرید زمین و مشارکت پیشفروش میکنند، بنابراین پیشخرید و پیشفروش مسکن قابل مدیریت نیست و با قوانین و آییننامههای آمرانه نمیتوان جلوی آن را گرفت.

این تحلیلگر و مشاور حقوقی با اشاره به تعدد نهادهای تصمیمگیری در کشور همچنین جرحوتعدیل قوانین گفت: پیشنهاد میکنم برای حل مشکل اتاق فکری از نمایندگان زیربط تشکیل شود تا این قوانین بستری برای تشویق در سرمایهگذاری فراهم کند، و نه مجازات زندان یا ابطال مبایعهنامه که خود به لحاظ اقتصادی و سرمایهگذاری ایجاد ناامنی میکند.

مجازات زندان و ابطال پرونده بنگاه

اما رئیس هیئتمدیره کانون سردفتران و دفتریاران با بیان اینکه با تحقق قانون پیشفروش ساختمان تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی انجام و ثبت میشود، گفت: با توجه به ابلاغ آییننامه اجرایی آن، این قانون قابلیت اجرایی داشته و همگان مکلف به اجرای آن هستند.

محمدرضا دشتی اردکانی با اشاره به اینکه در حال حاضر تمام فرمهای مربوط به آن تهیه و در صورت سرپیچی از قانون و تخلف از قانون مجازات زندان، ابطال پرونده بنگاه و ...  به دنبال خواهد داشت، هشدار داد: کسانی که نسبت به تنظیم مبایعهنامهها یا پیشقراردادهای عادی اقدام میکنند توجه داشته باشند که قانون شوخیبردار نیست و همه باید مرّ قانون را رعایت کنند و قطعاً پیشقراردادها باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسمی برسد.

وی در خصوص برخی انتقادات از مفاد این قانون، گفت: قانونگذار به دلیل پروندههای عدیده تخلفهای معاملاتی و افزایش جرائم رایج فروش مال غیر این قانون را تصویب کرده و رعایت قانون میتواند از بروز این نوع تخلفات جلوگیری کند. مثلاً یک ساختمان همزمان به چند نفر فروخته میشد که در آن حقوق پیشخریدار و حتی اصل مالکیت او نامشخص بود.

رئیس هیئتمدیره کانون سردفتران و دفتریاران گفت: به دنبال ماجرای پروژه نگین غرب، شهر ری و ... حاکمیت به این نتیجه رسید که برای جلوگیری از این نوع تخلفات باید معاملات در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

دشتی اردکانی با اشاره به حضور نمایندگانی از سازمان مسکن و شهرسازی، وزارت راه و شهرسازی، کمیسیون قضایی مجلس، شهرداریف وزارت کشور و کانون سردفتران و انجام امور کارشناسی علمی و پژوهشی افزود: در تدوین آن با  تشکیل کمیتههایی از کمیسیون قضایی، مرکز پژوهشهای مجلس و صحن علنی مجلس فرایند قانونی خود را طی کرده و همه درصدها حسابشده است.

وی تأکید کرد: افراد باید خود را با قانون تطبیق دهند، اگر قانون بهدرستی اجرا و تمامی معاملات خریدوفروش حتماً سند رسمی داشته باشد- همانطور که در سایر کشورها نیز مرسوم است- شهروندان متضرر نخواهند شد.