هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   190   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تجاری سازی نفس تهران را می گیرد

مواجهه کلانشهر تهران با معضلي به نام «تجاریسازی غیر کارشناسانه » بهویژه در سالهای اخير پررنگتر شده است. معابر کمعرضی که دستخوش اقدامات سودجويانه میشود و از طريق تجاریسازی در اين معابر با هدف سودآوری، بر مشكلات شهری آن افزوده میشود. تغيير کاربریهای مسكوني به تجاري با هدف دريافت مبالغ هنگفت از شهروندان و بهرهبرداران نيز از ديگر مسائلي است كه جا دارد در اين حوزه به آن پرداخته شود.

در حال حاضر سرعت دستیابی به سودهای افسانهای به نقطهای رسیده که هر صاحب سرمایهای تمایل دارد سرمایه کم یا زیاد خود را در عرصه بیزحمت بسازوبفروشی بهویژه از نوع ساختمانهای تجاری صرف کند و بعد چندین برابر هزینه خود را به جیب میزند؛ واحدهای تجاری که بعضاً حدود یک میلیارد تومان به فروش میرسد!

تهران پنج برابر نرم جهانی واحد تجاری میسازد

موضوع اینجاست که تابهحال کسی تعیین نکرده که بالاخره پایتخت چه تعداد واحد تجاری نیاز دارد؟ درحالیکه مطابق طرحهای جامع و تفصیلی برای تمام کاربریهای شهر عرصههای مشخصی تعیینشده اما ساخت واحدهای تجاری حداقل در تهران  بیحسابوکتاب است، این در حالی است که برای ساخت مدرسه، پارکها، مساجد و . . . عرصههای مشخصی معلوم شده ولی در همه جای شهر امکان ساخت مراکز تجاری وجود دارد.

 به گفته برخی کارشناسان، نسبت استاندارد جهانی تجاریسازی در کشورهایی چون ژاپن و آمریکا 1 به 20 ولی در تهران 1 به 4 است، یعنی تهران پنج برابر نرم جهانی واحد تجاری میسازد و ساخت این واحدهای تجاری پرسود بهقدری تخصصیشده که با شروع هر پروژه اینچنینی، با به استخدام گرفتن شرکتهای مدیریت مهندسی فروش و پرداخت مبالغ قابل توجهی از طریق بازاریابی، تبلیغات مجتمعها و برجهای تجاری را برای صاحبان آن به فروش میرسانند.

مساحت بسیاری از این پروژهها نیز دارای زیربنای بیشتر از 20 هزار مترمربع بوده و در برخی موارد، این مساحت تا بیش از 200 هزار مترمربع و حتی تا چهارصد هزار مترمربع نیز میرسد. اگرچه آمار رسمی از این نوع واحدها تاکنون اعلامنشده اما بنا بر آمارهای غیررسمی در شهر تهران بالغ بر 100 مجتمع بسیار بزرگ در حال ساخت است.

تعیین نکردن برنامه مشخص مطابق با قوانین جامع شهری باعث شده رشد واحدهای تجاری حتی بدون توجیه اقتصادی در شهر تعریفشده و توسط سرمایهگذاران و سرمایهداران به اجرا در آید، ترافیک و کاهش شرایط زیستمحیطی نیز تبعاتی است که هزینه آن را شهروندان میپردازند.

هدایت حجم وسیع نقدینگی به بازار تجاریسازی

به نظر میرسد در سالهای اخیر ورود غیرتخصصی بانکها بهعنوان بزرگترین سرمایهگذاران و سرمایهداران فاقد دغدغه مالی به عرصه ساختوساز، نقش مهمی در رشد افسارگسیخته واحدهای تجاری در سطح شهر داشته است. در نتیجه هدایت این حجم وسیع نقدینگی و ورود بیضابطه آنها به بازار تجاریسازی منجر به رشد بیرویه این نوع واحدها در هر گوشه از شهر شده و اين امر نیز وقتي مشکلساز میشود كه مسائل كارشناسي در ساخت آن ناديده گرفته میشود.

از سویی برای این افراد جهت اخذ مجوز ساخت واحدهای تجاری در هر مکان و موقعیتی، راههای گريزي در حوزه قانوني و حقوقي وجود دارد که نقش شهرداریها را در آن نمیتوان نادیده گرفت. از سوی دیگر وظيفه اصلي كميسيون ماده 100 شهرداریها رسيدگي به تخلفات ساختوساز است اما نهتنها اقدام پیشگیرانهای براي اين امر وجود ندارد بلكه منتظر میمانند تا تخلفات انجام شود و سپس مبالغي بهعنوان جريمه از سازندگان دريافت كنند. ضمن آنکه تراکم و عوارض واحدهای تجاری برای شهرداریها سود خوبی محسوب میشود، چنانکه تا دیروز بسیاری از سرمایهگذاریها در مسکن مهر انتقاد میکردند اکنون با تشویق بسیاری از سرمایهگذاران در بافتهای فرسوده، شهرداری پشت سر هم مجوز ساخت مراکز تجاری در این بافتها صادر میکند.

رشد ساخت مجتمعهای تجاری در غفلت مدیریت شهری

بدون شک رشد ساخت مجتمعهای تجاری، اداری و چندمنظوره در تهران و نبود تناسب میان فضاهای تجاری با مسکونی ناشی از غفلت مدیریت شهری است.

درکنار این موارد نکته قابلتوجه دیگر برای برخی سرمایهگذاران این نوع مجتمعهای تجاری این است که ساخت این مجتمعها به دلیل نداشتن مکانیابی صحیح و عدم انطباق با بافت منطقه یا محله موردنظر باعث شده تا دورنمای اقتصادی و بازگشت سرمایه در این پروژهها، برای سرمایهگذاران آن نیز با ابهاماتی روبهرو باشد. این موضوع به فرایند صدور پروانههای ساختمانی در تولید واحدهای تجاری بر میگردد که بعضا در یک منطقه بیش از ده مجتمع تجاری احداث اما در منطقه مشابه حتی یک مجتمع تجاری ساخته نمیشود.

اما سؤالی که همچنان پاسخ آن در هالهای از ابهام است این است که با توجه به سرانه بالای واحدهای تجاری در سطح کشور و نیز نسبت بالای این سرانه در شهر تهران، تا چه حد فعالیت در واحدهای تجاری دارای توجیه اقتصادی است بهویژه آنکه به دلیل رکود اقتصادی حاکم در کشور، بسیاری از این واحدها تقریباً خالی است و مشتری برای آن وجود ندارد؟ این موضوع زمانی ملموستر است که بدانیم بسیاری از واحدهای تجاری موجود در بزرگترین مجتمعهای تجاری تهران واقع در بهترین نقاط تجاری شهر، همچنان فروش نرفته باقیمانده و تقاضایی برای آنها وجود ندارد. بهعبارتدیگر، بسیاری از کسانی که در این مجتمعها در حال فعالیت هستند، مغازهها را بهصورت استیجاری در اختیار دارند و خرید واحدها برای راهاندازی کسبوکار، دارای توجیه چندان مناسبی نیست.

نهایتاً سرمایهگذاری مبالغ هنگفت بهجای آنکه از مسیر مناسبتری وارد چرخه تولیدات مفید در اقتصاد کشور شود با هدایت آن در این نوع واحدها به هدر رفت سرمایهها منجر میشود.