اختیارات مدیر ساختمان

شمار نشریه : 189

گروه معماری دکوراسیون: با توسعه شهرنشینی و بهتبع آن آپارتماننشینی، روابط جدیدی در زندگی اجتماعی شکل گرفت. مجاورت واحدها، محلهای مشاع، و تقابل فرهنگهای مختلف، قانونگذار را مجبور به وضع مقررات جدید کرد تا برای این روابط جدید، نظم جدیدی تعریف کند و مشکلات ناشی از آپارتماننشینی را حل کند. این مقررات بهتدریج و با توسعه یافتن زندگی شهری با تغییراتی همراه شد. به مجموعه مقرراتی که در زمینه آپارتماننشینی وجود دارد، حقوق آپارتماننشینی میگویند. برای بررسی این حقوق با دکتر فرهاد پروین، عضو هیئتعلمی دانشکده حقوق دانشگاه علامه طباطبایی گفتگو کردهایم که در ادامه میخوانید.

پیام ساختمان: از قوانینی که در ارتباط با آپارتماننشینی به تصویب رسیده به چند مورد که بیشتر قابل استفاده است اشاره فرمایید؟

در جلد اول قانون مدنی ۱۳۰۷ در مواد ۱۰۹ تا ۱۳۵ در بیان احکام و آثار املاک نسبت به املاک مجاور، موادی مثل مواد ۱۲۵، ۲۶ و ۱۲۷ وجود دارد که در خصوص آپارتماننشینی  بیشتر قابلاستفاده است. مثلاً ماده ۱۲۵ قانون مدنی میگوید: «هرگاه طبقه تحتانی مال کسی باشد و طبقه فوقانی مال دیگری، هر یک از آنها میتواند بهطور متعارف در حصه اختصاصی خود تصرف کند» مقررات مواد ۵۷۱ تا ۵۸۸ قانون مدنی نیز در «احکام شرکت مدنی» تا حدودی قابلاستفاده است اما مقررات جامع در این مورد، قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی آن و آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب ۸ اردیبهشت ۱۳۴۷ با اصلاحات بعدی آن است.

پیام ساختمان: نحوه اداره ساختمان و تشکیل مجمع ساختمان به چه صورتی است؟

در مورد نحوه اداره ساختمان ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها مقرر کرده است ؛ در مجموعههایی که عده مالکان بیش از ۳ نفر باشد «مجمع عمومی مالکین» باید تشکیل شود و مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا از خارج مجموعه انتخاب کنند. طبق ماده ۷ آییننامه مذکور مجمع عمومی مالکان باید لااقل هرسال یکبار تشکیل شود. بر اساس ماده ۸ آییننامه مذکور، برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاص ضروری است. در صورت عدم حصول اکثریت مذکور جلسه ۱۵ روز بعد تجدید میشود و در این صورت تصمیمات جلسه سوم با اکثریت حاضر معتبر خواهد بود. درباره نحوه دعوت مالکان به مجمع عمومی، قانون روش خاصی را توصیه یا الزام نکرده است. طبق ماده ۶ آییننامه زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین طبق توافقنامه بین آنها یا اکثریت مطلق آرای مالکانی است که مالک بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصیاند. تشریفات و نحوه دعوت به جلسه نیز به عهده توافقنامه بین مالکان، نظر اکثریت مطلق آرای مالکانی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاص را دارا هستند که معمولاً با نصب آگهی در تمام طبقات یا با ارسال نامه سفارشی به همه مالکان انجام میپذیرد. طبق آییننامه در صورت فقدان توافق برای زمان مجمع، زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل سه نفر از مالکان تعیین خواهد شد. تعداد مدیران یا هیئت مدیره  باید فرد باشد و مدت مأموریت آنها حداکثر دو سال و قابل تمدید است.

پیام ساختمان: اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان در قوانین مربوط به آپارتماننشینی به چه نحوی است؟

درباره اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان، ماده ۱۴ آییننامه قانون تملک آپارتمانها، آنها را مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین ساختمان دانسته است. از جمله وظایف قانونی مدیر یا مدیران ساختمان بیمه کردن ساختمان در مقابل آتشسوزی، استخدام حداقل یک نفر دربان برای مجموعههای بیش از ده واحد آپارتمانی، تعیین سهم هر یک از مالکان از مخارج مشترک ساختمان(حق شارژ)، وصول مطالبات و ادای تعهدات مربوط به مجموعه مسکونی است.

پیام ساختمان: در صورت خودداری واحدهای آپارتمانی از انجام تعهدات، چه ضمانتهایاجرایی برای الزام آنها وجود دارد؟

در اداره مجموعههای آپارتمانی، قانونگذار از الگوی شرکتهای حقوقی برای اداره یک مشارکت مدنی بهره گرفته و برای مدیر یا مدیران ساختمان اختیار اقدامات اجرایی و حقوقی، در صورت مواجهشدن با امتناع از انجام تعهدات از جانب برخی واحدها، در نظر گرفته است. طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها در صورت خودداری مالک یا استفادهکننده آپارتمان از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک(شارژ ساختمان)، مدیر یا هیئتمدیره ساختمان با ارسال اظهارنامه با ذکر مبلغ و صورت ریز بدهی، ادای دین را از بدهکار مطالبه میکند. در صورت عدم پرداخت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مدیر ساختمان میتواند از دادن امکانات مشترک مثل شوفاژ، آب گرم، برق و گاز به مالک ممتنع خودداری کند. در صورت ادامه امتناع از ادای تعهد پرداخت هزینههای مشترک، مدیر یا مدیران ساختمان از طریق اداره اجرایی ثبتاسناد یا از طریق مراجع قضایی حق اقدام دارند. طبق تبصره ۱ ماده ۱۰ مکرر مذکور، علاوه بر مطالبه خسارات ناشی از عدم پرداخت شارژ ساختمان، شخص ممتنع تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه ساختمان جریمه میشود.در مقررات مربوط به آپارتماننشینی به خاطر روابط همسایگی همچون حقوق خانواده، قانون و آییننامه نمیتواند بهعنوان معیار اصلی روابط و فصل الخطاب تلقی شود. ترویج فرهنگ آپارتماننشینی و پذیرش محدودیتهای وارد شده بر آزادیهای مالکانه سنتی در آپارتمانها و لزوم رعایت حقوق متقابل همسایگی راهگشای اصلی روابط ساکنان آپارتمانهاست.