نشریه شماره   189   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مسکن سرمایه‌ای مردم را خانه دار نمی‌کند

 

 گروه ساختوساز: مسکن همواره جزو کالاهایی است که در بسیاری از نقاط دنیا با مشکل کمبود روبهرو بوده است؛ این امر بدان علت است که این کالا یک نیاز همیشگی و غیرقابل جانشین در مقایسه با دیگر نیازهای بشر محسوب میشود.  دولتها نیز به فراخور حال خود، تولید و تأمین مسکن را جزو پیشفرضهای برنامهای خود قرار داده و برای حل آن چارهاندیشی کردهاند؛ کشور ما نیز از این قاعده مستثنی نبوده است. پس از انقلاب اسلامی دولتهای مختلف سعی و خطاهای بسیاری دراینباره داشتهاند که با توجه به وضع موجود به نظر میرسد هیچکدام توفیقی در حل معضل کمبود مسکن نداشتهاند؛ برخی کارشناسان معتقدند که علت اصلی این عدم توفیق بیشتر ناشی از یک مسئله است: دید به بخش مسکن با پیشفرض سرمایهای؛ در برابر این نگاه گروه دیگری معتقدند که نباید مسکن را از حالت سرمایهای خارج کرد چرا که باعث رکود در تولید مسکن و افزایش فاصله هر چه بیشتر بین عرضه و تقاضا میشود. پیام ساختمان بهمنظور آگاهی هر چه بیشتر مخاطبان نسبت به این موضوع به سراغ صاحبنظران رفته است.

مصرفی کردن ضربه میزند

مهرداد جوادی، در گفتگو با پیام ساختمان گفت: بیشتر انگیزههای تولید مسکن به خاطر رشد متناسب یا بیشتر از تورم است که برای سازندگان و دارندگان سرمایه انگیزه ایجاد میکند و اگر در شرایط حاضر بخواهیم مسکن را از حالت سرمایهای خارج کنیم، باید دولت برای ایجاد تشویق ورود سرمایه به این بخش اقدام کند.

وی در پاسخ به این سؤال که آیا مصرفی کردن مسکن وضعیت را بدتر میکند، گفت:. مصرفی کردن مسکن اگرچه خوب است اما در شرایط حاضر ضربه میزند. با توجه به اینکه مسکن تابهحال سرمایهای بوده ، تغییر اینکه مسکن نباید سرمایهای باشد، ضربه مهلکتری به این سیستم میزند. تا زمانی که دولت سیاستهایش را در این حوزه اصلاح نکند، یقیناً همین خواهد بود.

جوادی در پاسخ به این سؤال که قدرت خرید مردم کشش سرمایهای بودن بیشتر بازار را ندارد، خاطرنشان کرد: در وضعیت حاضر بازار به قدرت خرید مردم نگاه نمیکند بلکه بستگی به کشش خودش دارد و به سیر صعودیاش ادامه میدهد. در برخی مواقع شاهد بودهایم که مردم توان خرید ندارند چرا که قیمتها بالا رفته بود اما سازندگان با معاملات با همدیگر بازار را سر پا نگه داشتند. وی افزود: سال 88 که به دلیل افزایش قیمتها مردم قدرت خرید نداشتند. همان افراد با آوردن مشتریان صوری به بنگاهها معاملات صوری ترتیب میدادند و از طرفی این جو را از طریق مشاوران املاک به مردم منتقل میکردند که بازار خریدوفروش در رونق است. مردم هم زندگیشان را میفروختند و میآمدند.

این کارشناس مسکن در خصوص اینکه مصرفی کردن مسکن در شرایط عادی تا چه اندازه باعث کاهش سوداگری میشود، گفت: وضعیت مسکن هیچوقت در شرایط عادی قرار نمیگیرد چراکه سرمایهداران میتوانند تمام برنامههای دولت را نقش بر آب کنند. بنابراین تا مسکن با برنامه دولت مصرفی نشود مافیای پنهانی وجود دارد که همه با هم یک مسیر را پیش میبرند و در رأس آنها قطعاً مشاوران املاک طرفداران سرمایهدار هستند.

دولت اقشار آسیبپذیر را حمایت کند

بهروز سرابندی، رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان نیز به پیام ساختمان گفت: بهطورکلی مسکن باید بهصورت مصرفی باشد و سرمایهداری و منافع اقتصادی از آن حذف شود؛ ولی متأسفانه اگر انگیزه سود از سازندگان حذف شود، رغبت آنان به ساخت مسکن کاهش مییابد و این بار را باید دولت بر عهده بگیرد. لذا سیاستگذاری مسکن باید بهنوعی باشد که حالت سرمایهداری آن به حداقل برسد بنابراین این گزینه نباید بهطور کامل حذف گردد بلکه دولت باید در حالت سرمایهای بودن نهایت کمک را برای دهکهای پایین اجتماع مبذول دارد و دهکهای مرفه 7 تا 10 باید بهصورت سرمایهگذاری به این موضوع بنگرند.

وی در پاسخ به این سؤال که سرمایهای بودن مسکن باعث افزایش قیمتها میشود و رفتهرفته هیچکس قدرت خرید ندارد، گفت: اقشاری از اجتماع دارای رفاه نسبی بوده و مسکن با قیمت بالا را میتوانند پذیرا باشند اما اقشار آسیبپذیر باید از سوبسیدهای دولت در قالب زمینهای ارزان و وامهای بلندمدت بهرهمند شوند پس برای حدود 10 درصد جامعه افزایش قیمت مسکن بینتیجه خواهد بود ولی برای اقشار پایین باید مساعدت مبذول گردد.

سرابندی در پاسخ به این سؤال که برفرض اینکه با ادامه روند سرمایهای بودن مسکن حاشیه سود برای سازندگان بالا برود، آیا این امیدواری وجود دارد که سازندگان ترغیب به ساخت شوند و شکاف بین عرضه و تقاضا کم شود، گفت: اگر ما با نگاه دوگانه به این مسئله بپردازیم یعنی خلأ کمبود مسکن را برای اقشار آسیبپذیر با کمک دولت پر کنیم، درصد بالایی از این خلأ پر میشود و اقشار مرفه با توجه به تعادل بازار میتوانند مسکن مناسب خود را تهیه کنند و سازندگان نیز بهتدریج و با اشباع شدن بازار از گزینه تجاری شدن کنار خواهند رفت. در شرایط فعلی باید از تهدید نمودن سازندگان و سرمایهگذاران خودداری نمود چرا که با نساختن مسکن توسط سرمایهگذاران، بخش مسکن دچار کمبود شدید میشود و مشکلات افزون میگردد.

مسکن مصرفی شود

فردین یزدانی، کارشناس مسکن هم در گفتگو با خبرنگار ما با بیان این مطلب که مسکن یک کالاست و تعریف کالا هم ارضای نیاز مصرفی است، به پیام ساختمان گفت:. بعد مصرفی باید قویتر باشد زیرا خواهوناخواه بعد سرمایهای را نمیتوان از بین برد.

وی افزود: به عقیده من در شرایط حاضر باید وجه سرمایهای مسکن را کاهش دهیم زیرا اعتقاددارم اگر این انباشت ثروت به سمت کارخانهها و تولیدات برود، مولد است و اولویت با بخشهایی است که امکان صادرات و توسعه پایدار دارند. اعتقاد دارم بخش مسکن خودبهخود برای سازندگان بدون هیچگونه سیاستگذاری انگیزه ایجاد میکند.

 

یزدانی خاطرنشان کرد: سرمایهای بودن مسکن به این معنی است که برای حفظ ارزش مسکن بخریم و تا زمان گرانی نگه داریم که این کار پیامد منفی در بلندمدت برای کشور دارد. حتی این وضعیت سوداگری منجر به تولید مسکن برای مردم هم نمیشود.

این کارشناس مسکن در مورد کشورهای خارجی هم گفت: در کشوری مانند آلمان مسکن سرمایه حساب نمیشود و هیچ مشکلی در بخش مسکن ندارد اما در آمریکا و اسپانیا در بحران 2008 اروپا مسکن یک کالای سرمایهای بود و بیشترین آسیب را دیدند اما آلمان آسیبی ندید.

مسکن نمیتواند بار اقتصاد را بر دوش بکشد

احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن نیز به پیام ساختمان گفت: پس از دفاع مقدس که مردم به شهرهای بزرگ هجوم آوردند، مسکن تبدیل به بستر سوداگری و جذب سرمایهها شد بهگونهای که بسیاری از پولهای صنایع دیگر وارد این بخش شد. وی افزود: به خاطر تورمی که در این بخشداریم، بخشی دیگر از جامعه به خاطر حفظ ارزش ملک میخرند و نگه میدارند که این امر به خاطر نابهسامانی اقتصاد کشور است. اگر اقتصاد روان بشود و بقیه بخشها هم شرکت کنند، صنعت ساختمان کمتر با هجوم سرمایهداران مواجه میشود و این یک ناهنجاری اقتصادی است.

وی در پاسخ به این سؤال  که آیا سرمایهای بودن مسکن در کشور ما باعث رونق نمیشود، گفت: در شرایطی که با رکود و تورم مواجه هستیم باز هم مسکن بهترین بستر برای کسب درآمد است و حتی بانکها هم این کار را میکنند و این یک بیماری است. تعادل این است که تمام بخشهای اقتصادی فعال شوند و این بخش بهتنهایی نمیتواند بار اقتصاد را بر دوش بکشد.

سرحدی ادامه داد: نمیشود بهصورت فرمایشی و دستوری مسکن را از حالت سرمایهای خارج کرد. بهترین نمونه ماجرای مسکن مهر بود که تمام پولهای کشور را در بخش مسکن ریخت تا آن را  از بخش سرمایهای دربیاورد اما نهتنها موفق نشد بلکه مسائل عدیدهای به وجود آورد و باعث تورم و بیارزش شدن پول هم شد هیچ دولتی نمیتواند اینچنین اتفاقی در تولید مسکن رقم بزند.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: تا زمانی که اقتصاد شکوفا نشود و ارتباط منطقی با دنیا برقرار نشود و گردش اقتصادی صحیح به وجود نیاید، مصرفی کردن فرمایشی مسکن بیفایده است. در شرایط حاضر یکی از جاهای امن برای سرمایه بخش مسکن است اما بعدها که شرایط اقتصادی تغییر کرد صنایع جانبی آن و دیگر بخشهای آن ازجمله تولید مصالح ساختمانی هم میتوانند فعال شوند. بنابراین اگر اقتصاد راه بیفتد مشکلی ایجاد نمیکند. اما در وضعیت موجود سرمایه همانند آبی است که بهطرف گودی حرکت میکند.

سرحدی در پاسخ به این سؤال که اگر سرمایهها به سمت تولید و صنعت بروند، با توجه به نیاز مبرم جامعه به تولید مسکن چه اتفاقی میافتد، پاسخ داد:  در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی کشور از تعداد خانوارها حتی بیشتر است و درعینحال منجر به تعادل بازار و خانهدار شدن مردم نشده است بنابراین ما مشکل تولید ساختمان نداریم.