نشریه شماره   189   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

چگونه نقشه تفکیکی آپارتمان بگیرید

گروه ساختوساز: پسازاینکه آپارتمان ساخته میشود، مالکان باید برای اخذ سند، آپارتمان را تفکیک کنند؛ بنابراین باید به سازمان ثبتاسناد و املاک باید مراجعه نموده تا آنها کار را به نظاممهندسی ارجاع دهند و نظاممهندسی نقشهبردار عضو سازمان را برای انجام این کار مشخص کند. پیام ساختمان برای آشنایی با جزییات  نحوه انجام این کار و همچنین چالشهای موجود به سراغ مهندس نادر بابایی، عضو دبیرخانه کمیته مشترک راهبردی تهیه نقشه آپارتمانها  و نایبرئیس کمیته گروههای تخصصی نظامات مهندسی کشور رفته است.

پیام ساختمان: در خصوص فلسفه وجودی طرح تفکیک آپارتمانها برای مخاطبان ما توضیحاتی ارائه فرمایید.

مبنای صدور سند مالکیت در حقیقت نقشه تفکیکی آپارتمان است. این نقشه تفکیکی باید به همراه مشخصات مالک به واحدهای ثبتی ارائه شود تا سند مالکیت به نام شخص صادر شود. سازمان ثبتاسناد بهعنوان صادرکننده سند مالکیت کار را به نظاممهندسی برونسپاری کرده است و از طرفی بر اساس جدول شماره 17 آییننامه اجرایی قانون نظاممهندسی ساختمان تهیه نقشههای تفکیکی آپارتمانها بر عهده مهندسان نقشهبردار است بنابراین نقشههای تفکیکی از طریق مهندسان نقشهبردار تهیه میشود و از طریق دفاتر نمایندگی نظاممهندسی به واحدهای ثبتی ارسال میشود و واحدهای ثبتی در مرحله آخر بر اساس آییننامههای داخلی سند مالکیت را صادر میکنند. قبل از اینکه این برونسپاری از طرف سازمان ثبت صورت گیرد، نرمافزارهایی به مهندسان نقشهبردار آموزش داده شد و الآن نقشهها بر اساس استانداردهای کاداستر سازمان ثبت تهیه میشود.

پیام ساختمان: چه معضلات و مشکلاتی در پروسه انجام کار وجود دارد؟

یکی از مشکلات، عدم آموزش مهندسان نقشهبردار است. برخی از نرمافزارها بهدرستی برای آنها جا نیفتاده یا اینکه آموزشها به میزان لازم صورت نگرفته است. به همین دلیل در برخی جاها نواقصی میبینیم. متقاضیان نقشههای تفکیکی بین شهرداری، نظاممهندسی و سازمان ثبتاسناد در رفتوآمد هستند درصورتیکه این پروسه باید بهطور اصولی اینگونه باشد که بعد از اتمام عملیات اجرایی ساختمان و قبل از صدور پایان کار، نقشه تفکیکی انجام شود و پس از صدور پایان کار متقاضی با در دست داشتن این دو سند برای گرفتن سند کلی ملک به سازمان ثبت مراجعه کند . در حال حاضر سیکل اشتباهی در حال انجام است. بدین معنی که در ابتدا مالک با در دست داشتن پایان کار ساختمان به واحد ثبتی مراجعه میکند و  از ثبت به نظاممهندسی هدایت میشود. نظاممهندسی پایان کار ملک را میبیند و بهاتفاق از ملک بازدید میکنند. برداشت توسط نقشهبردار انجام میشود و بعدازاینکه کار انجام شد شاهد هستیم که بین پایان کار صادره شهرداری و کار نقشهبردار تناقض در متراژ وجود دارد. در این صورت سازمان ثبت موظف است برای صدور سند مجدد  به شهرداری نامه بزند که پایان کار را اصلاح کنید و مجدد متقاضی باید منتظر بماند تا برای گرفتن سند ، پایانکار اصلاحی صادر شود. در کل این چرخه باعث سردرگمی متقاضیان شده است.

پیام ساختمان: نحوه کنترل و بازرسی نقشهبرداران به چه صورتی انجام میشود؟

یکی از مسائل مهم تعداد زیاد مهندسان نقشهبردار است و ما هنوز نتوانستهایم نظام کنترل و بازرسی دقیقی بر آنها اعمال کنیم. در کشور ما صنعت ساختمان منافع بسیاری دارد و ارزشافزوده املاک بسیار بالاست؛ بنابراین باید توجه بسیاری شود تا حق کسی ضایع نشود. برخی موضوع نظارت سیستماتیک را پیش میکشند که بنده معتقدم قطعاً نظارت سیستماتیک کافی نیست چرا که بسیاری از مسائل ازنظر دور میماند. وظیفه این کار بر عهده سازمان نظاممهندسی استانهاست. موضوع دیگر این است که ما هنوز نتوانستهایم اخلاق حرفهای را به جوانان و کسانی که تازهکار هستند، آموزش دهیم. بههرحال باید توجه شود که حقالناس ضایع نشود  چه در زمینه خرید و چه در زمینه فروش. مثالی میآورم که ممکن است برای هر کدام از خوانندگان شما پیشآمده باشد. دیدهشده که کسی 100 متر خانه میخرد اما عملاً مالک 97 متر یا کمتر میشود و با توجه به قیمت بالای زمین بهویژه در کلانشهرها این موضوع بسیار حائز اهمیت است.

پیام ساختمان: میزان حقالزحمه مهندسان نقشهبردار چقدر است؟

بند 8 تفاهمنامه سازمان ثبتاسناد و املاک کشور و نظاممهندسی ساختمان  این حقالزحمه را مشخص کرده است.این حقالزحمه در 15 دیماه  سال 1389  تعیین شد اما در طول این مدت بهاستثنای سال گذشته که در یک آیتم از رقم 400 هزار تومان به 500 هزار تومان تغییر کرد، اضافه نشده  و کفاف زحمات مهندسان را نمیکند. این در حالی است که نقشهبردار باید دوربینهای گرانقیمت بخرد و حداقل یک دستیار با خودش به پروژه ببرد که قطعاً هزینهبر است.

پیام ساختمان: ارجاع کار مهندسان نقشهبردار به چه صورتی انجام میشود؟

کمیته راهبردی تفکیک آپارتمانها دخالتی در ارجاع کار استانها نداشته و در حال حاضر بهترین شکل ارجاع کار در استان تهران انجام میشود. در تهران سامانهای ایجاد کردهاند که خیلی از آیتمها را در برمیگیرد و این قابلیت را دارد که متقاضی از داخل منزلش درخواست نقشه تفکیکی را به نظاممهندسی بدهد و مهندس به او معرفی شود. متقاضی بر اساس کد رهگیری که دارد، میتواند در هرلحظه وارد سیستم شود  و بفهمد که تهیه نقشه ملکش در چه وضعیتی است. در حال حاضر طول انتظار متقاضیان با انجام این طرح سیستماتیک حتی گاهی اوقات به 72 ساعت تقلیل مییابد. مشکل این است که بهغیراز استان تهران هنوز به شکل دقیق سامانههای ارجاع کار در استانها وجود ندارد.

پیام ساختمان: اگر صحبت ناگفتهای دارید، بفرمایید.

اگر یک رشتهای مانند نقشهبرداری بهعنوان رشته تخصصی نظاممهندسی ساختمان پذیرفتهشده است، باید همه در جهت ارتقای کیفی آن دستبهدست هم بدهند. متأسفانه تمام دغدغه نظاممهندسی استانها مربوط به چهار رشته نظاممهندسی است و نقشهبرداران مورد غفلت واقعشدهاند. وقتی قرار است یک ساختمان ساخته شود، پایه کار از مهندسان معمار شروع میشود درحالیکه باید کار ساختمانسازی از نقشهبرداری آغاز شود. مهندس معمار صرفاً بر اساس حرفی که مالک میزند، شروع به تهیه نقشه معماری میکند درصورتیکه سند مالکیت با نقشهای که ترسیم میکند، متفاوت است. نتیجه اینکه املاکی ساخته میشود که شاهدیم  گاها 30 تا 40 سانتیمتر به حریم املاک دیگر تجاوز کردهاند  درحالیکه اگر در ابتدا، کار به نقشهبردار سپرده شود، سند ملک را با همسایههای مجاور تطبیق میدهد. در وضعیت حاضر تفکیک آپارتمانها تنها بخشی است که بر اساس شرح خدمات نقشهبرداران پیش میرود  البته دارای اشکالاتی هم هست که امیدواریم در آینده نهچندان دور برطرف شود. نکته دیگری که لازم میدانم اشاره کنم این است که هنوز شرح خدمات نقشهبرداران از طریق وزارت کشور به شهرداریها ابلاغ نشده که  بسیار جای نگرانی است.