نشریه شماره   189   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

پیش‌خرید مسکن 2 برابر شد

پیش‌‌خرید آپارتمان بازار دوم- از اواخر خرداد بهواسطه حضور دفاتر اسناد رسمی درصحنه این نوع معاملات، موردتوجه متقاضیان قرار گرفت و اگرچه تا پیش از آن، به دلیل اختلاف قیمت بین پیشفروش و فروش واحدهای آماده بازار اول- همواره بخشی از تقاضا به سمت خرید واحدهای در حال احداث گرایش پیدا میکرد اما ابلاغ قانون «اجبار به تنظیم سند رسمی برای پیشفروش» از 26خرداد، امنیت حداکثری را وارد این بازار کرد و باعث شد اولین بستر رونق معاملات پیشخرید فراهم شود. اما هماکنون دو جاذبه دیگر در بازار پیشخرید به وجود آمده که انتظار میرود برآیند این سه نیرو در ماههای باقیمانده از تابستان شدت رکود در معاملات مسکن را تا حدودی تعدیل کند.

تحقیقات میدانی درباره دو تحول مثبت در بازار پیش‌‌خرید حاکی است؛ اختلاف سطح بین میانگین قیمت پیشفروش و قیمت واحد آماده از متوسط 10درصد ماههای قبل، هماکنون به 14.2درصد تبدیلشده و تا 25درصد نیز در برخی مناطق تهران رسیده است. پیشبینی دلالان این است که این فاصله از نیمه مرداد و با پایان ماه رمضان بیشتر شود. از سوی دیگر، افزایش فایل پیشفروش در بنگاهها بهعنوان جاذبه دوم- نیز مزیت دیگری است که به نفع پیش خریداران تابستانی ارزیابی میشود. در شرق و غرب تهران، واحدهای مسکونی بین 7 تا 8درصد ارزانتر از آمادهها، پیشفروش میشوند.

بررسیها درباره علت افزایش عرضه و کاهش قیمت در بازار دوم مسکن نشان میدهد: سازندهها امسال قصد دارند زودتر از فصل خرید زمین که معمولاً اواخر پاییز شروع میشود، املاک کلنگی موردنیاز خود را تهیه کنند تا از افزایش احتمالی قیمت زمین در امان بمانند، ضمن اینکه رعایت قاعده «تعیین قیمت مقطوع» در قراردادهای محضری در حال تدوین برای پیشفروش نیز محرک دومی است که باعث تعجیل پیش فروشندهها در عرضه سریع واحدها به بازار شده است. استفاده از قراردادهای جدید در معاملات پیشخرید حداکثر از یک ماه دیگر آغاز میشود و اعمال آن، مانع از شناور بودن قیمت پیشفروش در طول زمان قرارداد خواهد شد. کارشناسان با تحلیل شرایط کنونی بازار پیشفروش تأکید میکنند: اوضاع نسبی برای پیشخرید بهمراتب بهتر از خرید واحد آماده است. بهخصوص اینکه زمان تحویل آپارتمان‌‌هایی که بهتازگی ساخت آنها شروعشده، در دوره رونق مسکن که قیمتها افزایش پیدا میکند، خواهد بود و درنتیجه سود مابهالتفاوت قیمت به پیش خریدار خواهد رسید. از طرفی درصورتیکه تسهیلات خرید مسکن ظرف ماههای آینده افزایش پیدا کند، امکان استفاده از آن تحت شرایطی، برای پیش خریداران محفوظ خواهد بود.

 اختلاف، متری 300هزار تا یکمیلیون تومان

 بر اساس آنچه مشاوران املاک اعلام میکنند، خانههایی که در لیست پیشفروش بنگاههای املاک قرارگرفتهاند 300 هزار تا یکمیلیون تومان ارزانتر از واحدهای آماده برای خریداران تمام میشود. اما برخی فعالان بازار مسکن معتقدند در حال حاضر خرید خانه آماده به نفع مشتریان است زیرا تفاوت قیمتها در حدی  نیست که خریداران مدتها منتظر آماده شدن واحدهای در حال ساخت باشند.

 بازار خانههای پیشفروش حتی در زمان رکود بازار نیز رونق داشته است.. پرداخت تدریجی هزینه ملک و ارزانتر بودن آن نسبت به قیمت آپارتمانهای آماده سبب جذابیت این بازار شده است. برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند در بازار فعلی تفاوت چندانی میان آپارتمانهای آماده و واحدهای پیشفروش که تا پایان امسال آماده تحویل میشوند، وجود ندارد. گروهی نیز تأکید بر بهصرفه بودن خانههای پیشفروش دارند. در این میان تعدادی از کارشناسان مسکن برای آن دسته از خریداران بازار پیشفروش که قصد سرمایهگذاری در این بازار را دارند خرید خانههای دستدوم را توصیه میکنند. قیمت پیشنهادی فروشنده برای خانههای پیشفروش با توجه به سه فاکتور زمان تحویل، کیفیت مصالح و موقعیت جغرافیایی ملک در منطقه تعیین میشود.

فعالان بازار مسکن در شرق تهران عنوان میکنند؛ واحدهای پیشفروش با واحدهای آماده تحویل تفاوت قیمت چندانی ندارد. در منطقه خاوران یک مجتمع 20 طبقه در حال پیشفروش قیمت تمام شده هر مترمربع آن 2 میلیون و 900 هزار تومان اعلامشده است. این در حالی است که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در این منطقه 3 میلیون و200 هزار تومان است. مشاوران املاک این منطقه میگویند: پیشخرید برای آنها که قصد خانهدار شدن دارند، مناسبتر است زیرا هم بهصورت قسطی پول خانه را میپردازند و هم میتوانند در فرصت بیشتری هزینه خرید مسکن را فراهم کنند.

متقاضیان پیشخرید در ابتدا نیمی از مبلغ خانه را میپردازند و در ادامه بر اساس پیشرفت کار مبالغی را به صاحب پروژه پرداخت میکنند. همچنین 10 درصد از قیمت خانه در زمان تکمیل خانه و 10 درصد نیز در زمان انتقال سند پرداخت میشود. البته این نسبت در برخی فایلهای پیشفروش متفاوت است اما معمولاً بین 20 تا 40 درصد مبلغ هنگام تکمیل خانه از خریدار گرفته میشود. وضعیت پیشفروشها در غرب تهران متفاوت از مناطق شرق پایتخت است. در این منطقه افرادی که بهصورت پیشفروش آپارتمانی را پیشخرید میکنند تا یکمیلیون تومان نیز میتوانند ارزانتر از قیمت روز خانه آماده تحویل، فایل موردنظر خود را از بنگاه پیشخرید کنند.