نشریه شماره   189   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ادامــه التهــاب در بازار اجــاره

آمارهای معاملات مسکن در تیرماه امسال نشان میدهد؛ از 228 هزار معامله منعقدشده در بخش مسکن 65 هزار مورد آن مربوط به قراردادهای اجاره بوده است.میزان قراردادهای اجاره مسکن در تیرماه امسال نسبت به اردیبهشتماه بیش از 6 هزار مورد (معادل 9 درصد) افزایش داشته است. همچنین این رقم نسبت به زمان مشابه سال قبل حدود 11 درصد افزایشیافته است. بر اساس آمار ثبتشده معاملات مسکن از میزان کل قراردادهای منعقدشده در تیر امسال 35 درصد مربوط به بخش اجاره بوده است.

افزایش میانگین نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی

با توجه به آغاز فصل جابهجایی هرساله بازار اجاره از خردادماه رونق میگیرد و در تابستان نیز به اوج خود در طول سال میرسد البته با توجه به افزایش قیمت خانه و کاهش قدرت خرید مردم طی سالهای اخیر این روند چشمگیرتر شده است. طبق آنچه دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن ستاد وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرده میانگین نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی پس از طی یکروند نزولی در دهه 70، از سال 1380 شروع به افزایش نموده و در سال 1392 به حدود سه برابر سال 1380 رسیده است.

بررسی آمارها همچنین نشان میدهد که در بین مراکز استانها در سال 1391 ، بالاترین نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای شهری مربوط به شهر تهران و سپس شهر قم و همدان است و شهرهای یزد، اهواز و ایلام به ترتیب دارای کمترین نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار هستند.

فردین یزدانی ، کارشناس مسکن با بیان اینکه طبق اطلاعات سرشماری نفوس و مسکن در سال 1390 سهم اجارهنشینی در چند سال اخیر رو به افزایش بوده است، به پیام ساختمان گفت: این آمار همچنین نشان میدهد اجارهنشینی در دهکهای پایین درآمدی بهمراتب بالاتر است.

افزایش نرخ اجارهنشینی در کشور

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن تصریح کرد: علاوه بر این همراه با سیاستهای تعدیل اقتصادی و حذف یارانهها روند بازارها بهگونهای بوده است که نرخ کلی اجارهنشینی در کشور افزایش پیداکرده است؛ یعنی خالص متوسط دارایی واقعی خانوارها در اقشار متوسط رو به کاهش بوده است. طوری که اگر در سطح منطقهای یا شهری نگاه کنیم، میبینیم بخشی از جمعیت پایتختنشین در چند سال گذشته بهتدریج از مناطق شمالی شهر به سمت مناطق جنوبی مهاجرت کردهاند. به این شکل که ملک خود را فروخته و ملکی باارزش کمتر و کیفیت کمتر خریداری کردهاند و در مقابل مابهالتفاوت آن خرج معاش خانوار شده است.

این کارشناس مسکن افزود: افزایش اجارهنشینی همراه با کاهش کیفیت محل سکونت اقشار متوسط رو به پایین در کشور قابلمشاهده است. بااینوجود در چند سال اخیر سیاست متمرکز و قابلتوجهی برای کنترل بازار اجاره اجرایی نشده است.این در حالی است که اجرای طرح هدفمندی یارانهها باعث شد بخش دیگری از متقاضیان مسکن ملکی به سمت بازار اجاره بروند چون افزایش قیمت حاملهای انرژی  باعث شد که توان اقتصادی خانوارها برای ورود به بازار املاک کاهش پیدا کند.

یزدانی تصریح کرد: کاهش توان اقتصادی برای ورود به بازار املاک به این دلیل بود که بخشی از تقاضایی که سالانه وارد بازار ملک میشد از بازار ملک به سمت بازار اجارهای تمایل پیدا کند. طبق آخرین برآوردها در چهار سال اخیر بهصورت محسوس با افزایش تقاضا در بازار اجاره روبهرو بودهایم.

ورود خانوارهای جدید به بازار اجاره

یزدانی در مورد پیشبینی اجارهنشینی در سال 93 گفت:  سال 1393 چند فاکتور مهم به نظر میرسد؛ اول آنکه قیمت مسکن ملکی تغییر محسوسی نسبت به سال گذشته پیدا نخواهد کرد. دوم آنکه رشد اقتصادی کماکان منفی است و به نظر نمیرسد در بهترین حالت بالاتر از یک درصد رشد کند و سوم آنکه حداقل دستمزد کارگران کمتر از نرخ تورم افزایش پیدا کرده است. با بررسی این فاکتورها امکان ورود خانوارهای جدید به بازار ملکی کاهش مییابد درنتیجه کماکان ورود به بازار اجاره زیاد خواهد بود. هرچند ممکن است با دستیابی به نتایج مثبت مذاکرات وضعیت اقتصادی در مسیر بهبود قرار گیرد اما روند صعودی اجارهبها (کمی کندتر) ادامه پیدا میکند. درمجموع میتوان این پیشبینی را داشت که باوجودآنکه جهش قیمتی خاصی در بخش بازار مسکن ملکی در سال جاری به وجود نخواهد آمد اما رشد اجارهبها حداقل برابر با نرخ تورم پیش میرود و به نظر میرسد بازار اجاره برخلاف بازار مسکن ملکی دوباره التهاب را تجربه خواهد کرد.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: البته در این میان انگیزه برای ورود خانههای خالی به بخش اجاره میتواند بهعنوان یک عامل اجاره کننده در رشد اجارهبها عمل کند زیرا با توجه به حجم بالای ساختوسازهای انجامشده این امکان وجود دارد که انگیزه مالکان خانههای خالی برای عرضه واحدهایشان به بازار اجاره زیاد شود و با افزایش عرضه در بخش مواجه شویم.