نشریه شماره   158   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

دونگاه متضاد به بازار ملک

گروه بازار ساختمان - کاهش تعداد معاملات در تهران دلایل متعددی می‌تواند داشته باشد؛ بسیاری از کارشناسان دلایل آن را در سه موضوع می‌دانند: اول؛ شروع سال جدید.معمولاً در شروع سال جدید همانطور که در سال‌های گذشته نیز شاهد آن بودیم، معاملات در بازار کم می‌شود. دوم؛ شرایط سیاسی و اقتصادی. با توجه به نزدیک بودن انتخابات ریاست جمهوری ،بحث بودجه سال 92 و تعیین نرخ دلار در بودجه معامله‌گران هر لحظه منتظر اخبار متفاوت هستند و با احتیاط دست به معامله می‌زنند. سوم ؛ جذاب شدن بازار سهام از ابتدای سال 92 و بازارهای موازی مسکن. متن زیر ابتدا نگاهی دارد به تعداد معاملات در 15 روز نخست سال 92 و 91 و در نهایت دلایل کاهش معاملات در بازار مسکن و تعداد معاملات در نیمه اول اردیبهشت 92 (کل کشور) را مورد بررسی و کارشناسی قرار می دهد. جدول زیر تعداد معاملات روزانه در کشور و تهران در اردیبهشت ماه 92 را نشان می‌دهد:(جدول یک)

کل معاملات در 15 روز اول اردیبهشت سال 91 در استان تهران رقمی برابر با 20186 فقره و در 15 روز اردیبهشت 92 حدود 15432 مورد بوده است. از این موضوع می‌توان نتیجه گرفت که کاهش معاملات ریشه در موارد متعددی مانند انتخابات،بی‌ثباتی نرخ ارز ، قیمت‌های بالای املاک و ... دارد. نمودار زیر کل معاملات 15 روز اردیبهشت سال 91 را نشان می دهد:

فضای مصنوعی خریدن و نخریدن کل بازار املاک کشور به خصوص تهران را فراگرفته و نامعلوم بودن وضعیت ماه‌های آتی و نگرانی خریدار و فروشنده از ضرر احتمالی وضعیت این روز بازار املاک کشور است. ناتوانی دلالان مسکن در تجزیه و تحلیل چشم‌انداز اقتصاد مسکن برای خریدار و فروشنده تا حدود زیادی در شکل‌گیری رکود موجود موثر بوده است. خریداران مسکن تصور می‌کنند بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری، قیمت‌ها شروع به کاهش می‌کند و فرصت خرید در تابستان فراهم خواهد شد.از سوی دیگر فروشنده‌های ملک که عمدتاً سازنده‌های واحدهای تازه ساز هستند نیز با این تصور که بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری، معاملات رونق می‌گیرد و در تابستان نرخ رشد قیمت مسکن به اوج خود خواهد رسید تا آن زمان، دست از فروش کشیده‌اند و تصمیم دارند در تابستان عرضه سنگین واحدهای خود را آغاز کنند. این نگاه متضاد دو طرف بازار ملک، هم‌اکنون باعث شده حجم معاملات مسکن در بنگاه‌های املاک تهران به شکل قابل‌توجهی کاهش پیدا کند. برخی آمارهای رسمی درباره میزان فعالیت بنگاه‌های املاک در شهر تهران در دو ماه اخیر (اسفند سال 91 و فروردین92) حکایت از کند شدن نبض معاملات دارد.

در ماه‌هایی از سال 91 که معاملات مسکن در اوج رونق قرار داشت و خرید و فروش واحدهای مسکونی در تهران افزایش یافته بود، ماهانه حدود 20 هزار فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم می‌شد، اما در اسفند سال گذشته حجم قراردادهای خرید آپارتمان در تهران به مرز 12 هزار فقره و در فروردین 92به حدود 3 هزار مبایعه‌نامه رسید.(نمودار یک و دو)

اگر چه برخی تحلیلگران بازار مسکن رکود این روزها را به نفع آینده بازار ملک نمی‌دانند اما عوامل شکل‌گیری رکود فعلی، کاملاً متفاوت از رکودهای گذشته است، به طوری که پایان آن به طور قطع به نفع ماه‌های بعد از رکود خواهد بود. همه‌ساله در زمان رکود، یکی از دو طرف معامله، از بازار خارج می‌شود و طرف دیگر کماکان از قصد خود برای انجام معامله دست برنمی‌دارد. در سال‌های گذشته زمانی که قیمت مسکن به اوج می‌رسید، خریداران از بازار خارج می‌شدند و رکود برقرار می‌شد و بعد از مدتی که طول دوره رکود باعث فروکش کردن قیمت‌ها می‌شد، خریداران به تدریج به بازار برمی‌گشتند، درحالی‌که فروشنده‌ها با ناامیدی از تلاشی که برای فروش در سال‌های رکود داشتند، درست در زمان رونق، از ادامه تلاش بازمی‌ماندند و از بازار خارج می‌شدند. به همین خاطر در سال‌های گذشته، هنگام پایان رکود، حجم عرضه واحد فروشی در بنگاه‌ها تا حدودی کاهش پیدا می‌کرد و به همین علت، قیمت‌ها تصاعدی افزایش پیدا می‌کرد. اما امسال، هر زمان که رونق به بازار معاملات مسکن برگردد ( بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری) حجم عرضه و تقاضا تقریباً به یک نسبت افزایش پیدا می‌کند، به طوری که رونق خرید و فروش توأم با آرامش نسبی قیمت‌ها، اتفاق می‌افتد. با چنین فرضیه‌ای که برای اواخر نیمه اول امسال قابل تصور است، می‌توان به کنترل طبیعی قیمت مسکن در تابستان امیدوار بود.در حال حاضر اگر چه بازار مسکن در رکود است، اما معدود فروشنده‌هایی که قصد فروش دارند، قیمت‌های کاملاً حبابی برای آپارتمان‌هایشان پیشنهاد می‌کنند. قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران به طرز عجیبی نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است، درحالی‌که خریداران، چنین قیمت‌هایی را پس می‌زنند و قصد خرید ندارند. به نظر برخی کارشناسان این حوزه ، نیمه اول اردیبهشت‌ماه رکود دنباله دار است و در صورت استمرار این وضعیت احتمالا ماه‌های بعد شرایط به نفع خریداران خواهد بود.