گره بازار مسکن گشوده می‌شود؟

شمار نشریه : 189

شهلا روشنی

با رونمایی از بسته رکود زدایی اقتصاد توسط دولت و معرفی مسکن بهعنوان یکی از عاملهای پیشران، بررسی ویژه طرح افزایش وام خرید مسکن آغاز شد تا هر چه سریعتر رونق را به این بخش بازگرداند. تنها یک روز پس از انتشار بسته خروج از رکود دولت، عوامل بخش پیشران در دفتر مشاور اقتصادی رئیسجمهور حاضر شدند تا ابزارهای رونق غیرتورمی را تعیین کنند.

 در همین راستا،مسئولان بخش مسکن در نشستی که با حضور مقامات بانک مرکزی برگزار شد پیشنهاد «ایجاد صندوق پسانداز مسکن و پرداخت تسهیلات 60 تا 80میلیون تومانی خرید از محل این صندوق ها» را مطرح کردند. در پایان نیز بنا شد تا در اسرع وقت بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی جزئیات پیشنهادهای خود را نهایی و به دولت ارائه کنند. این موضوع بازخوردهای مثبت و منفی فراوانی در محافل خبری داشت؛ موافقان اعتقاد دارند رکود موجود در معاملات مسکن و انتظاری که از طرف خریداران توسط مشاوران املاک مبنی بر نیازشان به تسهیلات اعلام میشود حکایت از احتیاج مبرم بخش مسکن به کانال هدایتشده تأمین مالی دارد و با راهاندازی صندوق پسانداز، از یکسو منابع محدود بانکها از این طریق، افزایش پیدا میکند و از سوی دیگر، اتفاق مهمی که در اقتصاد خانوار و بهتبع آن در اقتصاد کلان رخ میدهد «جذب و هدایت درست نقدینگیهای سرگردان» است که بهجای آنکه وارد سفتهبازی شده و التهاب در قیمت ارز و سکه و... درست کند، در مسیر تأمین مالی مسکن، به کار گرفته میشود.در مقابل ،برخی از مخالفان معتقدند در صورت اجرایی شدن این پیشنهاد نه تنها بازپرداخت وام برای  مردم  غیرممکن بوده و قشر متوسط توان بازپرداخت اقساط میلیونی را نخواهند داشت بلکه علاوه بر افزایش معوقات بانکی وام مسکن همانند باروت عمل خواهد کرد برخی دیگر  از مخالفان ضمن بی تاثیر دانستن صندوقهای زمین و مسکن در ایجاد تحول در بازار نسبت به انحراف بانکها با ایجاد صندوق های زمین و مسکن هشدار می دهند.

اینکه تأثیرات مثبت یا منفی اجرای این طرح بر بازار و قیمت مسکن چگونه است ، آیا اختصاص این وام به خانه دار شدن مردم کمک می کند و راهکارهای تامین منابع مالی وام چیست را پیام ساختمان در گفتگو با کارشناسان اقتصادی و نمایندگان مجلس شورای اسلامی بررسی کرده است:

بازپرداخت وام برای  مردم  غیرممکن است

پرویز کاکائی ، رئیس حوزه مرکزی بانک ملی کرمانشاه با بیان اینکه ارائه وام توسط صندوقهای پسانداز مسکن به متقاضیان خرید مسکن بهخودیخود راهکار مناسبی است، به پیام ساختمان گفت: این روش تأمین مالی مسکن روش خوبی است اما سؤال این است که آیا بانک مرکزی برای بازپرداخت اقساط وامها تدابیری اندیشیده است ؟

وی افزود: اقساط یک وام 80 میلیونی بدون تردید 1میلیون و 300هزار تومان در ماه است که بازپرداخت این میزان برای خیلی از مردم ایران غیرممکن است . ضمن اینکه به نظر میرسد این وام تنها جوابگوی خرید خانه در شهرستانهای کوچک است و یک خانواده شهرستانی با درآمد اندکی که دارد نمیتواند اقساط وام را بازپرداخت کند .

این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سؤال که آیا در شرایط کنونی پرداخت تسهیلات به منابع مالی بانک مرکزی آسیبی نمیرساند، گفت:اگر این تسهیلات از منابع پول پرقدرت نباشد و از سود همین پولهای بلوکهشده صندوق پسانداز باشد ،بالطبع هیچ خطری منابع بانک مرکزی را تهدید نخواهد کرد.

کاکایی در پاسخ به اینکه آیا این میزان وام برای خرید خانه کفایت میکند، گفت: بدیهی است که این مقدار پول در تهران یکسوم قیمت یکخانه در مناطق متوسط شهر است اما در شهرستانها میتواند به اقشار نیازمند برای تأمین مسکن کمک کند.

قشر متوسط توان بازپرداخت قسط میلیونی را ندارد

باقر میلانی، کارشناس مسکن به پیام ساختمان گفت: افزایش وام مسکن میتواند حرکت خوبی قلمداد شود و تسهیلات60تا 80میلیون تومانی میتواند جوابگوی تأمین مسکن در شهرستانها باشد.

وی افزود: امیدوارم تأمین مالی این وامها از منابع پول پرقدرت نباشد زیرا در این صورت همانند سال 85 بانکها بیضابطه شروع به چاپ اسکناس خواهند کرد و در این صورت اوضاع اقتصادی ناامنی خواهیم داشت .

میلانی تأکید کرد: یکی از بزرگترین دغدغههای کنونی بانک مرکزی اطمينان از رعايت پايدار توازن منابع و مصارف صندوق مسکن پيشنهادي و مراجعه نکردن آن به منابع پرقدرت و تورمزاي بانک مرکزی بهعنوان يکي از مهمترين عوامل تورمزا و بیثبات کننده اقتصاد کلان کشور است و اگر بانک مرکزی بتواند این وامها را از سود خود سپردهگذاران تأمین کند به موفقیت بزرگی خواهد رسید

وی موضوع مهم دیگر را بازپرداخت وام عنوان کرد و گفت: اقساط این وام نیز بایدکارشناسی شده باشد و بهاصطلاح کمرشکن نباشد زیرا کسانی که نیازمند وامهای 60تا 80 میلیونی هستند اقشار متوسط جامعه محسوب میشوند که توان بازپرداخت اقساط میلیونی را ندارند.

لزومی ندارد وام مسکن یکسان توزیع شود

بهروز ملکی ، کارشناس مسکن با اشاره به جایگاه بخش مسکن در اقتصاد گفت: این بخش ارتباط گستردهای با بخشهای اقتصادی دارد و ارتباط آن با حدود 130 بخش اقتصادی دیگر موجب میشود که در پی رونق آن شاهد رونق سایر ارکان اقتصاد کلان نیز باشیم.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به مغفول ماندن ماده 14 قانون ساماندهی و به دنبال آن بیتوجهی به مسکن اظهار کرد: در این ماده به مواردی همچون لزوم وجود صندوقهای زمین و ساختمان، صندوقهای پسانداز مسکن، شرکتهای واسپاری، شرکتهای سرمایهگذاری، سکوک، اوراق مشارکت و ... اشارهشده که متأسفانه بهطور مناسب در کشور ما مورداستفاده قرار نمیگیرد.

ملکی گفت: طی سالیان گذشته اقدام مؤثری جهت تقویت متقاضیان مسکن انجامنشده است. بهعنوانمثال در سال 83 با 18 میلیون وام امکان خریداری30 متر مسکن در تهران وجود داشت اما امروز با وامهای 45 میلیون تومانی مسکن تنها میتوان10 متر خانه در تهران خریداری کرد.

ملکی به متغیر بودن قیمت مسکن در سطح کشور اشاره کرد و گفت: لزومی ندارد که وامهای مسکن در تمام نقاط ایران بهصورت یکسان توزیع شوند. دولت میتواند با طبقهبندی شهرهای مختلف کشور سقف و طول دوره بازپرداخت متنوعی برای شهرهای گوناگون تعیین کند.بهعنوانمثال ما میتوانیم 3 تیپ شهر تعریف و سه سطح کلان شهرها، شهرهای متوسط و شهرهای کوچک را برای شرایط وام در نظر بگیریم.

این کارشناس حوزه مسکن افزود: با آنکه اساساً کارکرد صندوقهای پسانداز مسکن برای اقشار متوسط جامعه در نظر گرفتهشده است و مکانیزم آن بهگونهای طراحیشده تا اقشار متوسط توانایی پرداخت وام را داشته باشند اما برای مبلغی که اخیراً از آن صحبت شده و به 80 میلیون تومان میرسد نیز باید زمان بازپرداخت مناسبی در نظر گرفته شود تا در توان طبقه متوسط باشد.

معوقات بانکی افزایش خواهد یافت

محمدعلی پورشیرازی ، کارشناس مسکن  در گفتوگو با خبرنگار پیام ساختمان درباره پرداخت وام خرید مسکن اظهار کرد: بهطورکلی مسکن در کشور درگیر بازی سیاسی شده و بهعنوان یک مشکل اجتماعی مدنظر نیست. در کشورهای دیگر با توجه به گردش مالی افراد تا 90 درصد قیمت خانه را به آنها وام میدهند اما پرداخت این میزان وام در کشور ما مشکلی را حل نخواهد کرد.

این کارشناس مسکن تأکید کرد: در اکثر کشورها بین درآمد افراد و هزینهها ارتباط نزدیکی وجود دارد اما کنترل سیستم دولتی در این بخش بسیار مهم است و ما باید در کشور برای کمک به بخش مسکن کاری کنیم که قیمت مصالح بالا نرود.

وی با اشاره به اینکه پرداخت این وام به بازار مسکن کمک چندانی نکرده و بدهکاران را بیشتر میکند، افزود: قیمت خانه در حال حاضر بالاست ولی افراد جامعه آنچنان درآمدی ندارند که بتوانند قسط ماهانه این وامها را پرداخت کنند؛ بهطوریکه میزان بهره وام در کشور ما فاجعه است.پورشیرازی با بیان اینکه اگر امنیت اقتصادی در کشور وجود داشته باشد سرمایهداران سرمایه خود را بهجای آنکه در بانکها بگذارند وارد بخشهای زیربنایی میکنند، تصریح کرد: با دادن این وام فقط میزان معوقات بانکی در کشور بهشدت افزایش خواهد یافت.ضمن اینکه با اجرای این طرح بازار مسکن تکان خواهد خورد و یک سری افراد سودجو از این تلاطم در بازار سوءاستفاده خواهند کرد.

پورشیرازی با اشاره به اینکه ما باید به دنبال حل مشکلات ریشهای و بنیادی در بخش مسکن  باشیم، گفت: با اجرای طرحهای مناسب باید به تولید و تهیه مسکن و همچنین پایین آوردن قیمت مصالح کمک کنیم. این کارشناس مسکن درباره افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی نیز گفت: بهطورکلی من با میزان بهره بانکها مخالفم  چون در کشوری که بهره بانکی به این میزان بالاست این پیام به افراد جامعه القاء میشود که از فعالیتهای زیربنایی استعفا دهند. وی تأکید کرد: به همین دلیل نقدینگی در کشور ما از 12 هزار میلیارد تومان به 550 هزار میلیارد تومان رسیده و میزان گردش اقتصادی در کشور کاهشیافته است.

وام مسکن همانند باروت عمل میکند

جعفر قادری، عضو کمیسیون برنامهوبودجه مجلس با بیان اینکه افزایش میزان تسهیلات بدون ایجاد توازن و تعادل در بازارهای موازی کار بیهودهای است، به پیام ساختمان گفت: تا زمانی که نقدینگیهای خرد جایگاه اصلی خود را در بازارهای ایران نیابد وضعیت اقتصادی ایران مناسب نخواهد بود.

نماینده مردم شیراز در مجلس شورای اسلامی گفت: سخن از افزایش وام راحتترین راه سرپوش گذاشتن به کمکاریهای وزارت راه و شهرسازی است اما افزایش وام از یکسو و افزایش متقاضی در بازار بدون ضابطه از سوی دیگر میتواند قیمت مسکن را افزایش دهد و باعث شود حتی کسانی که اندکی توان خرید دارند توانشان تحلیل رود.

وی با تأکید بر اینکه باید در قضیه افزایش وام دقت و کارشناسی فراوان شود،گفت:وام مسکن در برخی از موارد همانند باروت عمل میکند و اگر این وام بجا  و با نظارت انجام نگیرد میتواند بازار را ملتهب کند.

صندوقهای زمین و مسکن تحولی در بازار ایجاد نخواهد کرد

محمود شكري، عضو كميسيون اقتصادي مجلس نیز در گفتگو با پیام ساختمان گفت: متأسفانه هر طرحی که در ذهن مقامات کشور است در رسانهها بدون در نظر گرفتن منافع نظام و مردم علنی میشود .

نماینده مردم تالش در مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه موضوعات مربوط به اقتصاد ابتدا باید با کمیسیون اقتصادی مجلس در میان گذاشته و بعد علنی شود،گفت:ازآنجاکه نمایندگان جوابگوی خطاها و اشتباهات طرحها هستند باید هر طرحی کارشناسی و مورد بحث قرار گیرد و بعد از سنجش سود و زیان آن علنی شود.

وی در مورد ارائه وام توسط صندوقهای زمین و مسکن گفت: این طرح تحولی در بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد زیرا این میزان وام در شهرهای بزرگ پاسخگوی خرید مسکن نیست و در شهرستانها نیز باید میزان بازپرداخت اقساط متناسب با درآمد مردم باشد.

وی پایداری صندوقهای پسانداز را مهم دانست و گفت: وقتی صحبت از این صندوقها میشود بسیاری از کارشناسان پشتوانه موفق این طرحها را در کشورهای پیشرفته میدانند درحالیکه زیرساختهای ایران برابر با زیرساختهای اقتصادی و فرهنگی کشورهای توسعهیافته نیست.

شکری تأکید کرد: نمیدانم چرا برای اجرای اینگونه طرحها مثالهایی از کشورهای توسعهیافته زده میشود در حالی که ایران را باید با کشورهای همسطح بررسی کرد.

توجه دولت به مسکن کاهشیافته است

علیرضا خسروی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی بابیان این مطلب که بسیاری از کشورهای توسعهیافته برای خروج مسکن از رکود دنبال راهکارهایی مانند ارائه تسهیلات یا مسکنهای حمایتی ،اجتماعی و غیره هستند، به پیام ساختمان گفت:ارائه این راهکارها توانست در این کشورها در مقطع زمانی کوتاهی جوابگو باشد. وی با ابراز تأسف از اینکه توجه دولت به مسکن بسیار کاهشیافته است، گفت: بخش مسکن در حال حاضر بعد از گردشگری ،صدور خدمات مهندسی ،نفت و پتروشیمی و... قرار دارد و این بزرگترین اشتباه دولت محسوب میشود. خسروی افزود: اختلاف دیدگاه مجلس و وزارتخانه این است که مسئولان وزارت راه و شهرسازی میخواهند با ارائه وام بازار را تحریک کنند درصورتیکه درجامعه ما خانوارهای با درآمد زیر یک میلیون و 800هزار تومان زیرخط فقر قرار دارند که بیشتر این اشخاص بدون خانه و کاشانه هستند و توانایی بازپرداخت اقساط وام را ندارند.بنابراین دولت باید دنبال راهکاری باشد که سرمایههای خرد و سرگردان مردم به سمت ساختوساز روانه شود.وی تصریح کرد: باید دولت بداند بسیاری از مردم توانایی اخذ وام 80میلیونی را ندارند.

بانکها دچار انحراف خواهند شد

رضا باقری بنابی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با اشاره به اینکه دولت سکاندار تأمین مسکن است، به پیام ساختمان گفت: علیرغم اعلام طرحها و پیشنهادهای فراوان ، دولت تاکنون در این زمینه موفق نبوده است.

نماینده مردم بناب گفت: اگرچه ارائه وام توسط صندوق پسانداز میتواند توان خرید مردم را افزایش دهد اما بدون تردید بانکها در این قضیه دچار انحراف خواهند شد و بهمرور منابع تأمین مالی این وامها تغییر خواهد کرد.وی تأکید کرد: باید تأمین منابع بانکها شفاف و مشخص باشد تا به بیراهه نرود.

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس تصریح کرد:بانکها باید در ارائه درصد سود صندوقها و بازپسگیری اقساط از مردم بهصورت شفاف عمل نموده و از سودهای پنهانی پرهیز کنند. وی با اشاره به اینکه باید بازپرداخت اقساط وام با توجه به درآمد وامگیرنده باشد ، گفت: متأسفانه توان مردم برای خرید مسکن بهشدت در حال کاهش است. حال اگر منابع تأمین مالی برای ارائه وام مشخص ، سود صندوق شفاف و بازپرداخت وام منصفانه باشد یکی از کارهای باارزش و تأثیرگذار خواهد شد.