نشریه شماره   188   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

آپارتمان ها آلونک می شوند

ساختوساز در ماههای اخیر افت قابلملاحظهای داشته است، اما ظاهراً این موضوع به معنای کاهش ساختوساز در واحدهای با متراژ پایین نیست. بررسیها از حوزه ساختوساز بيانگر آن است كه این روزها سرمایهگذاریهای کلان برای ساختوسازهای بزرگ با احتیاط و کندی همراه است و تمايل تولیدکنندگان براي ساخت واحدهاي كوچك بيشتر شده است. به نظر میرسد عواملی مانند کاهش بنیه مالی مردم و افزايش تجردنشینی در پایتخت منجر به تغییر الگوهای ساخت از سوی سازندگان شده است.

دفتر برنامهريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي نیز در آخرین گزارشهای خود اعلام كرده « تقریباً در هفت درصد از مسكنهاي موجود در كشور، فقط يك نفر ساكن است و با توجه به افزايش سرعت تحولات فرهنگي و اجتماعي در كشور، پيشبيني ميشود اين درصد در سالهاي آتي نيز افزايش يابد». بهاینترتیب با افزايش سهم خانوارهاي تکنفره كشور، لزوم ساخت واحدهای متراژ پایین را مطابق با تقاضاي خریدار رقم زده و درنتيجه نياز به واحدهاي متراژ پایین افزايش يافته است.

فروش راحت تر واحدهای کوچک

يك تولیدکننده مسكن دراینباره معتقد است: به دليل افزايش قيمت زمين و کاهش توان مالي متقاضيان مسكن توليدكنندگان بسیار تمایل دارند تا با توجه به وجود متقاضيان بیشتر برای واحدهای متراژ پایین، به ساخت این نوع ساختمانها روی بیاورند.

میثم زمانآبادی گفت: به دلیل فروش راحتتر واحدهای کوچک در مقایسه با واحدهای بزرگ، سود موجود در ساخت خانههای كوچك برای سازندگان بیشتر است. وي بر این باور است که الگوي شکلگرفته در عرصه ساختوساز تغییریافته و تولیدکنندگان در انتظار تسهیل قوانین ساخت واحدهای کوچک برای خانوارهای متقاضی در تهران هستند.

زمانآبادی همچنین با اشاره به سایر عوامل تأثیرگذار در این تغییر رویه گفت: قيمت زمين و قیمت ساخت مسكن افزایشیافته است درنتیجه افزایش قیمت تمامشده مسکن بهویژه در واحدهای بزرگتر در مقايسه با سال گذشته منجر به کاهش متقاضی و نهایتاً رکود سرمایه سازنده میشود بنابراین تولیدکنندگان علیرغم وجود شرایط رکود در بازار مسکن تغییر الگوی ساخت را تلاشی برای ادامه فعالیت خود میدانند.

تمایل سازندهها به واحدهای 35 تا 40 متری

یک تولیدکننده و عضو سازمان نظاممهندسی ساختمان نیز با بیان اینکه سازندهها به دنبال تولید واحدهای کوچکتر هستند ،گفت: در حال حاضر آنچه موجب محدودیت فعالیت سازندگان شده، قوانین طرح تفصیلی است که با توجه به تغییر این الگوی ساخت میان تولیدکنندگان، بهتر است رفع این موانع در طرح تفصیلی دیده شود.

علیمحمد دهقان طرازجانی افزود: سازندهها تمایل زیادی به تولید واحدهای 35 تا 40 متری دارند چراکه ساخت این نوع واحدها هم ارزشافزوده بالایی دارد و هم بنیه مالی مردم برای خرید این نوع واحدها در تهران بیشتر است.وی ادامه داد:مگر چند درصد مردم جامعه حقوق 2 میلیون تومانی دارند که بتوانند یک متر آپارتمان در جنوبیترین نقطه تهران خریداری کنند. به عبارتی 100 متر آپارتمان یعنی 100 ماه حقوق فرد متقاضی با این فرض که چنین موردی بیابد.

دهقان طرازجانی گفت: علیرغم افزایش آمار ملکی مجردان تهرانی، افراد متأهل هم این روزها متقاضی واحدهای بزرگ نیستند. بنابراین اگر ضوابط طرح تفصیلی و کمیسیون ماده 100 جریمه و تخریب واحدهای کوچک را به دلایلی چون تأمین پارکینگ در دستور کار قرار ندهد، سازندگان خیلی تمایل دارند در متراژ پایین تولید و تعداد واحدهای بیشتری به فروش برسانند.

عضو سازمان نظاممهندسی ساختمان افزود: سازندهها از ابتدا نیز به دنبال کوچکسازی و منفعت خود هستند، بهعنوانمثال قیمت یک واحد 100 متری در منطقه سعادتآباد هر مترمربع 7 میلیون تومان است که 700 میلیون تومان قیمت نهایی آن است. حال اگر این متراژ تبدیل به دو واحد 50 متری شود سازنده آن را متری 8 میلیون تومان به فروش میرساند که  با قیمت 400 میلیون تومان برای هر واحد هم سازنده سود میبرد و هم متقاضی توان خرید آن را دارد.

قیمت تمامشده ساخت آپارتمان با متراژ بالا

عضو انجمن انبوهسازان استان تهران نیز دراینباره گفت: با توجه به شرایط فعلی، ساختوساز در تهران توجیه اقتصادی ندارد چرا که هزینه ساخت بسیار بالاست و ازنظر فروش قیمت تمامشده آن نیز افزایش مییابد.

مسعود نورانی معتقد است: بهقدری شرایط دلالبازی در تهران داغ است که  برای دریافت یک پروانه ساخت بعضاً 1 تا 2 میلیارد تومان پرداخت میکنند اما سازنده واقعی بازار مناسبی ندارد. وی افزود: اولین قدمی که برای ساخت مسکن برداشته میشود، خرید زمین است که متأسفانه قیمت آن افزایش بسیاری داشته است. ضمن اینکه با افزایش قیمت ساخت و عوارض شهرداری که از سازنده دریافت میشود مواجه هستیم، تحت این شرایط تنها بازار دلالان ساختوساز بسیار داغ است که فقط برمبنای سوددهی خود فعالیت میکنند.

به گفته این انبوهساز، افزایش بیرویه قیمت زمین، نرخهای پیشنهادی مالکان و افزایش قیمت ساخت شرایطی را رقمزده تا قیمت تمامشده ساخت آپارتمان با متراژ زیاد افزایش بیابد، علاوه بر آن اکنون بازار فروش واحدهای ساختهشده در تهران راکد است و حداقل 450 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد.

گرانی، کاهش بنیه مالی و استقبال متقاضیان از واحدهای کوچک

انبوهساز دیگری معتقد است: نسبت هزینه ساختوساز در واحدهای کوچک با واحدهای بزرگتر یکسان است بهعنوانمثال در یک واحد 40 متری تأمین تأسیسات و تجهیزات آن نظیر سرویس بهداشتی یا پکیج با واحدهای بزرگ یکسان است و حتی به دلیل تعدد واحدها گرانتر نیز تمام میشود.

ایرج رهبر، عضو کانون سراسری انبوهسازان میگوید: ساخت متراژهای پایین در مناطق جنوب شهر و ارزانقیمت بیشتر دیده میشود چون با بنیه مالی افراد متناسب است . به گفته وی گران تمام شدن ساخت واحدها، پایین بودن قدرت خرید متقاضیان و رشد مجرد نشینی در تهران از دلایلی است که استقبال متقاضیان را به خرید واحدهای کوچکتر سوق میدهد و این موضوع میتواند در تغییر الگوی ساخت تأثیرگذار باشد.