هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   188   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

«مشارکت» به نفع سازنده به ضرر مالک

گاهی اوقات مسئولان معمولاً سهلترین راهها را برای حل مشکلات پیشرو انتخاب میکنند و بهجای حل چالش سعی میکنند به جابهجایی مشکلات بپردازند. مثلاً برای فرار از ایجاد یک شرایط متعادل برای مشارکت فعال سازندگان از مشکل بهصرفه نبودن ساختوساز سخن بگویند.

تا چندی پیش سهم تقریبی حاصل از ساختوسازهای مشارکتی در تهران نسبت 70 به 30 میان مالک و سازندگان تقسیم میشد که در برخی موارد نیز شرایط ویژه یک زمین میتوانست این درصدها را تغییر دهد، بهطوریکه محله، زمین و متراژ آن تأثیر زیادی در تقسیم سود گذاشته و اگر زمینی این شرایط را نداشت بیشترین سود به سازنده آن تعلق میگرفت.  این نحوه مشارکت طی سالهای اخیر در پی کاهش ریسکپذیری در عرصه ساختوساز رونق نسبی داشته است و منجر به آن شده تا برخی از سازندگان ساختمان و مالکان تصمیم بگیرند با مشارکت در ساخت، تمامی سرمایه خود را در یک پروژه هزینه نکنند و ریسک کمتری را بپذیرند.

اگرچه با آغاز سرمایهگذاری سازندگان در پروژههای مشارکتی و اشکالات در نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین یعنی سازندهها و مالکان، به دنبال راهکارهایی برای کاهش ریسک و سود بیشتر خود بودهاند و هرچند مشکلات حقوقی ناشی از آن همچون استفاده از مصالح با کیفیت، اتمام بهموقع پروژه، هنوز بهطور کامل رفع نشده اما کموبیش عقد این نوع قراردادها  ادامه دارد.

بهاینترتیب مالکان فاقد تخصص در امور ساختمانی که قصد دارند خانه کلنگی یا زمین خود را بسازند از سازندههای حرفهای برای مشارکت در ساخت دعوت میکنند تا حداقل ریسک سرمایهگذاری خود را کاهش دهند. بیشترین موضوعی که مشاهده میشود به تعویق انداختن پروژه در نیمههای کار به دلیل کمبود منابع مالی ساخت از سوی برخی سازندگان است.

صحبتهای ضدونقیض مسئولان دولتی

اخیراً یک روزنامه اقتصادی با اشاره به اظهارات حسين عبده تبریزی مشاور مالي وزير راهوشهرسازي مدعی شده که  امسال نسبت حاصل از ساختوسازهاي مشاركتي به «50 -50» تغيير كرده است! با این استدلال که كاهش فعاليتهاي ساختماني و افت تقاضا در بازار املاك كلنگي، قيمت زمين در تهران را 28 درصد كاهش داده و باعث تضعيف سود مالك در برابر سازنده شده است.

به گفته وی «انباشت آپارتمانهاي نوساز در صف فروش در بازار مسكن كه ناشي از نبود توان خريد است، هماكنون ارزش واقعي اين آپارتمانها را براي معامله، از نرخ تورم پايينتر آورده و هزينه سرمايهگذاري براي بسازوبفروشها را افزايش داده است. در اين وضعيت، طبيعي است كه نسبت عايدي سازنده در مقايسه با عايدي مالك زمين، زياد شود».

اما گزارشهای میدانی و گفتگوهای پیام ساختمان با فعالان عرصه ساختوساز درباره قیمت زمین حاکی از آن است که در حال حاضر شرایط ساختوساز بهگونهای است که به دلیل افزایش قیمت زمین و سایر پارامترهای تأثیرگذار فعالیت در این عرصه  کاهشیافته است!

صحبتهای ضدونقیض مسئولان دولتی در این زمینه نهتنها مانع از ارائه شفاف اخبار و اطلاعات میشود، بلکه ممکن است این نوع اخبار با گسترش دادن منافع یکسویه و پیشبینی افزایش سود سازندهها، علاوه بر بروز آسیب و خسارات قابلتوجه به مالکانی که با اندوخته اندک سعی در تأمین یک سرپناه برای خود دارند، تأثیرات منفی دیگری نیز در حوزه ساختوساز بر جای بگذارد.

ضرایب اعلامی صحیح نیست

دراینباره دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان با بیان اینکه در برخی مناطق تهران این نسبت برعکس و حتی  60 به 40 به نفع مالک است، گفت: نسبت مشارکتهای واقعی که در درون شهر انجام میشود در گذشته با نسبت50 -50 و در حاشیههای شهر 30-70 بود، یعنی اگر ارزش زمین پایینتر بود هزینه ساخت بالا میرفت.

جعفر قرائتی ستوده افزود: از تقسیم پارامترهای هزینههای زمین، ساخت و انشعابات، نسبتی به دست میآید که در حال حاضر این نسبت تا 4 یا 5 طبقه تقریباً 60 به 40 به نفع مالک است. وی ادامه داد: این آمار در نقاط مختلف متفاوت است،بهگونهای که در مناطق جنوبی تهران بیشتر به نفع سازنده است اما در مناطق شمالی خیر. مهمترین پارامتر قیمت زمین است و هزینه ساخت و جواز تقریباً ثابت است.

قرائتی ستوده با بیان اینکه ضرایب اعلامشده آمار صحیحی نیست و با مناطق اصلاً همخوانی ندارد،تأکید کرد:اگر زمین یک ساختمان نوساز را بهعنوان کلنگی بفروشید بیشتر صرف میکند تا اینکه برای ساخت سرمایهگذاری کنید. وی معتقد است هیچیک از این آمار و ارقام سندیت ندارد چون در حال حاضر تبادلی وجود ندارد که بتوان به این قیمتها اکتفا کرد ولی درمجموع بازار مشارکتیها هم تقریباً راکد است.

اظهارنظر درستی نمیتواند باشد

یک سازنده و مشارکتکننده در ساخت گفت: حداقل کف قیمت معادل 50 درصد برای طرفین سود دارد ضمن اینکه ریسک پذیری کمتری نیز دارد.

علیرضا یوسفی افزود: این اظهارنظر درستی نمیتواند باشد چون این نسبت در ابتدا بستگی به مناطق دارد. بهعنوانمثال در منطقهای مثل قیطریه، تجریش و پاسداران امکان ندارد اما در بومهن ممکن است 50-50 بسازند یا 55- 45.ضمناً در مناطقی که قیمت هر متر آپارتمان بیش از 8 میلیون تومان باشد چنین اتفاقی نمیافتد. وی بیان داشت: ارزش زمین در حال حاضر بالاست و اين مسئله بزرگترین معضل  در بخش ساختوساز مسكن شهري است.این فعال سازنده کنترل قیمت زمین توسط دولت را بیش از ساختوساز مهم دانست و تصریح کرد: دولت میتوانست بهجای واگذاری ساختوساز به افراد حقیقی، تولید مسکن و ساختوساز  را خود به عهده گرفته و اجازه خریدوفروش زمین بهویژه در محدوده اطراف شهر تهران را نیز به هیچ فردی واگذار نمیکرد، در این صورت ضمن کنترل قیمت تولید و ساخت این دغدغه مهم مردم نیز رفع میشد.

یوسفی با بیان اینکه ناهماهنگی میان متولیان ساختوساز منجر به ایجاد آشفتگی در کنترل ساختوسازها شده است، گفت: 60 درصد مشکلات مردم در ایران مسکن است و این خود باعث از بین رفتن آرامش مردم میشود.

صرفنظر از این موضوع، بر اساس اظهارات کارشناسان و صاحبنظران این بخش، در حال حاضر عرصه ساختوساز و مشارکت در رکود نسبی به سر میبرد و افزایش هزینه ساختوساز و بالا رفتن قیمت زمین از جمله پارامترهایی است که به توقف فعالیت مشارکتکنندگان در ساخت منجر شده و تغییر درصد سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت را منتفی نموده است، ضمن آنکه مطابق با پیشبینیهای صورت گرفته امسال با کاهش 50 درصدی صدور مجوز ساخت مواجه هستیم و همین کاهش باعث شده، ادعای افزایش سهم سازنده در برابر مالک، فاقد توجیه منطقی باشد.