نشریه شماره   186   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

راهکارهای نوسازی بافت فرسوده

گروه ساختوساز: هسته اولیه شهرها که امروزه از آنها به بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تعبیر میشود، وضعیت بسیار نابهسامانی دارند و با وقوع یک زلزله بالای شش ریشتر باید منتظر فاجعه بزرگی باشیم. در سالیان اخیر برنامههایی از طرف شهرداری و وزارت راه و شهرسازی در جهت نوسازی این بافتها پایهگذاری شد اما واقعیت این است که این برنامهها خروجی چندان مطلوبی برای ساکنان نداشته است. اگر در سالهای اخیر میزان بافتهای فرسوده کشور 72 هزار هکتار اعلام میشد، امروزه اظهارات متولیان وجود 76 هزار هکتار بافت فرسوده را تأیید میکند تا مهر تائیدی بر ناکارآمدی سیاستها باشد. دولت جدید هم علیرغم شعارهای عامهپسند تاکنون اقدام قابلتوجهی در این بافتها صورت نداده است. پیام ساختمان به سراغ کارشناسان و صاحبنظران رفته تا نظرات آنان را در خصوص روشهای بهتر نوسازی این بافتها جویا شود.

 

محله محوری به جای پلاک محوری

جعفر قرائتی ستوده، عضو انجمن شرکتهای ساختمانی با انتقاد از سیاستهای مسئولان در بافت فرسوده در خصوص راهکارهای نوسازی بافت فرسوده به پیام ساختمان گفت: اشتباهی که تا کنون در رابطه با بافت فرسوده در کشور اتفاق افتاده این است که برنامهریزی معطوف به پلاکها است در صورتی که تجمیع چند پلاک بدون در نظر گرفتن زیرساختهای لازم و سرانههای خدماتی از جمله مدرسه، پارک، مسجد و... تنها باعث افزایش جمعیت و متناسب با آن  افزایش مشکلات میشود.

وی افزود: ما هم باید مانند بسیاری از کشورهای دیگر محله محوری را به جای پلاک محوری مد نظر قرار دهیم و با تملیک محلات و برنامهریزی همهجانبه و توسعه محور، نوسازی بافت فرسوده را آغاز کنیم. تجربه در کشور ما نشان داده که با روند حاضر نوسازی بافت فرسوده اتفاق نمیافتد.

ستوده خاطرنشان کرد: اعتقاددارم تعریف ما از شهروند مداری در بافت فرسوده، تعریف غلطی است. اینکه ما منتظر باشیم شهروندان خودشان اقدام به نوسازی کنند و هر کس وضعیت خودش را سامان دهد، اتفاق نمیافتد و بافت فرسوده نوسازی نمیشود، بلکه برخی پلاکها نوسازی میشوند. درحالیکه نوسازی بافت فرسوده یعنی نوسازی ساختمانها و زیرساخت منطقه.

 عضو انجمن شرکتهای ساختمانی افزود: به عقیده من شهروند مداری یعنی سپردن کار به دست بخش خصوصی چون بخش خصوصی و شرکتهای ساختمانی حاضرند در بافت فرسوده کار کنند اما لازم است دولت و شهرداری از آنها پشتیبانی قانونی کنند؛ همانند کاری که در ترکیه صورت گرفت. به طور مثال اگر قرار است محلهای توسط بخش خصوصی نوسازی شود به محض پخش این خبر، قیمت خانهها چند برابر نشود تا انبوهساز، سرمایهگذار و... بتواند  با قیمت رایج قبل از طرح کارش را شروع کند.

 

نوسازی بساز و بفروشی انجام نشود

نصرت الله یوسفی، عضو انجمن پیمانکاران استان تهران نیز در خصوص نوسازی بافتهای فرسوده و چالشهای پیش رو به خبرنگار ما گفت: با روند حاضر نمیتوان به نوسازی بافت فرسوده امیدوار بود چرا که سرعت نوسازی بسیار پایین است. وی افزود:بسیاری از ساختمانهای بافت فرسوده آب مورد نیازشان از طریق چاههای جذبی تأمین میشود و حتی در صورت نوسازی این ساختمانها توسط بساز و بفروشها نمیتوان به کیفیت سازه امیدوار بود زیرا خاک مقاومت خود را از دست داده است.

یوسفی ادامه داد: برای حل این مشکل لازم است به جای ساختوساز تک پلاکها رو به نوسازی به صورت بلوک بیاوریم و محدودههای تعریفشده در بافت فرسوده به مجریان دارای صلاحیت سپرده شود تا آنها فکری به حال این چاهها بکنند. متأسفانه نوسازیهایی که در حال حاضر صورت میگیرد همانند لباس نو بر اندام یک پیرمرد شکسته است. در یک مقطع زمانی، منطقه نواب بلوکبندی شد و نوسازی آن به سرعت پیش رفت و در شرایط حاضر هم میتوان اقداماتی از این دست انجام داد.

وی خاطرنشان کرد: امکانات دولت و شهرداری به سرمایهگذاران تنها از طریق پول و وام نیست بلکه این کار میتواند از طریق پشتیبانی و همکاری صورت بگیرد.

عضو انجمن پیمانکاران استان تهران در پاسخ به این سؤال که با توجه به بودجه بسیار زیاد برای تملک ساختمانها آیا پیمانکاران حاضر به کار در بافت فرسوده هستند، گفت: قرار نیست پیمانکاران به یک باره کل بافت فرسوده را تملک کنند . این کار میتواند مرحلهای صورت بگیرد و به مردم تحویل داده شود اما نباید بدون برنامه این کار انجام شود. همچنان که طرحی مانند هدفمندی یارانهها طرح خوبی بود اما به دلیل اینکه تمام جوانب در نظر گرفته نشد، مشکلات زیادی به بار آورد.

یوسفی گفت: فرایندهای اجرایی ما در جامعه نتوانسته است مشوق مردم باشد و باید کاری کنیم که مردم انگیزه لازم را برای واگذاری خانهها جهت نوسازی داشته باشند. بنابراین باید در جریان نوسازی منفعت مردم هم در نظر گرفته شود.

وی تصریح کرد: بافتهای فرسوده بهترین محل برای اجرای طرح مسکن مهر بود و با اجرای این طرح وضعیت بافتهای فرسوده دگرگون میشد اما این کار انجام نشد. یکی از دلایل هم این بود که میگفتند هزینه تملک بسیار زیاد است، درحالیکه هزینه تملک به اندازه هزینه تأمین زیرساختهای مسکن مهر نیست.

تأسیس صندوق بافت فرسوده

اقبال شاکری، عضو شورای شهر تهران نیز در مورد راهکارهای مدنظرش برای نوسازی بافتهای فرسوده به خبرنگار پیام ساختمان گفت: وسعت بافت فرسوده قابل توجه است و از طرفی محرکها محدود و همین امر باعث شده تا نوسازی 10 درصدی سالانه اتفاق نیفتد و قطعاً با روند فعلی به جایی نمیرسیم.وی افزود: جلسات متعددی با وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و کمیسیون های مرتبط شورای شهر داشتهایم و احساس کلی این است که باید سند جامع که نقش تمام ارگان ها و دستگاههای اجرایی از جمله شهرداری در آن آمده باشد، فراهم گردد.

شاکری ادامه داد: به نظر من هر گونه تملک و تصدیگری دولت در بافت فرسوده اشتباه است چرا که این کار قبلاً انجامشده و عوارض آن باقی مانده است.وی در ادامه فعالیتهای دولت در نوسازی بافت فرسوده را به دو بخش تقسیم کرد و گفت: یک بخش تأمین زیرساختهاست که وزارت راه و شهرسازی و شهرداری مسئولیت آن را بر عهده بگیرند و شامل خدمات بهداشتی، فضای سبز ، مدرسهسازی و همچنین بازگشایی معابر میشود. بخش دیگر فعالیتها که جنبه حاکمیتی پیدا میکند این است که باید یک نوع حمایت مالی از این بافتها شود؛ به گونهای که با همکاری بانکها و موسسه اعتباری، تسهیلات لازم در اختیار مالکان یا مشارکتکنندگان قرار گیرد.

عضو شورای شهر تهران با انتقاد از سیاستهای مسئولان در بافت فرسوده، افزود: مردمی که در این بافتها ساکن هستند، قادر به تأمین مالی ساختوساز حتی با استمداد از وام هم نیستند؛ بنابراین به یک مشارکت ساخت نیاز دارند تا طرف ثالث تمام هزینهها را قبول کند و البته نیاز است که اعتبارات به این مشارکتکننده که باید دارای صلاحیت باشد، داده شود.

شاکری به ایجاد انگیزه و محرکهای دیگر در بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: شهرداری و نظام فنی- اجرایی کشور در واگذاری پروژههای عمرانی دستگاههای اجرایی و واگذاری پروژههای شهرداری، امتیاز قابلتوجهی به پیمانکاران و سرمایهگذارانی بدهند که پروژههایی در بافت فرسوده انجام داده باشند. نکته دیگری که لازم میدانیم به آن اشاره کنیم این است که پروژههای بافت فرسوده به صورت ترکیبی باید به سازندگان داده شود، تا هر کس هر جا را که خواست نسازد. پیشنهادی که من به شهرداری دادم این بود که پروژههای مناطق برخوردار مانند یک و دو را اصلاً به طور مستقل واگذار نکنند و این پروژهها را مشروط به ساخت پروژههای دیگر مناطق فرسوده کنند. در کل باید از تمام این مکانیزم ها به صورت مکمل هم استفاده کنیم.

وی در پاسخ به سؤال خبرنگار ما که چرا نباید دولت در بافت فرسوده تصدیگری و ساختوساز کند، گفت: بر اساس اصل 44 قانون اساسی دولتها از انجام اموری که مردم قادر به انجام آن هستند، نهی شدهاند اما موانع نوسازی مربوط به مردم نیست و دولت باید رفع کند. به نظر من در نهایت دولت میتواند یک صندوق مانند صندوق توسعه ملی ایجاد کند و اعلام کند که هر پدیدآورنده حرفهای که در بافت فرسوده ساختوساز کند، از طریق این صندوق حمایت میشود تا بتواند با یک بهره متعادل بخشی از تأمین مالی را استقراض کند و نیازی به ایستادن در صفهای عریض و طویل مؤسسات اعتباری و بانکها نداشته باشد.

شاکری با بیان اینکه دولت نباید خودش در بافت فرسوده شرکت دولتی تشکیل بدهد، گفت: دولت میتواند سهامدار یک شرکت خصوصی باشد و سهامش زیر 51 درصد باشد تا از این طریق موانع قانونی را رفع کند. به نظرم این بهترین دخالت است و بخش خصوصی هم راضی میشود.