هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   185   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

هجوم سازندگان به املاک کلنگی

گروه ساختوساز: پدیده تخریب و نوسازی ساختمانهای کم سنو سال و درعینحال بادوام و قابل سکونت تقریباً از سال90 و همزمان با چراغ سبز طرح تفصیلی جدید تهران، باب شد. در این روش بسازوبفروشهایی که خیلی زود به منافذ طرح تفصیلی و راههای اضافه تراکم پی برده بودند، توانستند با ارائه دو امتیاز بینظیر شامل «تبدیل یک واحد مسکونی به 5/1 تا 2 واحد جدید» و همچنین «پرداخت 100درصد هزینه رهنکامل آپارتمان برای مدتزمان تخریب و نوسازی»، نظر مالکان ساختمانهای کم عمر را به تخریب جلب کنند.

آمارهای تخریب در 91 و 92

در سال91 به اندازه 30 درصد پروانههای ساختمانی صادرشده، آپارتمان در تهران تخریب شد. در سال گذشته، اما نسبت تخریب افزایش پیدا کرد و از 30 درصد به نزدیک 40درصد رسید. در 9 ماهه اول سال92 در ازای صدور پروانه برای ساخت 148هزار واحد مسکونی، مجوز تخریب 58هزار واحد صادر شد. معمولاً نفع دو طرفه در پروژههای تخریب و نوسازی به این صورت است که سازندهها از بابت معافیت خرید نقدی زمین منتفع میشوند و مالکان نیز به خاطر افزایش تعداد واحدها یا بزرگتر شدن خانه‌‌ای که داشتهاند، نفع میبرند. عمده تخریبهای ساختمانی در تهران مربوط است به آپارتمانهای نه چندان سالخورده و در محلههایی انجام میشود که سطح قیمت مسکن در آنجا بالا است.

هدایت نقدینگی به بازار اجاره

تجارت با ساختمانهای کم عمر از یکسو باعث افزایش تعداد خانههای خالی نوساز شده و از سوی دیگر بار تقاضای اجارهنشینی را به اندازه تعداد واحدهای تخریبی، افزایش داده است. مالکان این ساختمانها با دریافت تماموکمال هزینه رهن از بسازوبفروشها، باعث هدایت نقدینگی به بازار اجاره میشوند و چون اصراری بر چانهزنی با موجران و اخذ تخفیف اجارهبها ندارند، به نوعی باعث تحریک نرخها و در نهایت افزایش اجارهبها شدهاند.

در برنامه پنج ساله دوم شهرداری تهران که اواخر سال گذشته توسط شورای شهر به تصویب رسید، مادهای در ردیف تکالیف معاونت شهرسازی گنجاندهشده که به موجب آن، مدیریت شهری پایتخت باید برای جلوگیری از تخریب ساختمانهای بادوام، «عوارضمضاعف» دریافت کند. هر چند این تکلیف، صرفاً هزینه تخریب را برای مالک و سازنده افزایش میدهد و در عمل، محدودیت قانونی برای آنها به وجود نمیآورد، اما ظاهراً معاونت شهرسازی و معماری، بالاتر از این تکلیف را در دستور کار قرار داده است.

با پیشنهاد این معاونت شهرداری، قرار است صدور مجوز تخریب و نوسازی برای ساختمانهایی که کمتر از 25سال عمر دارند، ممنوع شود. در صورت تصویب این طرح توسط شهردار تهران، اجازه تخریب فقط به ساختمانهایی که پروانه احداث آنها قبل از سال 1368 صادرشده، داده میشود.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این زمینه به خبرنگار ما گفت: هدف از اجرای این طرح جذب سرمایههای بخش مسکن به سمت ساختوسازهای محدوده بافت فرسوده و جلوگیری از هدر رفت سرمایهها و منابع در جریان تخریب و نوسازی ساختمانهای با عمر پایین است.

علیرضا نادری تصریح کرد: از طرف دیگر مالکانی که ساختمانهای مقاوم دارند همچون دیگر نقاط دنیا میتوانند به جای تخریب، ساختمان خود را بازسازی کنند.این در حالی است که در محدوده 3هزار و 268 هکتاری بافت فرسوده پایتخت، ساختمانهایی با عمر 70 ساله وجود دارند که در واقع برای شهر با وجود تهدید بلایای طبیعی خطری بالقوه محسوب میشوند.

طرح با قانون اساسی منافات دارد

جابر نصیری، عضو هیئتمدیره نظام مهندسی ساختمان استان تهران که چند شماره پیش در گفتگو با پیام ساختمان تخریب ساختمان در تهران را بیسابقه خواند و نسبت به عواقب آن هشدار داده بود، گفت: خوشبختانه دیدگاه خوبی که در کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر و شهرداری تهران به وجود آمده است را باید به فال نیک گرفت زیرا دیدگاه از تک پلاکها به سمت فضای مطلوب شهری پیش رفته است. وی افزود: تحرکات شهرداری در این رابطه قابلستایش است اما این کار نیازمند قانون است و تا جایی  که من اطلاع دارم هنوز به صورت قانون درنیامده است.

نصیری ادامه داد: ممنوع کردن تخریب ساختمانهای با قدمت کمتر از 25 سال حقوق اجتماعی افراد را خدشهدار میکند و مخالف قانون اساسی است. اعتقاددارم شهرداری به جای این کار میتواند با وضع عوارض سنگین به خاطر تخریب منابع ملی، ایجاد آلودگی زیستمحیطی و ... از تخریب ساختمانهای نسبتاً مقاوم جلوگیری کند یا اینکه آنقدر هزینهها را بالا ببرد تا برای مالک صرفه اقتصادی نداشته باشد.

نصیری با بیان اینکه این طرح خواست جامعه مهندسی است، خاطرنشان کرد: قطعاً با اجرای این طرح ساختوساز سازها به سمت بافت فرسوده میرود و لازم است دولت و شهرداری با برنامه درست و مدون از فرسوده سازی در بافت فرسوده جلوگیری به عمل آورند تا نوسازی به معنای واقعی انجام شود. از طرف دیگر تمامی دستگاهها باید دست به دست هم بدهند تا مشکلات حقوقی در این بافتها در سریعترین زمان به حداقل برسد.

عضو هیئتمدیره نظام مهندسی ساختمان استان تهران با بیان اینکه اجرای این طرح میتواند باعث ارتقای کیفیت ساختوساز شود، گفت: به دلیل اینکه خانههای نوساز تا 25 سال اجازه تخریب پیدا نمیکنند، مالکان در همان بدو کار حساسیت بیشتری نسبت به کیفیت به خرج میدهند. وی با اشاره به اینکه اجرای این طرح باعث رکود نمیشود، گفت:رونق ساختمانسازی به عوامل گوناگونی بستگی دارد و این طرح در نهایت میتواند تا 5 درصد باعث رکود شود.

املاک کلنگی گران می شود

بیتالله ستاریان، کارشناس مسکن هم با بیان اینکه سالانه 250  هزار واحد مسکونی در کشور تخریب میشود، به پیام ساختمان گفت: با وجود اینکه انگیزه شهرداری مثبت است اما اعتقاد دارم طرحی که شهرداری در پیشگرفته عواقب منفی در بازار مسکن ایجاد میکند؛ از جمله اینکه پس از مدتی با جهش قیمت ساختمانهای با عمر 25 سال به بالا مواجه میشویم و در عوض ساختمانهای با عمر کمتر  به ویژه املاک بالای 5 سال ارزانتر معامله میشوند. در اثر  این جهتدهی عدهای فقیر و عدهای غنی میشوند ضمن اینکه خرید و فروش املاک کلنگی افزایش پیدا میکند. 

وی افزود: در کشورها دو نوع عمر برای ساختمان در نظر میگیرند، عمر مفید و عمر مطلوب. عمر مفید  در رابطه با خود ساختمان است اما عمر مطلوب ساختمان به عنوان یک مسئله ملی نگاه میشود. بنابراین ممکن است ساختمان 100 سال عمر مفید داشته باشد اما مطلوب کشور این نباشد که ساختمان 70 سال عمر کند چرا که ممکن است ما بخواهیم چرخ صنعت ساختمان بچرخد. در طرح مذکور به دلیل فقدان مطالعه، عمر مطلوب در نظر گرفته نشده است درحالیکه در کشور ما حتی میتوان عمر مطلوب را تا 70 سال در نظر گرفت.

ستاریان در رابطه با اینکه آیا مالکان با توجه به ممنوعیت تخریب ساختمانهای زیر 25 سال، حساسیت بیشتری نسبت به کیفیت خواهند داشت، خاطرنشان کرد: تمام ساختمانهایی که پروانه میگیرند و مهندسی ساخته میشوند، معمولاً عمری در حدود 35 تا 40 سال دارند و به نظر من در کیفیت ساخت موثر نخواهد بود.