نشریه شماره   185   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مشاوران نمی توانند پیش فروش کنند

گروه بازار ساختمان: بخش زیادی از آسیبهایی که خریداران خانههای پیشفروش میبینند ناشی از عدم آگاهی آنها از حقوقی است که به عنوان خریدار ساختمان نیمه ساز دارند. یا به خاطر اعتمادی است که نمیخواهند با رسمی کردن مذاکرات در دفاتر اسناد رسمی خدشه ببیند، اما ضروری است خریدار ساختمان پیشفروش قبل از خرید، بعضی نکات کلیدی را بداند.

حتماً خیلی از شهروندان یا خودشان طعمه این کلاهبرداریها شدهاند یا دیدهاند و شنیدهاند چطور کسانی را که میشناختهاند در دام شیادان افتادهاند. شاید سالها طول بکشد تا افراد مالباخته به پولی که به حساب «پیش فروشنده»ها واریز کردهاند برسند و شاید هم هیچوقت چنین فرصتی نصیبشان نشود، ولی به هر حال آنها هیچگاه فراموش نمیکنند که خوشباوری و جانب احتیاط نگه نداشتن چه تاوان سنگینی دارد.

حال در یکی از مصوبات  هیئتوزیران، قرار شد کسانی که میخواهند ساختمانها و آپارتمانهای در حال ساخت را پیشفروش کنند، قرارداد آن را در دفاتر اسناد ثبت کرده و برابر مجوز وزارت راه و شهرسازی در این زمینه عمل کنند. برای بررسی این موضوع به سراغ چند تن از کارشناسان و دفترداران در سطح شهر رفتیم :

افزایش 8 برابری پیشفروش آپارتمان

عباس نویدی اصل ، کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال که آیا تعداد پیشفروشها درکشورمان به اندازهای است که نیازمند نظارت و ثبت پیش سند در دفاتر استناد باشد، به پیام ساختمان گفت: تعداد کل قراردادهای پیشفروش واحدهای مسکونی طی چهار سال اخیر 163هزار و 924 مورد بوده است. وی افزود: شاید افزایش تعداد قراردادهای پیشفروش، نشاندهنده میل به خرید واحدهای نوساز است؛ به گونهای که در سال 88 تعداد این قراردادها 10هزار و 984 قرارداد بود که در سال89 به 23هزار و 426 قرارداد رسید و در سال 90 نیز با افزایش بیش از دو برابری به 48 هزار و 764 قرارداد رسید و در 11 ماه سال 92 نیز با افزایش چشمگیر 80هزار و 750 قرارداد تنظیم شد.از ابتدای امسال نیز به علت گرانی مسکن پیشفروش طرفداران خوبی داشته است.

نویدی اصل ادامه داد: متأسفانه به نسبت رشد پیشفروش ساختمان، دادگاهها هم شاهد حجم زیادی از پروندههای کلاهبرداری ها و کم فروشیهای واحدهای پیشفروش شده است. بر این اساس تصویب پیش سند در دفاتر اسناد به طور حتم این مشکلات را کاهش خواهد داد ،ضمن اینکه اعتماد خریداران قدیمی و جدید را در پی خواهد داشت .

نظارت بر قیمت ثبت پیشفروشها

احمد جهانبخش ، کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه تصویب این مصوبه به معنای این نیست که تمام پیشفروش کنندگان کلاهبردار هستند، به خبرنگار ما گفت: تصویب این موضوع همانند دزدگیر خانه محسوب میشود.  وی افزود: سازمان ثبت یکی از سازمانهای کارآمد و درعینحال مهم جامعه است و ثبت هر معامله در دفترخانهها باعث ایمنی فرد از تمام خطرات میشود اما در این میان باید نظارت کامل صورت گیرد تا دفترخانهها از ثبت این معاملات به فکر سودهای کلان نباشند زیرا سازمان ثبت یک سازمان مردمی است و مردم همانند یک پناهگاه به آن نگاه میکنند.حال اگر قرار باشد ادارات ثبت مورد سوءاستفاده این افراد نیز واقع شوند، اعتماد مردم به این سازمانها به طور کلی از بین می رود.

ضرورت مراجعه به ثبت اسناد

محمد منصوری ، دفتردار با بیان این مطلب که متأسفانه هنوز هم خیلیها به عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی عادت نکردهاند،به پیام ساختمان گفت: عدهای از مردم به دلایلی مانند کم هزینه و سریع بودن فرایند تنظیم قرارداد همچنان موافق شیوههای سنتی برای قرارداد بستن هستند، اما این افراد باید بدانند در مورد تنظیم قراردادهای پیشفروش آپارتمان برای اینکه این کار به یک دغدغه تبدیل نشود ضروری است این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. وی افزود: مطابق قانون پیشفروش ساختمان ؛ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند چرا که آنها نمیتوانند دست به چنین کاری بزنند.

جلوگيري از قرباني شدن خريداران

عبدالعلي محمدي، حقوقدان و وكيل پايه يك دادگستري در مورد اهمیت ثبت پیشخریدها در دفاتر ثبت سند گفت: بيترديد هر اقدامي در جهت بهينهسازي روابط حاكم بر خريدار و فروشنده در واحدهاي پیشفروش با هدف به حداقل رساندن اختلافات و تنظيم هرچه بيشتر اجراي تعهدات و به حداكثر رساندن تدابير لازم براي جلوگيري از قرباني شدن خريداران در يك فاجعه كلاهبرداري اصلاح ساختار قانوني حرف اول را ميزند. پيشنهادهايي از نوع، تنظيم پيش سند كه موضوع بحث روز است با همين هدف صورت ميپذيرد. وی افزود: بديهي است اگر الزام به تنظيم پيش سند كه قبل از هر چيز مستلزم تدارك سازوکار لازم اجرايي از طريق دفاتر اسناد رسمي است بتواند امكان فروش چند باره يك واحد مسکونی را منتفي نمايد چنين لايحهاي ميتواند اقدام موثري در جهت اين ساماندهي باشد.

متراژهای کاذب در ازای قیمت بیشتر

احمد حسینی ، دفتردار با بیان این مطلب که این الزام به ثبت محضری قراردادها  نه تنها جلوی فروش چند باره ملک را میگیرد، بلکه در مقابل یکی از رسمیترین شگردهای مشاوران املاک غیرمجاز  قد علم میکند، به پیام ساختمان گفت:یکی از روشهای کلاهبرداری در بازار مسکن ، پیشفروش املاک قبل از بهرهبرداری با متراژهای غیر واقعی است که به باور کارشناسان این روش یکی از خطرناکترین شگردهای کلاهبرداری در بازار مسکن است.

وی افزود: متقاضیان مسکن به ویژه جوانانی که برای پیشفروش املاک مراجعه میکنند، باید نسبت به آن هوشیار باشند چرا که مشاوران املاک غیرمجاز که بیشتر به صورت سازمانیافته فعالیت میکنند، در زمان عقد قرارداد با متقاضیان، متراژهای غیر واقعی ارائه میدهند. وی ادامه داد: برخی از مشاوران مسکن با زیرکی و چربزبانی متقاضی خرید مسکن را به سمتی که میخواهند سوق میدهند.برای مثال چنانچه در آینده قرار باشد ساختمانی با متراژ ۱۰۰ متر به بهرهبرداری برسد، مشاوران املاک در قراردادهای خود با مالکان متراژ ۱۱۰ متر را محاسبه میکنند.جالب اینجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پایان کار و صورت مجلس به خریداران با بهانههای گوناگون از جمله اینکه متراژ اضافه ساختمان در ازای پارکینگ، انباری و مواردی از این نمونه ساخته شده است، متقاضی و مالک مسکن را متقاعد میکنند با همان سند متراژ ۱۱۰ متری و در حقیقت متراژ ۱۰۰ متری کنار بیایند و ملک را تحویل بگیرند. حسینی خاطرنشان کرد: متأسفانه بسیاری از مالکان هم به دلیل اشتیاق فراوان برای خانهدار شدن پس از چند سال، زیر بار این موضوع می روند و از شکایت خود صرفنظر میکنند.

9 حلقه قرارداد پیشفروش

احمد حقی ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که خریدار پیشفروش باید به موارد مهم در قرارداد  توجه کند، گفت: باید حداقل 9 مورد در قرارداد پیشفروش ذکر شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیربنا، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و...، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها، قرارداد بیمهای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیشفروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.

وی افزود: برای تنظیم قرارداد پیشفروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمهنامه مسئولیت، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.