نشریه شماره   184   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

توصیه هایی برای سرمایه‌گذاران ملک

کنفرانس تحلیل تاثیرگذارترین تحولات اقتصادی سال ۱۳۹۳، با محوریت« اجرای فاز دوم هدفمندی یارانهها و مذاکرات گام نهایی ایران و گروه ۱+۵» با حضور مدیران اقتصادی دولت، اقتصاددانان و تحلیلگران این حوزه در محل دانشکده مدیریت دانشگاه تهران برگزار شد.

به گزارش خبرنگار پیام ساختمان، از جمله موضوعات یکی از نشستهای تخصصی این کنفرانس «تحلیل بازار مسکن در سال ۱۳۹۳»، بود. اعضای این پنل محمد مافی مشاور، حسن مقیمی، مدیر سرمایه گذاری و هادی کوزهچی تحلیلگر ارشد بازار مسکن بودند.

 در این نشست تخصصی تلاش برای تعیین استراتژی سرمایهگذاری شرکتکنندگان در سال آینده بر اساس ارائه تحلیلها و پیش بینیها از معیارهای استاندارد در اقتصاد کشور شد.

هادی کوزه چی، کارشناس ارشد اقتصادی با نگاهی به فضای شکل گرفته ماههای گذشته در خوشبینی به بهبود شرایط و فضای سیاسی کشور و حدس مردم از امکان گشایش در فرایند دیپلماسی سیاسی، روند شکل گرفته در بازار مسکن و سمت و سوی آینده آن را تحلیل کرد.

وی با اشاره به رکود ایجادشده در معاملات مسکن و تاثیرات آن بر بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی طی ماههای اخیر گفت: با توجه به تجربه سیکلهای قبلی رکود و رونق در بازار مسکن، توصیه میشود سرمایه گذاران از بازار مسکن خارج شوند.

کوزه چی افزود: سرمایه گذاران باید زمانی اقدام به سرمایه گذاری و خرید ملک کنند که رشد قیمت مسکن به اندازه سود بانکی متعارف یا به اندازه تورم موجود باشد.

این مشاور اقتصادی با بیان اینکه در سال گذشته سرمایه گذاران بازار املاک ۴۰ درصد از سایر بازارها جا ماندهاند، گفت: در چهار سال اخیر ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در تهران پروانه ساخت گرفت که حداقل ۷۰۰ تا ۸۰۰هزار مورد از این واحدها ساخته شده یا در حال تکمیل است.

او ادامه داد: این تعداد واحد به معنای ساخت ۱۶۰ میلیون مترمربع زیربنا است که با محاسبه یک میلیون تومان متوسط ساخت به ازای هرمترمربع، ساخت این واحدها ۱۶۰ هزار میلیارد تومان هزینه نیاز دارد که این رقم سالانه ۴۰ هزار میلیارد تومان برآورد میشود.

قدرت خرید ملک وجود ندارد

کوزه چی با بیان اینکه نیاز سالانه شهر تهران به واحدهای مسکونی جدید ۱۰۰ هزار واحد است، گفت: این در حالی است که هم اکنون سالانه ۲۵۰ هزار واحد ساخته میشود علیرغم اینکه قدرت خرید برای این واحدها در بازار وجود ندارد.

وی با ارائه نموداری از مقایسه تغییرات قیمت مسکن در برابر شاخص تورم در ۲۰ساله گذشته، گفت: پیش بینی میشود پارامترهایی مانند تورم و افزایش هزینههای ساخت در بالا بردن قیمت مسکن در سال جاری اثرگذار باشد، پس بهتر است سرمایه گذاران امسال از این بازار خارج شوند.

این مشاور اقتصادی با اشاره به اینکه در هر دهه متوسط قیمت هر متر مربع ملک در تهران ۲ تا ۳ ونیم برابر شده است، افزود: در دوره رونق تنها قیمت املاک کلنگی بیشترین جهش را داشته است و به این ترتیب بیشترین جهش بازار مسکن در سال گذشته برای قیمت واحدهای کلنگی بوده که بالغ بر ۱۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

کوزه چی معتقد است: اگر بازار معاملات ارزی آرام باشد، نه تنها انتظار جهش در ملک را نداریم بلکه رکود حاکم تشدید خواهد شد.

وی تاکید کرد: در صورت روند معتدل مذاکرات گام نهایی ایران و گروه ۱+ ۵ و افزایش اندک قیمت ارز، رشد قیمت ملک از تورم جا خواهد ماند و ملک کمتر گران میشود و این شرایط برای سرمایه گذاران مناسب نیست.

او همچنین با اشاره به شکل گیری حباب مسکن در سالهای ۸۵ و ۸۶ و تخلیه این حباب در سال ۸۷ گفت: حباب مسکن حال حاضر نیز طی یک سال و نیم آینده تخلیه میشود به شرط آنکه بازار معاملات ارزی به هم نریزد. ضمن اینکه با توجه به کاهش آماری نرخ ازدواج در پیک جمعیتی کشور، تقاضای واقعی در بازار مسکن نیز کاهش مییابد در حالی که برخلاف آن، تعداد مسکن بیشتری ساخته شده است.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به آمار ۱۲درصدی خانههای خالی در تهران و آمار ۲۵ درصدی خانههای خالی منطقه ۱ تهران، اضافه کرد: دامنه این شرایط به سایر شهرهای بزرگ مثل اصفهان نیز کشیده شده است.

وی با اشاره به نبود قدرت خرید مردم به دلیل مشکلات اقتصاد کشور گفت: ساخت و سازها باید متناسب با تقاضای بازار یعنی منطبق با اقتصاد کشور انجام میشد، این در حالی است که در صورت امکان خرید و فروش، با احتساب پروانه ساخت این چهار سال، بر اساس برنامه ۸۹ تا ۹۲، ۳۰ درصد به ظرفیت ساخت و ساز تهران افزوده میشود.

سرمایه گذاران به فکر مدلهای دیگر ساخت

کوزه چی با اشاره به اینکه دیگر تقاضایی برای سرمایه گذاری در پروژههای مسکونی یا تجاری وجود ندارد، تاکید کرد: سرمایه گذاران ساخت و ساز باید در فکر مدلهای دیگر ساخت مثل پروژههای خانه سالمندان و بهداشتی... بر اساس نیاز منطقه باشند.

وی اظهار کرد: میزان ساخت و ساز کل کشور در سال گذشته ۶۰ میلیون متر مربع زیربنا بوده که اکنون این رقم به ۱۲۰ میلیون متر مربع افزایش یافته است. یعنی افزایش دوبرابری ساخت و ساز در حالی که نیاز و تقاضا در کشور رو به کاهش است، این روند که در سایر شهرهای بزرگ نیز دیده میشود برای اقتصاد کشور بسیار خطرناک است.

این کارشناس ارشد اقتصادی معتقد است: شرایط در تهران حادتر است، میزان ساخت و سازهای شهر تهران، از ۱۰ میلیون متر مربع به ۴۰ میلیون متر مربع افزایش داشته است. یعنی چهار برابر و مشکل این است که دیگر تقاضایی برای این میزان واحد وجود ندارد. درنتیجه سال ۹۳ و ۹۴ بزرگترین مشکل فروش است، مانند لقمه بزرگی که اقتصاد کشور برای بلعیدن آن زمان لازم دارد.

او ادامه داد: براساس آمار سامانه املاک، با احتساب ۱۰ هزار مورد معاملات ماهانه، تاکنون ۱۴۰ هزار نوساز بدون مشتری در تهران وجود دارد و فقط ۴۰ هزار واحد فروخته شده است.

کوزه چی با اشاره به سه دسته از پارامترهای تاثیرگذار در بازار ملک توضیح داد: دسته اول وضعیت عرضه و تقاضای ملک است، عرضه زیاد و تقاضا رو به کاهش است، دسته دوم پارامترهای اقتصاد کلان است تورم کاهش داشته است اما خرید ملک توسط صاحبان سرمایه مشخص نیست. دسته سوم، اینکه بازار دلار در آرامش است و نقدینگی در چرخه اقتصاد جریان ندارد، همه این پارامترها قیمت ملک را در معاملات سالهای پیش رو کاهش میدهد، تنها یک تحول میتواند قیمتها را تکان میدهد آن هم زمانی که قیمت دلار دستخوش تغییر شود، اما رشد قیمتی ملک از قیمت دلار کمتر و رقمی حدود ۳۰ تا ۴۰ درصدی خواهد داشت.

وی با اشاره به اینکه کل معاملات ملکی تهران سال پیش ۱۵۰ هزار مورد بوده است، هشدار داد ملک در حال انبار شدن است و سرمایه گذاران این املاک جهت یافتن بازار تقاضا باید به دنبال ایجاد تمایزاتی در ملک موردنظر جهت انجام معامله شوند.