نشریه شماره   184   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مسکن دچار حباب قیمتی نخواهد شد

آرزو افشارزاده:

 بازار مسکن و تأثیر سایر عوامل اقتصادی از جمله کاهش نرخ سود بانکی، هدفمندی یارانهها، تاثیر توافقات هستهای بر بازار مسکن  و... بر آن از جمله موضوعاتی بود که  پیام ساختمان با دکتر حسن گلمرادی استاد دانشگاه شهید بهشتی در میان گذاشت.

پیام ساختمان لطفا یک تصویر کلی از نقش مسکن در اقتصاد کلان و خرد ارائه کنید

از بعد کلان مسکن اهمیت زیادی در اقتصاد و سهم زیادی در تشکیل سرمایه گذاری و رشد تولید ناخالص ملی دارد. از نگاه خرد نیز مسکن کالای بادوام و غیر منقولی است که هم جنبه مصرفی و هم سرمایه ای داشته و سهم زیادی در بودجه خانوار دارد. از زاویه تولید کننده، تولید مسکن زمان بر است و به همین دلیل دارای کشش قیمتی پایین می باشد. تولید مسکن بیشترین حلقههای ارتباطی پسین و پیشین با سایر بخشها را دارد و  بین 40 تا 50 درصد از سرمایهگذاری و 12 درصد از اشتغال کشور را به خود اختصاص میدهد. سهم بخش مسکن در تورم نیز حدود 25 درصد است.

پیام ساختمان:به نظر شما تغییر نرخ سود بانکی و کاهش آن چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

آییننامه کاهش نرخ سود بانکی ابلاغ شده اما بانکها ممکن است  آن را در عمل اجرا نکنند و یا همان نرخ  قبلی را پرداخت کنند. یا ممکن است نرخ سود روز شمار محاسبه کنند و به روش های مختلف به خاطر نیاز به جذب سرمایه و نقدینگی مورد نیاز خود سود بانکی خود را همچنان بالا نگه دارند. برای مبالغ خیلی بالا نیز ممکن است با صاحبان سپردهها توافق نمایند که این نرخ پایین را اعمال نکنند یعنی بانک ها به صورت غیررسمی  و توافقی آییننامه را  اجرا نکنند. چون هدف بانکها که مشکل نقدینگی دارند جذب سپرده است. به نظرمی رسد صرف تغییر نرخ سود بانکی آن هم در محدوده بسیار کم (2 و 3 درصدی) نمیتواند باعث خروج سریع و چشمگیر سرمایه از بانک ها و ورود آن به بخش مسکن شود لذا با فرض ثابت بودن سایر شرایط نمی تواند تاثیر زیادی بر بخش مسکن بگذارد. البته اثر آن صفر نیست یعنی اثر این سیاست در کنار سایر عوامل باید مورد تحلیل قرار گیرد. میتوان انتظار داشت که کاهش نرخ سود بانکی چنانچه منجر به کاهش تسهیلات تولیدی بخش مسکن شود در قسمت عرضه باعث رونق بخش مسکن خواهد شد. با توجه به رشد منفی سال های قبل بخش مسکن، کاهش نرخ سود تسهیلات به تولید کنندگان مسکن می تواند در سال جاری بخش مسکن را به آرامی از رکود خارج کند. البته خروج از رکود به معنی افزایش تولید اسمی مسکن که صرفاً به خاطر افزایش قیمت اتفاق می افتد نخواهد بود.

پیام ساختمان:از دیدگاه شما توافقات هستهای بر بازار مسکن تأثیری دارد؟

اگر توافق مثبتی با کشورهای 1+5 صورت گیرد و از کانال آن بتوان سرمایههای راکد کشور در بانک های خارجی را آزاد کرد محدودیتهای فعلی دولت کاهش یافته و هم در طرف عرضه و هم در طرف تقاضا باعث ایجاد رونق در این بازار خواهد شد. همانگونه که بعد از قطعنامه 598 بخش مسکن رشد چشمگیری داشت. پیشبینی میشود توافق هسته ای بتواند روی رونق بخش مسکن اثر مثبتی داشته باشد. باید توجه داشت که علاوه بر جو روانی این توافق و کاهش انتظارات بد بینانه، ثبات نرخ ارز و واردات ارزان تر می تواند اثر مثبتی بر افزایش تولید مسکن و ثبات قیمت ها در این بخش داشته باشد.

پیام ساختمان:هدفمندی یارانهها چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

افزایش قیمت حاملهای انرژی باعث افزایش شدید قیمت مسکن نمیشود، چون بخش انرژی کل هزینه بخش مسکن نیست. به عنوان مثال اگر سهم انرژی در ساخت مسکن را  20 درصد در نظر بگیریم ، افزایش 30 درصدی قیمت حامل های انرژی تنها باعث 6 درصد افزایش هزینه ساخت خواهد شد. البته این نکته را باید در نظر داشت که افزایش قیمت حامل های انرژی از کانال ایجاد تورم عمومی در کشور سبب افزایش هزینه های تولید مسکن خواهد شد. بنابراین قیمت مسکن نظیر هر کالای بادوام دیگر دچار تورم خواهد شد. اما نکته اینجاست که این افزایش قیمت نمی تواند اغراق آمیز باشد. البته افزایش معقول قیمت مسکن می تواند به تولید بیشتر کمک کند زیرا باعث افزایش سرمایه گذاری در این بخش خواهد شد. به هر حال به نظر می رسد در کنار هدفمندی باید به سایر سیاست های دولت و سیاست های  بخش مسکن نیز توجه کرد.

پیام ساختمان:پیشبینی شما از رشد سایر بازارها و بازار مسکن در سال 93 چیست؟

اگر مسئولان مواظب باشند و سیاستهای اقتصادی پولی و مالی را درست به کار بگیرند مسکن دچار حباب قیمتی نخواهد شد و مانند سایر بازارها رشد قیمیت معقولی خواهد داشت و انتظار می رود با فرض توافق هسته ای و اتخاذ سیاست های درست، و وصول به موقع مطالبات معوق  افزایش قیمت مسکن حداکثر به اندازه تورم باشد. البته دولت مصمم است از طریق سیاستهایی نظیرکنترل قیمت ارز و کنترل نقدینگی به اقتصاد ثبات بخشد که در صورت ثبات شاهد خروج وسیع نقدینگی از سایر  بازارها  به سمت بازار مسکن در سال جاری نخواهیم بود. اگر چشمانداز توافق هستهای مثبت باشد، بازار بورس برای خیلیها جذاب خواهد بود و بازار ارز نیز دچار نوسانات شدید نمی شود، بنابراین انتظار می رود در سال جاری افزایش حبابی قیمت در بخش مسکن نداشته باشیم . ضمن اینکه پیش بینی می شود بخش مسکن نسبت به سالهای قبل به آرامی از رکود خارج شود. البته وظیفه دولتمردان این است که با حفظ ثبات کلان اقتصادی، کنترل تورم و تنوع بازارهای مالی به ایجاد آرامش در بخش مسکن کمک کنند تا  مردم احساس نکنند تنها بخش امن برای حفظ قدرت خرید  نقدینگی خرید زمین و مسکن است.