نشریه شماره   158   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

افزایش مشاوران کاهش معاملات

گروه بازار ساختمان:به نظر بسیاری از کارشناسان؛ افزایش تعداد مشاورین املاک می‌تواند نقش موثری در رکورد معاملات مسکن داشته باشد، چرا که هر مشاور املاک برای افزایش درآمد خود قیمت های بالایی را به خریداران اعلام می‌کنند و این روند افزایش قیمت باعث کاهش معاملات ملک شده است.متن زیر ابتدا نگاهی دارد به مقوله افزایش تعداد مشاورین املاک قبل از 1370 تا 1392 و در ادامه نگاهی کوتاه به تعداد معاملات انجام‌شده در تهران طی سال‌های 88 تا 92 . در پایان نیز دیدگاه کارشناسان حوزه مسکن در مورد مشاورین املاک آمده است:

بر اساس نمودار زیر؛ تعداد سه هزار و 537 واحد از مشاوران املاک تا قبل از سال 70 در کشور ایجادشده‌اند اما در ادامه و بین سال‌های 70 تا 74 این رقم به چهار هزار و 521 واحد، 75 تا 79 به شش هزار و 993 واحد، 80 تا 84 به حدود 17 هزار و 612 واحد و از سال85 تا 89 به تعداد 33 هزار و 468 واحد و از سال 90 به بعد نیز تعداد کل مشاوران املاک نزدیک به 80000 واحد در سراسر کشور رسیده است. البته قابل‌ذکر است که تعداد رشد هر سال از تفریق سال قبل حاصل شده است؛ مثلاً اگر در سال 70 تا 74 عددی برابر با 4 هزار و 521 بوده در سال 75 تا 79 شش هزار و 993 واحد بوده که میزان افزایش تعداد بنگاه ها در طول سال‌های 75 تا 79 برابر با دو هزار و 412 واحد بوده است. بیشترین میزان رشد را می‌توان در طول سال‌های 1385 تا 1389 شاهد بود که تفاوت عددی آن با سال‌های قبل، بیش از 16 هزار مورد بوده است به طور خلاصه می توان گفت: در سال 1390 تعداد 71916 کارگاه در کل کشور، داراي فعالیت بنگاه هاي معاملات ملکی بوده اند این تعداد سال آغاز 9/4 درصد قبل از 1370 ،سال آغاز فعالیت 3/6 درصد 1370 تا 1374 ،سال اغاز فعالیت 7/9درصد 1375 تا 1379 ،سال آغاز فعالیت 5/24 درصد 1380تا 1384 ،سال آغاز فعالیت 5/46 درصد 1385 تا 1389 و سال آغاز 0/8 درصد 1390 تا 1392 از آن اظهار گردیده است.

بسیاری از کارشناسان دلایل عمده تاسیس دفاتر مشاور املاک را افزایش حجم تقاضا برای خرید می دانند و معتقدند؛ بعد از هیجانات سال86 و افزایش چند برابری قیمت ملک مردم برای خرید راغب تر شده‌اند. البته دلایل دیگر را می‌توان در افزایش جمعیت دید.(جدول یک)

بررسی گزارش مرکز آمار بیانگر آن است که تهران با 15 هزار و 86 واحد بنگاه، بالاترین تعداد بنگاه‌های کشور را به خود اختصاص داده است. این در حالی است که خراسان رضوی با 7028 و مازندران با 5752 واحد در رتبه‌های بعدی قرار می‌گیرند؛ اما کمترین تعداد بنگاه معاملات ملکی متعلق به استان ایلام با 250 واحد است، البته چهارمحال و بختیاری و خراسان شمالی هم به ترتیب با 461 و 561 بنگاه در رده دوم و سوم کمترین‌ها جای دارند. کرمان، کهگیلویه و بویراحمد و هرمزگان تنها استان‌هایی هستند که در هر کدام از آنها در یکی از سال‌های 70 تا 90 هیچ بنگاه معاملات ملکی ایجاد نشده است. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد؛ اوج تأسیس بنگاه‌ها بین سال‌های 1380 تا 1389 است مثلاً در ایلام بین 1375 تا 1379 عددی برابر با 6 بوده که این عدد در سال 1380 تا 1384 به 54 مورد رسیده و در سال 1385 تا 1389 نیز این رقم 171 مورد بوده است. یا در تهران بین سال‌های 1375 تا 1379 رقمی برابر با 1715 بوده که در سال 1380 تا 1384 به 4084 و در سال 1385 تا 1389به رقمی برابر با 6223 رسیده است.

بر اساس اعلام آمار سایت مشاورین املاک در تهران و شهرستان ها در سال 88 حدود 167743 قرارداد در مشاورین املاک بسته شده است (البته ممکن است این تعداد بیشتر باشد چون سامانه از 90 شروع به کار کرده است) این رقم در سال 89 به 231344 هزار و در سال 1390 به رقمی در حدود 370417 هزار و در سال 91 به رقمی حدود بالاتر از 470000 هزار مورد رسیده است. حال این اعداد را با تعداد مشاوران املاک در طول این سال‌ها (در متن بالا) مقایسه کنید و به این گفته خواهید رسید که ظرفیت معامله ملک در هر محله محدود و مشخص است و اگر تعداد مشاوران املاک، نامحدود زیاد شود، مزیت این شغل را از بین می رود. (جدول دو)

سیاست رفع محدودیت در ایجاد املاک

عابد زاده ، رئیس اتحادیه املاک مشهد در مورد دلایل رشد 2 برابری مشاورین املاک گفت: سیاست رفع محدودیت در صدور پروانه کسب در سال 85 که به منظور افزایش اشتغال‌زایی صورت گرفت، باعث شد تا تعداد بنگاه‌های املاک در مشهد افزایش چشمگیری یابد. وی رشد این تعداد بنگاه رسمی املاک را با آمار فعالیت 470 داروخانه و 2050 نانوایی مقایسه می‌کند و می‌افزاید: اتحادیه نیز نسبت به روند میزان افزایش بنگاه‌های املاک انتقاداتی دارد و معتقد است که باید محدودیت در خصوص توسعه بنگاه‌های املاک با توجه به کار کارشناسی صورت بگیرد. وی با اشاره به فعالیت بنگاه‌های املاک غیرمجاز در مشهد بیان می‌دارد: با اجرای طرح الکترونیکی معاملات مسکن پیش‌بینی می‌شود مشکل بنگاه‌های غیرمجاز در سطح شهر حل شود.

افزایش بنگاه باعث آشفته شدن بازار مسکن

حسینی ،کارشناس مسکن دراین‌باره گفت: حضور این تعداد بنگاه مسکن در هر محله باعث آشفته شدن بازار مسکن می‌شود، زیرا برخی بنگاه‌داران برای جلب نظر فروشنده‌ها به آنها وعده می‌دهند، واحدشان را بالاتر از قیمت پیشنهادی دیگر مشاوران املاک به خریدار عرضه کنند. وی تاکید می‌کند: باید محدودیت‌هایی برای توسعه بنگاه‌های املاک در سطح شهر در نظر گرفته شود.دکتر لطفی، عضو هیئت‌علمی گروه اقتصاد نیز با بیان اینکه افزایش تعداد بنگاه‌های املاک می‌تواند بارونق بورس‌بازی زمین و مسکن باعث بالا رفتن قیمت‌ها شود، گفت: باید دقت شود که افزایش تعداد بنگاه‌های املاک، معلول شرایط اقتصادی کشور است. در واقع رکود فعالیت‌های تولیدی و اندک بودن سود سرمایه‌گذاری در این تولید باعث شده تا بخش زیادی از نقدینگی مردم به سمت زمین و مسکن بیاید. وی ادامه می‌دهد: این موضوع عامل افزایش تقاضا برای زمین و مسکن شده در نتیجه تعداد بنگاه‌های املاک که کارشان ارائه زمین و مسکن به شهروندان است، بیشتر شده است.

اگر قانون که «ما هو حق» اجرا شود

نعمت احمدی؛ استاد دانشگاه و وکیل دادگستری در مورد ارزیابی‌اش از نقش و جایگاه مشاوران املاک در قانون گفت: اگر قانون که «ما هو حق» است، اجرا می‌شد ما نیازی به دفاتر املاک نداشتیم لذا معتقدم نقض در اجرای قانون باعث شده است که بنگاه‌های املاک مانند قارچ در هر خیابان و کوچه‌ای رشد کنند. این وکیل دادگستری تصریح کرد: در حال حاضر اکثر پرونده‌هایی که در زمینه نقل و انتقال عادی اسناد در محاکم وجود دارد، مربوط به قراردادهایی است که در بنگاه‌های املاک تنظیم‌شده‌اند لذا اگر قانون درست اجرا و زینت‌المجالس نمی‌شد، نیازی به بنگاه‌های املاک نداشتیم. وی با اشاره به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ادامه داد: طبق این ماده، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت‌شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل‌شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک می‌شناسد.احمدی با اشاره به ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک تصریح کرد: این مواد از قانون ثبت اسناد و املاک، هر نوع نقل و انتقال املاک که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد، باید با سند رسمی باشد اما امروزه در دفاتر املاک مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود .باور دارم که اگر درست قانون اجرا می‌شد و قرار نبود که این مبایعه‌نامه‌ها معتبر باشد، به نتیجه مطلوب می‌رسیدیم، در واقع باید کلیه نقل و انتقالات در دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد اما متأسفانه هم‌اکنون این رویه از بین رفته است. این حقوقدان با تاکید بر اینکه باید دامنه فعالیت بنگاه‌های املاک را با اجرای قانون ثبت اسناد و املاک محدود کنیم، گفت: بهتر است که از حضور فارغ‌التحصیلان حقوق در دفاتر املاک بهره‌مند شویم تا بر اجرای تنظیم اسناد و مبایعه‌نامه‌ها نظارت داشته باشند.