هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   184   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

چالش های اجرایی بزرگراه امام علی(ع)

 

 

احسان کاظم نیا1

سیدعلی مفاخریان2

بزرگراه امام علی (ع) آزاد راهی است که شمال شرق تهران را به جنوب آن متصل می کند و همانند یک حلقه ارتباطی در بین بسیاری از شریان های اصلی شهر تهران ایفای نقش می نماید. ساخت 35 کیلومتری بزرگراه با دارا بودن 56 پل در 28 تقاطع، دارای 8 مسیر تندرو در تراز منفی یک و 6 مسیر کندرو در تراز صفر و عبور آن از 8 منطقه شهرداری در مدت پانزده ماه نمونه ای موفق از تفکر حاکم بر مدیریت در اجرای پروژه می باشد.

 

چالش های اجرایی در زمان اجرای پروژه

1- عدم وجود پیوستگی اجتماعی

ایجاد بزرگراه باعث برش محلات و دوپاره شدن آنها به محلات شرقی و غربی گردید. بر همین اساس پیوستگی محله ای و ساختگاه مرکز محله که از موضوعات هویت ساز محله ای محسوب می شود از بین رفته و از آنجا که جایگزین جدیدی برای ایجاد ساختار محله و هویت ساز آن پیش بینی نشده است لذا این ناپیوستگی تهدیدی برای بروز فقدان هویت محله و ناپایداری محلات در آینده خواهند شد.

2-کاهش امنیت در حاشیه کارگاه های عمرانی بزرگراه

از بین بردن سرزندگی در محیط ، تغییر شرایط مربوط به تملک املاک و تخریب مسیرطرح باعث ایجاد ناامنی در محورهای پیرامونی بزرگراه گردید که در این شرایط حضور معتادان ، فرصت طلبان و افراد با هویت های نامشخص برای غارت و یا دزدی اموال بلا صاحب و یا در دسترس افزایش یافت .

3-تأمین اعتبار و نقدینگی مورد نیاز پروژه

فقدان اعتبار مصوب و کمبود پول و منابع مالی برای تامین هزینه های بسیار زیاد تملک  از جمله موضوعات آسیب پذیر پروژه محسوب می گردید. در صورت عدم اجرای به موقع تعهدات مالی قراردادها از یک طرف باعث ایجاد جو عدم اعتماد برای سایر مالکین در شرف قرارداد و ایجاد مشکلات برای اجرای تعهدات بر پایه قراردادهای جاری شهرداری می گردید. به طوری که برخی مالکین که امکان تامین نقدینگی مورد نیاز خود را بدون وابستگی به منابع فروش پلاک خود به شهرداری نداشتند به سبب عدم تامین به موقع و همزمان پرداخت ها توسط شهرداری با مشکلات تعهد آور دیگری مواجه میشدند لذا تأمین نقدینگی مورد نیاز پروژه و استفاده از ظرفیت های موجود مناطق و املاک در اختیار شهرداری از مصادیق قابل اهمیت تلقی می شود که به نظر همزمان عامل محرک و چالشی در پروژه تلقی می گردد.

4- عدم تدقیق خطوط اجرایی طرح

نبودن طرح جامع و کامل که درآن خطوط برخورد طرح در مقیاس اجرایی را نشان دهد از جمله بزرگترین چالشهای پیش رو در شناخت تعداد معارضان در پروژه بود به طوری که با دقیق ترشدن اطلاعات نقشه ها و مقیاس آنها مرز خطوط مشخص تر می گردید و چنانچه اقدامات حقوقی یا قانونی برای اجرای تملک املاک جدید که در طرح قرار گرفته بود، لازم میآمد فرصت اولیه آن از دست رفته تلقی میشد و با توجه به محدودیت های زمانی اجرا و قرار گرفتن اینگونه املاک خصوصا در حاشیه که مسیر اصلی شمع کوبیهای پروژه را شامل می گردد باعث به وجود آوردن وقفه در کار اجرایی میشد. از طرف دیگر مالکینی که با اخذ پروانه اقدام به ساخت و ساز در حاشیه بزرگراه میکردند مطمئن نبودند تا با دقیق شدن خط طرح، ملک آنان نیز در مسیر اجرای طرح قرار می گیرد یا خیر.

5-فقدان نقشه دقیق معارضین تاسیساتی

فقدان نقشه جامع از تاسیسات عبوری و شرایط عمقی موجود در بستر بزرگراه همواره حفاری ها یا تخریب ها را با شک و ابهام مواجه می کرد .قطع شدن خطوط گاز یا برق و یا اتصال آنها باعث بروز سوانح و یا حوادث پیش بینی نشده در جریان حفاری می گردید .

6- مشکلات ترافیکی و تردد ساکنین منطقه

عدم امکان محصور کردن کارگاه به دلیل عدم تملک کل پلاک ها باعث شده بود تا مشکلات ترافیکی همزمان با عبور و مرور جمعیت ساکن در متن بزرگراهی و محلات در حال تخریب صورت پذیرد که این موضوع باعث افزایش هزینه های اجرای گذر های موقت و ایمن سازی چند باره آنها می گردید.

7- افزایش قیمت ها و تغییر سطح عرضه و تقاضای مسکن

فروش املاک مسکونی و تجاری و اداری در پهنه های بزرگراهی و تقاضای برای اسکان مجدد در حوالی همان مکانهای گذشته به سبب احساس تعلق خاطر به محیط، باعث شد تا مالکین اغلب متقاضی سکونت در محله های مجاور را به عنوان بهترین گزینه خود انتخاب نمایند و برهمین اساس و عدم پاسخگویی واحد های موجود در محلات، رشد تقاضا و به تبع آنها رشد قیمت ها به سرعت رخ دهد و قیمت های کارشناسی تملک شهرداری را برای ادامه فاز تملک با مشکل و چالش جدید مواجه کند و همین تغییرات در قراردادهای گذشته شهرداری با مالکین نیز تأثیر گذاشته و برگشت به گذشته در قراردادهای منعقده به دفعات صورت پذیرد.

8- مشکلات حقوقی و ثبتی

مشکلات حقوقی ، شناسایی مالکین مجهول المالک ، انحصار وراثتی ، مالکین مسئله دار قضایی و حقوقی و سند های ضبط شده و یا معارض دار ثبتی و همینطور مستاجرینی که مالکین آنها برای توافق مراجعه نمی کردند هریک چالشی را در اجرای پروژه به همراه داشت و از این رو فاز تملک را با مراحل مختلف حقوقی و قضایی و طولانی که نیازمند کسب نظرات از شورای شهر و شهرداری تا دستگاه قضایی بود، همراه کرده بود .

اجرای ضعیف آرای ماده نه قضایی گاهی بر مشکلات موجود نیز می افزود و گاهی باعث تسریع در واگذاری توسط مالکین سر سخت میشد .همچنین جهت اجرای صحیح قانون مذکور دستورالعمل اجرای فرآیند ماده 9 تدوین و در سطح مناطق پیاده سازی شد.

9-تغییرات مدیریتی

از جمله چالش های این پروژه تغییرات مدیریتی در سطح شهرداران بود که با مطرح شدن در جلسات کمیته راهبردی و پیگیری توسط عوامل ذیربط ارائه راهکارها و تدوین مصوبات کلیدی بستر مناسبی جهت تسهیل و تسریع در همکاری مدیران جدید و مقابله با مشکلات به وجود آمده فراهم شد.

10-واسطه گری در معاملات ملکی

وجود دلالان و واسطه ها از دیگر مشکلات به وجود آمده در حین اجرای این پروژه بود که با طرح در جلسات کمیته راهبردی و پیگیری توسط عوامل ذیربط راهکارهای مربوطه از طرف مدیران ارشد ارائه شد.

11- مشکلات و موانع حمل نخاله

چگونگی تخریب و حمل ضایعات و نخاله های ساختمانی ناشی از تخریب از جمله چالش های مالی و اجرایی پروژه محسوب می شد که پس از طرح در جلسات کمیته راهبردی با پیگیری و همکاری عوامل ذیربط از مناطق مجری مرتفع گردید.

1.مشاوره شهردار تهران

2.عضو هئیت علمی شهرداری تهران