تعـميراماكن استيجاري

شمار نشریه : 158

گروه ساخت وساز: ساختمان مسكوني يا مكان تجاري كه اجاره داده مي‌شود، ممكن است در زمان و مدت اجاره نياز به تعميرات اساسي يا جزيي داشته باشد. در اين مطلب به بيان حقوق و وظايف موجر و مستاجر در اين زمينه مي‌پردازيم:

اصل اول: تعميرات اساسي مكان استيجاري يعني تعميراتي كه مربوط به اصل بنا و تأسيسات عمده نصب شده در ‌آن مانند باز كردن پنجره نورگير در ديوار ساختمان ، نصب دروازه برقي براي پاركينگ، دستگاه‌هاي حرارت مركزي و تهويه ، آسانسور و تعويض سيم كشي ساختمان بر عهده موجر و مالك ساختمان است ولي تعميرات جزيي مانند تعمير قفل در ورودي، زدن چسب آكواريوم بر درزهاي سينك آشپزخانه يا تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره است؛ مانند نصب توري در و پنجره بر عهده مستاجر مي‌باشد. البته رعايت اين موارد تا هنگامي است كه طرفين بر خلاف آن با يكديگر توافق نكرده يا نكنند، زيرا موجر يا مستاجر مي‌توانند با توافق يكديگر هر يك از اين وظايف را برعهده گيرند.

پرسش : اگر موجر نسبت به انجام تعميرات اساسي اقدامي به عمل نياورد، مستأجر اجازه تعميرات ساختمان را دارد؟

پاسخ : براي اين كار مستاجر بايد مطابق قانون اقدام كند يعني به دادگاه (يا شوراي حل اختلاف) مراجعه كند و اگر موجر تعميرات مورد نظر را كه از سوي دادگاه مقرر شده در مهلت مقرر انجام نداد، مستأجر مي‌تواند با اجازه مقام قضايي تعميرات لازم را به اندازه معمول و متعارف انجام دهد و اين عمل بايد با نظارت دادگاه (مأمور اجرا) صورت گيرد. البته مستأجر علاوه بر اين حق، اجازه دارد كه به جاي تعمير ساختمان از حق فسخ خود استفاده كند.

اصل دوم:

چنانچه مستأجر مانع از تعميرات اساسي شود و انجام تعميرات نيز ضرورت داشته باشد دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت از حق ملزم مي‌كند.

پرسش : آيا موجر مي‌تواند به بهانه تعميرات اساسي براي مستاجر ايجاد مزاحمت كند؟

پاسخ : خير، براي انجام تعميرات اساسي موجر بايد در يك فرصت مناسب و معقول و متعارف اقدام كند و در صورت وجود اختلاف بين آن دو، دادگاه (يا شوراي حل اختلاف) مهلت مناسبي را براي انجام اين تعميرات تعيين خواهد كرد.

پرسش : هنگامي كه موجر از انجام تعميرات اساسي خودداري مي‌كند هزينه انجام تعميراتي كه مستأجر انجام مي‌دهد، چگونه تأمين مي‌شود و سقف اين مخارج تا چه اندازه مي‌تواند باشد؟

پاسخ : همانطور كه گفتيم مستأجر با اجازه و نظارت دادگاه (يا شوراي حل اختلاف) تعميرات ضروري را انجام خواهد داد و مخارج آن حداكثر تا معادل 6 ماه اجاره بها به حساب موجر محاسبه مي‌شود و از اجاره بها كسر خواهد شد.

اصل سوم:

موجر حق ندارد جز در مورد تعميرات اساسي و ضروري مستأجر را از حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن و ... محروم كند و درصورت تخلف دادگاه (يا شوراي حل اختلاف) فوراً و بدون رعايت تشريفات موضوع را رسيدگي و دستور برقراري و وصل انشعابات را خواهد داد. البته موجر نيز به اين تصميم حق اعتراض دارد و مرجع صادر كننده اين تصميم به اعتراض او رسيدگي و نتيجه رسيدگي مذكور قطعي است.

پرسش : اگر مالك قصد فروش ملك خود را داشته باشد يا بخواهد وضع ملك را به لحاظ وجود خرابي مشاهده كند، مستأجر مي‌تواند مانع او شود؟

پاسخ : خير، مستأجر حق ندارد كه مانع از رؤيت خريدار يا مالك شود. بنابراين مالك يا نماينده او در صورت برخورد با اين مسئله و ممانعت مستأجر براي رفع ممانعت از حق، به دادستان محل وقوع ملك حق رجوع و شكايت دارد و دادستان پس از بررسي موضوع و دلايل شاكي به مأمورين انتظامي دستور مي‌دهد تا خريدار و مالك در معيت و با همراهي مأمورين از ملك ديدن كنند.