نشریه شماره   183   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

قانون آپارتمان نشینی چه می گوید؟

برخلاف تصور برخی ساکنان آپارتمان ها که این سبک زندگی را شیوه ای جدید می دانند و اغلب از قوانین موجود در ارتباط با آن بی خبرند، آپارتمان نشینی از دهه ۴۰ شمسی دارای قانون و آیین نامه اجرایی شد. قصد داریم برخی از مهم ترین قوانین آپارتمان نشینی را برایتان شرح دهیم.

براساس آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها با اصلاحیههای بعدی مصوب ۸/۲/۱۳۴۷، ساختمان های چند طبقه یا بلندمرتبه به دو قسمت اختصاصی و عمومی دسته بندی می شوند.قسمت های عمومی ساختمان براساس این آیین نامه، قسمت هایی است که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین، یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد که دارای سند مجزا است و مشخصات کامل آن از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت های وابسته، ارزش و ... باید در سند قید گردد. اما در تمام ساختمان های چند طبقه آنچه عموما مورد بحث و مسئله قرار می گیرد مربوط به قسمت های مشترک ساختمان یا فضاها و امکاناتی است که به اصطلاح به آن مشاعات میگویند. قسمت های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت است از:

زیرزمین بنا

تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت شوی خانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها و ....

اسکلت ساختمان

درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.

تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.

بام و تمام تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

نمای خارجی ساختمان.

محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد.

شیوه قانونی اداره آپارتمان ها

اداره امور ساختمان از جمله مواردی است که در قانون آپارتمان نشینی به آن توجه شده و دارای قاعده و قانون خاص خود است. بر این اساس قانون در مورد طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر چنین شرح می دهد:

در صورتی که تعداد مالکان از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکان تشکیل می شود.در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکان یا اشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکان باید حداقل هر سال یک بار تشکیل شود. برای رسمیت مجمع حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای ۱۵ روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.

حوزه اختیارات مدیر آپارتمان

براساس قانون، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند.

در برخی از ساختمان های بلندمرتبه که تعداد زیادی واحد مسکونی دارد و تنها یک مدیر برای ساختمان کفایت نمی کند، براساس قانون، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است، ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند. در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.

مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین میکند، خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوط برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب کنند.

مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه کنند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه و به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام کنند. در تمام ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از «۱۰» آپارتمان داشته باشند، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام دیگر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام کنند.

نحوه پرداخت هزینه های مشترک

براساس قانون، هزینه های مشترک زندگی در واحدهای مسکونی آپارتمانی عبارتند از:

الف- هزینه های لام برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه.

ب-هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

براین اساس، شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت کنند:

در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشت بام و ... به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها و دیگر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و ... به طور مساوی بین مالکان یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد، تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد.

همچنین، چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند، مستاجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه کنند.

هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بکند، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه کند.