نشریه شماره   183   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

افزایش قیمت مسکن منتفی است

نقدینگیهای سرگردان مردم که با کاهش نرخ سود بانکی  به دنبال جای امنی برای سرمایهگذاری میگردند،ارائه تسهیلات به بخش مسکن ،پیشبینی در رابطه با رشد سایر بازارها از جمله طلا و ارز افزایش قیمت حاملهای انرژی و تأثیر آن بر بازار مسکن از جمله موضوعاتی بود که با دکتر علی صادقین، مدیر تحقیق و توسعه مرکز مالی ایران در سازمان بورس اوراق بهادار در میان گذاشتیم. توجه شما را به خواندن این مصاحبه  خواندنی جلب میکنیم:

به نظر شما تغییر نرخ سود بانکی و کاهش آن چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

به طور کلی نرخ بهره نقش مهمی در تغییر و جابهجایی نقدینگی بین بازارهای مالی ایفا میکند. نرخ سود بانکی از یک سو نشاندهنده بازدهی بدون ریسک و از سوی دیگر هزینه قرض کردن برای سرمایهگذاری محسوب میشود. با این تعریف اگر از منظر تحلیل بین بازارهای مالی نگاه کنیم، کاهش نرخ سود بانکی جذابیت بازارهای دیگر همچون بازار مسکن را برای جذب نقدینگی افزایش میدهد. همچنین کاهش نرخ محرکی برای خروج از رکود در بخشهای اقتصادی به شمار میآید. فیالواقع این سیاست در حالت کلی رشد بازارهای دیگر را تقویت خواهد کرد. اگر این کاهش در قالب ارائه تسهیلات به سازندگان و انبوهسازان و با سازوکار صحیح نظارتی صورت گیرد، قادر است تا حدودی بخش عرضه را تحریک نماید.

درباره ارائه تسهیلات به بخش مسکن چه نظری دارید و این تسهیلات چه میزان باید باشد؟

 تجربه نشان داده که ارائه تسهیلات در قالب وام دهی مسکن یا ارائه تسهیلات صرف به سازندگان نقش قابلملاحظهای در کنترل قیمت بازار نداشته است. برای اینکه اینگونه سیاستها موثر باشد نیاز به سیاستهای مکمل دیگر است. به عنوان مثال زمانی تسهیلات به تقاضاکنندگان مصرفی میرسد و سبب کنترل و یا حتی کاهش قیمت خواهد شد که سیاست اجاره به شرط تملیک یا وامهای طولانی مدت مثلاً بیش از 30 یا 40 سال اعطا گردد. به عبارت دیگر سفته بازان و تقاضاکنندگان غیر واقعی انگیزهای برای ایجاد تقاضای کاذب نخواهند داشت. مثلاً اعطای وام و تسهیلات در قالب وام 5 ساله، با بهره مناسب و امکان فروش تا پایان بازپرداخت وام وجود نداشته باشد. در غیر این صورت تسهیلات، آن هم به شکلی که در شهرهای بزرگ کمتر از 20 درصد قیمت مسکن را شامل میشود صرفاً سبب رشد تقاضای سفتهبازی و حباب قیمتی شده و درعینحال سازندگان غیرحرفهای را نیز مجاب به ساختن مسکن بیشتر و مازاد عرضه خواهد کرد. به عبارت دقیق تر به نوعی رکود تورمی در بازار مسکن ایجاد خواهد شد.

پیشبینی شما از  بازار سرمایه و بورس و طلا و سکه چیست؟ آیا رشدی در این بازارها رخ خواهد داد؟

با فرض وجود شرایط فعلی در مذاکرات هستهای و با توجه به اجرای سیاست هدفمندی یارانهها در فاز دوم به نظر میرسد صنایع و به طور کلی تولید با مشکلاتی مواجه باشند. بنابراین، نقدینگی سرگردانی در جامعه وجود دارد که بخش کوچکی از آن به بخش تولید سوق داده میشود. این حجم پول میتواند هر بازاری را هدف قرار دهد. سیاستهای دولت تعیینکننده سمت وسوی نقدینگی در بازار است. این در حالی است که سیاستهای پولی دولت که طی چند ماه اخیر نوسانات 180 درجهای داشته و احتمالاً با هدف تقویت سرمایه گذاری و کاهش رکود در کشور در جهت کاهش نرخ بهره است که با توجه به اینکه کشور ما با پدیده دولت بسیار بزرگ مواجه است و مخارج دولتی نیز سهم بسیار بالایی دارد، بنابراین سرمایه گذاری چندان قدرت مانور ندارد. ضمن اینکه سایر فاکتورهای اقتصادی چشمانداز مناسبی را با وجود فرصتهای سرشار سرمایه گذاری در کشور، ترسیم نمیکند. اما اینکه نقدینگی به سمت کدام بازار جذب خواهد شد کاملاً بستگی به سیاستهای حمایتی دولت دارد. مهمترین بازارهای رقیب بازار مسکن، بازار سرمایه و بازار طلا میباشد. به نظر میرسد بازار طلا که یک دوره اوج خود را سپری کرده، با وجود سیاستهای بانک مرکزی امریکا در خصوص توقف رشد حجم پول، با رشد چندانی مواجه نخواهد بود. اما با توجه به فاکتورهای دیگری همچون بهبود رشد اقتصادی، رشد شاخص مصرف و رشد تورم سرعتگیر رشد طلا خواهند بود و به محض اینکه گزارشهای جدیدی مبنی بر رشد نرخ بهره منتشر شود با افزایش ارزش دلار، طلا کاهش و یا در حد ثبات باقی خواهد ماند. این در حالی است که تجربه 9 ماه اخیر و به ویژه 5 ماه گذشته حاکی از آن است که بانک مرکزی در کنترل بازار طلا و ارز و انتظارات بازیگران آنها موفق بوده است. بنابراین شاهکلید اصلی، بازار سرمایه است. در حال حاضر به نظر میرسد بازار سرمایه جدیترین رقیب بازار مسکن است و دولت نیز متوجه شده که تنها راه مهار تورم و موفقیت در شرایط اجرای هدفمندی یارانهها، رونق بازار سرمایه است. اما اینکه چقدر در حمایت از این بازار موفق خواهد بود جای بحث دارد.

وضعیت بازار مسکن را در حال حاضر چطور پیشبینی میکنید آیا سیاستهای اقتصادی که تا به حال اتخاذشده در جهت  بهبود این بازار بوده است؟

در مجموع میتوان گفت پیشبینی قیمت مسکن بر اساس عوامل عرضه و تقاضا و سیاستهای دولت شکل میگیرد که میتواند همراه با خطا باشد؛ چرا که اثرات سیاستهای اقتصادی در بازار های مختلف همچون؛ فاز دوم هدفمندی یارانهها، کنترل نقدینگی و سیاستهای پولی بانک مرکزی، تورم، بورس و ارز و بازار طلا، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به اراده دولت دارد که ممکن است بازار مسکن را با نا اطمینانی مواجه سازد. با این حال به نظر بنده در سال 93، افزایش معنیدار قیمت مسکن منتفی است، لازم به ذکر است، سیاستهای اتخاذشده فعلی در قالب تسهیلات و وامها مادامی که تنها کمتر از 20 درصد قیمت مسکن را شامل میشود نخواهد توانست تقاضای مصرفی را پوشش داده و صرفاً بر تقاضای سفتهبازی و نوسانات بازار اثرگذار است. از سوی دیگر حل گره بازار مسکن نیازمند فضای مناسب کسبوکار، بهبود و رونق بخشهای مولد اقتصاد و گسیل نقدینگی به سمت بخشهای مزیت دار خواهد بود.