نشریه شماره   183   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

کلید تبدیل نیاز به تقاضا در بافت فرسوده

گروه بازار ساختمان:

زمانی که یک نیاز مطرح باشد تنها در صورتی می تواند به عنوان تقاضا مطرح شود که تامین مالی آن انجام شده باشد حال اگر معادلی در بخش عرضه وجود داشته باشد به معامله در بازار می انجامد. تنها در این صورت چرخ اقتصاد میچرخد. پس شرط اول تقاضا، داشتن توانایی مالی است. حال اگر نیازی وجود داشته باشد اما فاقد توان مالی باشد به مرحله طرح تقاضا در بازار نخواهد رسید. دقیقاً مانند نیازی که ساکنان ساختمانهای بافت فرسوده دارند. به همین خاطر است در خصوص تأمین مالی برای نوسازی ساختمانهای بافت فرسوده با دکتر اقبال شاکری رئیس کمیته عمران شورای اسلامی شهر تهران که استادیار دانشکده عمران و محیطزیست دانشگاه صنعتی اميرکبير نیز هست به گفتگو نشستیم باهم بخوانیم:

پیام ساختمان: با توجه به مشکلات مالی کشور تامین مالی نوسازی بافت فرسوده چگونه خواهد شد؟

برای نوسازی بافت فرسوده ما با سه مشکل مواجه هستیم؛ اول اینکه در زمان توجه به بافت فرسوده تنها ساختمانهایی با کاربری مسکونی میبینیم و به زیرساختها مانند سرانههای هفت گانه خدماتی محلات مانند ابنیه بهداشتی و درمانی، ورزشی، حملونقل و آموزشی سایر بناهای روبنایی کاری نداریم. دوم اینکه سرمایه بری احداث زیرساختها با منازل متفاوت است. سوم چالشهای اجتماعی است که گاه مانع از نوسازی یکپارچه یک محله میشود. هر چند در سالهای اخیر اقداماتی انجام گرفته اما با مطالعاتی که اخیراً در مورد بافت فرسوده انجامشده نیازهای نوسازی و اقدامات اولویت داری که برای هر بخش بر اساس نیاز ساکنان آن باید انجام شود مشخص گردیده است.

اگر قصد داریم بافت فرسوده را احیا کنیم باید توجه داشته باشیم ؛ همه سازههایی که در بافت فرسوده وجود دارد از هر نظر فرسوده است. اگر این بخش را یکپارچه در نظر بگیریم باید توجه خود را به همه نیازهای مردمی که قصد زندگی درآن بخش را دارند معطوف کنیم. این در شرایطی است که هم نوسازی ساختمانها و هم سازههای شهری نیاز به سرمایه دارد. 

پیام ساختمان: در تأمین مالی به منظور نوسازی بافتهای فرسوده چه مشکلی وجود دارد؟

نوسازی ساختمانهای مسکونی تجاری و اداری یک وجه قضیه است و ساختوساز در بخش عمرانی یک بخش دیگر است. تفاوت اساسی بافت فرسوده با سایر خانهها این است که مالکان چنین خانههایی اکثراً فاقد توان مالی کافی برای تخریب و نوسازی منازل خود هستند حتی اگر برای آنها اثبات هم شود که با این اقدام حتماً سود میبرند مشکل این است که آنها توان مالی کافی برای ایجاد سرمایهگذاری  در این زمینه را ندارند و لازم است به آنها مساعدت مالی شود. از این رو هر برنامه یا راهکاری که بتواند به مالکان این بخشها کمک کند تا بتوانند منازل خود را نوسازی کنند اقدامی مثبت است.

از طرف دیگر با نوسازی بافت فرسوده همه توجه به تخریب و ساخت  ابنیه مسکونی معطوف میشود حال آنکه این بخش دارای ذینفعانی است که هر گونه سرمایهگذاری برای آن انجام شود، میتواند به مرور زمان بازگشت سرمایه کند اما نوسازی سرانههای شش گانه حتی اگر تأمین مالی هم شود اغلب بازگشت سرمایه نخواهد داشت. بنابراین سرمایه بَری آن متفاوت است. 

پیام ساختمان: هزینه لازم برای نوسازی تأسیسات و سازههای شهری را چه اشخاصی باید تأمین کنند و از کدام منابع؟

هر نوع تأمین مالی که بتواند نیاز را به تقاضا تبدیل کند کمک بزرگی است به احیای بافت فرسوده است. کاملاً مشخص است که بخشی از هزینههای نوسازی ابنیه خدماتی شهر در بافت فرسوده را باید دولت و بخشی را شهرداری تأمین کنند. بنابراین باز هم بخش دوم سؤال به قوت خود باقی است که هزینه ساخت ابنیه عمومی و زیرساختها از کدام منابع تأمین شود.

 آخرین مصوبه شورای شهر در خصوص تأمین مالی بافت فرسوده این  است که 10 درصد از بودجه سالانه مناطق شهری شهرداری باید در پروژههای اولویت دار بافت فرسوده صرف شود. در این شرایط برای خود من این سؤال مطرح است که آیا نوسازی بافت فرسوده بیش از 10 درصد خواهد بود؟ مهمترین اقدامی که در این راستا باید انجام شود این است که بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری تشویق شوند تا منابع خود را نه در اختیار بخش دولتی بلکه بخش خصوصی بگذارند تا برای احیای بافت فرسوده فعالیت کنند.

پیام ساختمان: با این اوصاف آیا در نوسازی بافت فرسوده اقدامی انجام شده است؟

حقیقت این است که نوسازی شهری به حجمی از سرمایه نیاز دارد که فراتر از توان یک سازمان است از این رو باید بخش خصوصی را در این نوسازی سهیم سازیم. یک راهکار این است که شهرداری باید به صورت ترکیبی پروژهها را به پیمانکاران ارائه کند. به بیان دیگر شهرداری نباید هیچ پروژهای را به پیمانکاری ارائه دهد که در بافت فرسوده فعالیتی نداشته است. به این طریق میتوان تحرکی برای مشارکت بیشتر بخش خصوصی و پیمانکاران در نوسازی بافت فرسوده ایجاد کرد.

تاکنون جلسات بسیاری هم با هیئتمدیره سازمان نوسازی شهری تهران داشتیم. آنچه من دیدم این است که این سازمان برای استفاده از وجوه اداره شده و وجوه ماندگار شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده راهکارهایی دارد. در بعضی مناطق هم بخش خصوصی را به نوسازی بافت فرسوده تشویق کرده بودند که بهشخصه ثمربخش بودن این نوآوری را شاهد بودم.

پیام ساختمان: این نوآوری از نظر تأمین مالی دارای چه ابعادی است؟

در حالت عادی بازپرداخت وام و ریسکهای مالی بر دوش مالک است اما در نمونهای مشابه، بخش خصوصی با تعداد قابلتوجهی از مالکان مشارکت کرده و ریسک را هم تقبل کرده و  تسهیلاتی را که سازمان نوسازی برای ساختوساز در اختیار قرار داده بود را نوعی مشارکت حساب نموده و سود آن را نیز به تأمینکننده میپرداخت. حتی با مالکان در انتخاب محل سکونتشان نیز همراهی میکرد. این نمونهای خوب بود که باید تعمیم یابد و میتواند به عنوان یک الگو مطرح شود.

پیام ساختمان: این تأمین مالی با چالش اجتماعی مواجه نیست؟

چالش اجتماعی دقیقاً سومین مشکل است. برای مثال خانهای که به صورت طبقهای مستقل است بعد از نوسازی به آپارتمان تبدیل میشود و اگر کسی علاقهای به این نوع از خانهها نداشته باشد با مشکل مواجه شده و به مانعی در مسیر تحقق روشهای تأمین مالی نوین هزینه نوسازی بافت آن نواحی تبدیل خواهد شد. در نتیجه با مخالفت یکی دو نفر، نوسازی یک محله با مشکل مواجه میشود. از این رو بخشی از توجه نیز باید صرف فرهنگسازی شود.