بازی نرخ سود بانکی با مسکن

شمار نشریه : 183

طبق بخشنامهای که بانک مرکزی به تمامی بانکهای دولتی، خصوصی و مؤسسات مالی دارای مجوز ابلاغ کرده است از روز شنبه 13/2/93 نرخ سود بانکی روزشمار و بلندمدت یکساله بین 10تا 22درصد خواهد بود و هیچ بانکی مجاز به شکستن این نرخ نیست. طبق این بخشنامه، نرخ سود سپردههای روزشمار و کمتر از 3ماه 10درصد، 3تا 6ماه 14درصد، 6تا 9ماه 16درصد، بیش از 9ماه تا کمتر از یک سال 18درصد و سپردههای یک سال 22درصد تعیین شده است.حال سؤال مهم این است؛ در شرایطی که نرخ تورم سالانه منتهی به اردیبهشتماه 5/32درصد است، تعیین حداکثر نرخ سود بانکی حدود 10درصد کمتر از نرخ تورم چگونه منافع سپردهگذاران که عمدتاً مردم هستند را تأمین میکند؟

طبق گزارش بانک مرکزی، نرخ تورم در 12ماه منتهی به فروردینماه 1393نسبت به12ماه منتهی به فروردینماه 1392معادل 32.5درصد است. حتی اگر پیشبینی دولت هم محقق شود در سال 93میانگین نرخ تورم حداقل 25درصد خواهد بود که 3درصد بالاتر از حداکثر نرخ سود بانکی است. به این ترتیب هنوز هم نرخ سود سپرده پایینتر از نرخ تورم است و نهایتاً سپردهگذاران با وجود دریافت سود بانکی 22درصدی اما باز هم از ارزش واقعی سپردههای بانکیشان کاسته میشود.حال با این نوع سپردهگذاری چه کسانی راضی خواهند شد بانک را برای سرمایههای خرد خود برگزینند؟

کارشناسان معتقدند در این شرایط بازارهای موازی و پرقدرتی مانند بازار مسکن، ارز و سکه به نقدینگیهای سرگردان روی خوش نشان داده و آنها را به خود جذب میکنند. بر آن شدیم تا در گفتگو با کارشناسان موضوع نرخ سپردههای بانکی و تأثیر آن بر بازار مسکن را مورد بررسی قرار دهیم: 

ارتباط منفی مسکن و نرخ سود بانکی

احمد شریفینیا ، کارشناس اقتصاد در پاسخ به این سؤال که آیا با افزایش نرخ سود بانکی شاهد افزایش قیمت در مسکن هستیم، به پیام ساختمان گفت:نتایج بررسی انجامشده دريك دوره 17ساله نشان ميدهد همواره میان نرخ سود حقیقی سپرده و قیمت مسکن یک ارتباط منفی برقرار بوده است،به گونهای که با کاهش نرخ یا جذابیت سود سپردههای بانکی، قیمت مسکن افزایش یافته است.  وی افزود: در كنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزايش قیمت مسکن میشود، کاهش نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل اینکه جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا میبرد، به انتقال داراییها از بازار سپرده به مسکن منجر میشود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است.

دو اثر نرخ بهره بر قیمت مسکن

علیرضا بهبهانی ، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه تغییر در نرخ بهره، دو اثر کوتاه مدت و بلندمدت در اقتصاد ایران بر جای میگذارد،گفت: افزایش نرخ بهره سپردههای بانکی، هم در یک بازه کوتاه مدت یکساله، از نرخ رشد قیمت مسکن میکاهد و هم در یک بازه بلندمدت که حدوداً از یک سال و نیم بعد آغاز میشود و تا چهار الی پنج سال بعد تداوم مییابد، رشد قیمت یا تورم مسکن را به میزان و قابلتوجهی کم میکند.

وی افزود: تغییر در نرخهای سود حقیقی، تا حدود یک سال و سه ماه بعد، تنها 20 درصد در قیمت مسکن موثر است، اما به تدریج اثرگذاری آن بیشتر شده و تا حدود پنج سال بعد، این تغییرات میتواند حتی بیش از 20درصد در قیمت مسکن موثر باشد.

این کارشناس مسکن ادامه داد: پس از کاهش نرخ بهره، ابتدا به دلایلی مثل زمانبر بودن تبدیل سپرده بانکی به پول نقد و سپس تبدیل پول نقد به مسکن و همچنین به این دلیل که تغییر انتظارات پسانداز کنندگان زمانبر است، مدتی طول میکشد تا پسانداز کنندگان سپردههای خود را کاهش دهند و در نتیجه دارایی از سپرده و بانک به بازار منتقل شود.

بازگشت دلالان به بازار مسکن

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز با بیان اینکه دولت همراه با کاهش نرخ سود بانکی باید برای تجهیز منابع بانکها نیز تدبیری بیندیشد،به خبرنگار ما گفت: نباید کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی به رونق دلالی در بازار مسکن منجر شود بنابراین با اتخاذ سیاستهای مناسب میتوان نقدینگیها را به بورس و بخش تولید هدایت کرد.محمود شکری افزود: اطلاعرسانی در زمینه امتیازات در نظر گرفتهشده برای سرمایهگذاری در بخش تولید به رونق این بخش کمک میکند. به عنوان مثال در حال حاضر معافیتهای مالیاتی 20ساله برای سرمایهگذاری در مناطق کمتر توسعهیافته در نظر گرفتهشده که با اطلاعرسانی در این زمینه میتوان نقدینگیها را جذب کرد.

به نفع سازندگان نیست

طاهری زاده، كارشناس مسكن با بیان این مطلب که افزایش نرخ سود سپرده بانكی باعث تشویق مردم به سپردهگذاری میشود،گفت: افزایش نرخ سود تسهیلات به نفع سازندگان نیست و اگر برای سازندگان به صرفه نباشد شاید ترجیح دهند سرمایه خود را در بانك سپردهگذاری كنند.

وی با اشاره به اینكه با افزایش نرخ سود تسهیلات ( 14 تا 17 درصد ) هزینه دریافت وام ساخت بیشتر میشود، گفت: اثرات این تصمیم ممكن است دو نوع تأثیر بر فعالیتهای ساختمانی داشته باشد؛ یا باعث افزایش قیمت واحدهای ساختهشده میشود یا باعث كاهش ساختوساز میشود.این کارشناس اقتصادی افزود: به نظر میرسد اقدامات دو ماه اخیر وزارت اقتصاد و بانک مرکزی باید از سوی نمایندگان مجلس به چالش کشیده شود زیرا با بخشنامه اخیر بانک مرکزی منابع مالی از بانکها بیرون کشیده شده و بر خلاف تصور آقایان تصمیم گیر نه تنها به بورس تزریق نمیشود بلکه وارد بازار مسکن، طلا، ارز و حتی خودرو میشود که مدتها راکد بوده و دولت برنامه و توانی برای ایجاد ثبات در آن ندارد. طاهری زاده هشدار داد: این اقدام موجب بیرون رفتن منابع از بانکها شده و با کاهش منابع بانکی ارائه تسهیلات به تولیدکنندگان نیز کاهش خواهد یافت.

بانکها ایجادکنندگان مشکلات اقتصادی در ایران

روحالله بیگی، نایبرئیس کمیسیون اقتصادی مجلس در گفت و گو با خبرنگار پیام ساختمان، با اشاره به اینکه  تورم، تحریم و رکود اقتصادی را دشمن برای ما ایجاد نمیکند، گفت:خود ما دچار خود تحریمی ،تورم و رکود اقتصادی هستیم . نماینده مردم میاندوآب با تاکید بر این مطلب که بانکها بزرگترین ایجادکنندگان مشکلات اقتصادی در ایران هستند، ادامه داد: زمانی که میبینید هر روز بر تعداد طبقات ساختمان بانکها افزوده میشود، باید اطمینان داشته باشید که مردم نادیده گرفته شدهاند.بیگی افزود: مجلس در مورد نرخ سود بانکی ساکت نمینشیند و معترض سرسخت بانکهاست.وی در ادامه گفت: اولین عامل بحران معیشتی و زندگی مردم بانکها هستند و کمیسیون اقتصادی در نظر دارد در اولین فرصت ممکن، این طمع ورزی بانکها را پاسخ دهد .نماینده مردم میاندوآب به افزایش قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: به طور طبیعی با هر افزایشی در نرخ سود بانکی- به خصوص در ارائه تسهیلات- شاهد گرانی مسکن خواهیم بود و این مطمئناً با خط و مشی دولت برای تأمین مسکن منافات دارد . وی تصریح کرد: افزایش نرخ سود بانکی در کوتاه مدت باعث کنترل نقدینگی و کاهش تورم میشود و حبس گردش مالی اقتصاد در بانکها به صورت سپرده "میانمدت" و "بلندمدت"، مشکلآفرین است به طوری که رکود، کاهش ساختوساز و تولید در میانمدت، از آسیبهای این سیاستگذاری است که باعث رکود تورمی شدید در آینده خواهد شد.بیگی گفت: متأسفانه تمرکز دولت به سمت انصراف از دریافت یارانه نقدی باعث شده تا مسئولان توجه کمتری به  بازارهای دیگر  داشته  و به خوبی سایر بازارها را رصد نکنند تا از انتظارات تورمی جلوگیری شود، برای همین موضوع بانکها جولان دادهاند.

تغییر نرخ سود بانکی در این مقطع سود مسکن نیست

عضو کمیسیون عمران مجلس در رابطه با تصمیم دولت مبنی بر آزاد گذاشتن دست بانکها برای تعیین نرخ سود تسهیلات و رقابتی شدن بازار و تأثیر آن بر مسکن به پیام ساختمان گفت:مطمئناً افزایش یا کاهش نرخ سود بانکی در این مقطع زمانی به سود مسکن نیست .

محمدابراهیم محبی افزود: خبرها حاکی از آن است که تسهیلات با افزایش 14 تا  17 درصدی روبه روست که این رقم در سال 92 حدود 12 درصد  بوده است. ضمن اینکه افزایش نرخ سود بانکی شاید با دلایل اقتصادی قابل توجیه باشد اما برای مردم این موضوع قابل پذیرش نیست.وی با بیان اینکه افزایش نرخ تسهیلات  بانکی میتواند به اقشار جامعه آسیب برساند ، ادامه داد: مجلس میتواند افزایشها را بپذیرد اما شیب تند و افزایش 5 درصدی قابل پذیرش مجلس نیست.نماینده مردم سنقر در مجلس شورای اسلامی خاطرنشان کرد:  در حال حاضر مدتی است که  بازار مسکن در آرامش است و نوسانات آن کمتر شده است اما با اعمال چنین موارد غیر کارشناسانهای بازار مسکن دچار تلاطم میشود .