نشریه شماره   183   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مستاجران روی تیغ دولبه

گروه بازار ساختمان: به گفته کارشناسان  تعیین و افزايش نرخ سود بانكي میتواند بسیاری از مستأجران را از دغدغه پرداخت اجارهبهای سنگین رها سازد و موجران نیز با انباشت نرخ سود بانکی یک ساله به صورت یک جا به درآمد خوبی دست یابند .به عقیده برخی دیگر از  کارشناسان اين تغيير نسبت در سبد اجارهبها، ميزان اجاره ماهانه در قراردادهاي 93 را حدود 30درصد كاهش داده است. به هر حال  در پی رقابت جنونآمیز بانکها در بالا بردن نرخ سود بانکی و جذب سپرده، بانک مرکزی ساماندهی نرخ سود را در دستور کار قرار داد و با هماهنگی بانکها دامنه 10 تا 21 درصد برای نرخ سود سپردههای بانکی تعیین شد.بر این اساس در صورت تصویب شورای پول و اعتبار نرخ سود روزشمار 10 درصد، سه ماهه 14 درصد، 6ماهه 16 درصد، 9 ماهه 18 و یک سال به بالا 21 درصد خواهد بود.به منظور بررسی تأثیر نرخ سود سپردههای بانکی بر بازار مسکن و به طور کلی بازار رهن و اجاره ،نظر چند تن از کارشناسان اقتصادی و  مشاوران املاک را جویا شدیم:

جایگزینی رهن با وام بانکی

حجت الله میرزایی، اقتصاددان و صاحبنظر در حوزه مسکن با بیان اینکه نسبت اجارهبهای ماهانه در برابر مبلغ رهن، معمولاً بر اساس دو فاکتور سودآوری و مقایسه میزان سود نهایی این دو، در شرایط اقتصادی متفاوت تعیین میشود، گفت: در حال حاضر مهمترین عامل تغییر نسبت دریافت اجاره ماهانه در برابر رهن، در میان موجران غیرحرفهای، به افزایش نرخ سود بانکی و همچنین افزایش نرخ بهره در بازار غیررسمی بر میگردد که در بسیاری از موارد نرخ بهره در بازار غیررسمی تا 55 و 60 درصد هم میرسد. وی افزود: علت مهمتر مربوط به موجران یا مالکان حرفهای است که فعالیت اصلی آنان ساختوساز واحدهای انبوه مسکن است که در حال حاضر به علت وجود رکود در بازار فروش مسکن مجبور به عرضه واحدهای ساختهشده به بازار اجاره شدهاند.

بازار مسکن آشفته میشود

محمدی، مشاور املاک با انتقاد از کاهش سود نرخ بانکی به خبرنگار ما گفت: اگر سود بانکی طبق گفته بانک مرکزی افزایش پیدا کند بازار مسکن با آشفتگی بیشتری مواجه خواهد شد و بازار به سمت رکود پیش خواهد رفت زیرا با کاهش حجم سرمایهگذاران در بخش مسکن از میزان عرضه کاسته خواهد شد و این مسئله باعث افزایش نرخ فروش واحدهای مسکونی در آینده نزدیک خواهد شد و به همین دلیل قدرت مالی متقاضیان کاهش خواهد یافت و بازار به سمت رکود حرکت خواهد کرد.

هم به نفع مستأجران هم به ضرر آنها

یکی دیگر از مشاوران املاک درباره تأثیر کاهش نرخ سود سپردههای بانکی بر وضعیت بازار مسکن به پیام ساختمان گفت: بازار اجاره واحدهای مسکونی تحت این اقدام بانک مرکزی هم به ضرر و هم به نفع مستأجران خواهد شد. ماهان افزود: تاکنون اغلب مستأجران ترجیح میدادند واحد مورد نظر خود را با شرایط رهن کامل اجاره کنند، اما موجران به دلیل نرخ اندک سود بانکی به خواسته این دسته از مستأجران اهمیت نمیدادند.حال اگر نرخ سود بانکی با افزایش روبهرو شود اکثر مالکان به رهن کامل متمایل میشوند و از طرف دیگر عدهای از مستأجران که توان پرداخت رهن کامل ندارند مجبورند واحدی با شرایط رهن و اجاره، پیدا کنند .

وی ادامه داد: اگر موجران شرایط رهن کامل را برای اجاره واحدهای خود در نظر بگیرند عدهای از مستأجران با مشکل برخورد خواهند کرد و امکان دارد مالکی که تصمیم داشته واحدش را با شرایط رهن کامل به مستأجر اجاره دهد، بنا به خواسته متقاضی شرایط پرداخت را به رهن و اجاره تغییر داده و نرخ اجاره ماهانه را با توجه به سود بانکی افزایش دهد که این مسئله هم به ضرر مستأجر خواهد بود.به این ترتیب این احتمال وجود دارد که افزایش نرخ سود بانکی در عین حالی که سبد رهن را فعال میکند، باعث افزایش اجارهبهای ماهانه شود.

دولت تسهیلات خوبی به مستأجران بدهد

احمد کمالی ، کارشناس مسکن  با بیان اینکه افزایش نرخ سود بانکی در صورتی به نفع مستأجران است که دولت تسهیلات خوبی برای ارائه وامهای رهنی به مستأجران بدهد، به پیام ساختمان گفت: بسیاری از مستأجران نه پول پیش زیاد دارند و نه توان پرداخت اجارهبهای بالا، بنابراین دولت باید به این قشر یاری برساند . وی افزود : موجران همیشه موفق تر از مستأجران هستند و در معامله بُرد میکنند و ضروری است که دولت توجه ویژهای به مستأجران داشته باشد . مستأجر در ایران همانند مرغی است که هم در جشن و هم در عزا کباب میشود .

این کارشناس مسکن ادامه داد:چند سال پیش دولت برنامههای خوبی برای ارائه وام به مستأجران داشت اما متأسفانه بیشتر برنامهها در قالب طرح در بایگانیها خاک میخورد و اجرا نمیشود. به عنوان مثال وزارت راه و شهرسازی تنها یک برنامه یعنی «تطویل مدت اجاره واحدهای مسکونی در جهت حمایت از حقوق مستاجران» را  ارائه داده که همچنان روی کاغذ باقی مانده و با توجه به اقدامات دولت قبلی در این زمینه، احتمالاً تلاش دولت تدبیر و امید نیز در این حوزه نافرجام خواهد ماند.

پول پیش 60 درصد از مستأجران  کم است

 شاهین مرادی ، مشاور املاک با بیان این مطلب که بیش از 34 درصد معاملات اجارهنشینی هر سال در استان تهران صورت میگیرد ، گفت: این مستأجران نیازمند حمایت دولت هستند زیرا با افزایش نرخ سود بانکی بسیاری از مستأجران دچار مشکل خواهند شد . وی افزود:  به طور معمول آورده 60 درصد از مستأجران برای پول پیش بسیار اندک است و برای جبران آن روی اجاره فکر میکنند. این در حالی است که بسیاری از مستأجران و دو سوم از حقوقشان را صرف اجاره میکنند اما باز به نظر میرسد موافق رهن و اجاره با هم باشند.