نشریه شماره   182   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مسکن چشم انتظار هدفمندی و مذاکرات

محمد پارسا نجفی
سال 93 در شرایطی آغاز شد که بازار مسکن همچنان از رکود یک ساله خارج نشده و بورس نیز در شرایطی به سر می‌برد که برای بسیاری از سرمایه‌گذاران جذاب نیست. این در حالی است که تصور تغییر در دو مؤلفه اساسی بر همه صنعت و بازارهای کشور سایه افکنده است؛ اول مذاکرات  ژنو و دوم اجرای مرحله دوم هدفمندی. چرا که هم دولت در مذاکرات برای تعامل بهتر با دنیا و برون‌رفت راهبردی از مشکلات فزاینده گام برمی‌دارد و هم وانمود می‌کند که برای اصلاح اقتصاد مرحله دوم هدفمندی را اجرا خواهد کرد. در چنین شرایطی بازارهای مالی و موازی چه مسیری را خواهند پیمود؟ کدام بازار می‌تواند سودآور باشد؟
آیا ژنو به تفاهم نهایی می‌رسد؟
این سؤال را از دکتر صباح زنگنه کارشناس عرصه دیپلماسی می‌پرسیم که آیا مذاکرات به سمت تفاهم می رود یا شرایط غیرمنتظره‌ای روی خواهد داد؟ «وی با بیان اینکه هیچ کارشناسی نیست که بتواند ادعا کند هرگز مسئله غیرمنتظره‌ای روی نخواهد داد” به خبرنگار پیام ساختمان گفت: “در مجموع روابط میان ایران و اروپا در حال بهبود است و اگر همین مسیر ادامه یابد امید بسیاری برای تحقق تفاهم‌نامه نهایی میان طرفین وجود دارد».
تأثیر توافق ژنو در مسکن
حال سؤال این است که اگر مذاکرات ژنو به امضا تفاهم‌نامه نهایی برسد چه تأثیری بر صنعت ساختمان و بازار مسکن و مصالح خواهد داشت؟ “این دیپلمات کهنه‌کار چنین پاسخ می‌دهد: تحقق توافق نهایی در ابعاد مختلف تأثیرگذار است و می‌تواند مشوقی باشد که سرمایه‌گذاری برای تولید و تجارت را رونق دهد. به بیان دیگر تفاهم در ژنو می‌تواند آینده‌ای روشن برای کشور رقم بزند، در نتیجه سازندگان بهتر می‌توانند وارد عرصه ساخت مسکن شوند و اشخاصی که به مسکن نیاز دارند بهتر خواهند توانست تصمیم بگیرند. مهم تر اینکه تردید را در بازار کاهش می‌دهد”.
راه حل مشکل ساختاری بازار
این نماینده سابق مجلس شورای اسلامی در پاسخ به این سؤال که آیا بهتر نیست اول توافق ژنو به نتیجه برسد آنگاه دولت مرحله دوم هدفمندی را اجرا کند؟ گفت: “این بحث جدی تری را می‌طلبد چرا که بهبود یا تغییر ساختار اقتصادی کشور به عالمانه گام برداشتن دولت و هماهنگی ملت نیاز دارد و تنها در صورتی که این عوامل فراهم شود می‌توان مشکلات ساختاری را به شکل جدی حل کرد. در آن صورت است که می‌توان بازارهای کشور از جمله مسکن را تنظیم نمود”.
زنگنه با طرح این سؤال که آیا تحقق تفاهم در ژنو می‌تواند مشکلات ساختاری اقتصاد کشور را حل کند، اظهار داشت: “فکر نمی‌کنم تفاهم ژنو بتواند مشکلات ساختاری در اقتصاد کشور را حل کند البته می‌تواند فضای عمومی و سیاسی کشور را بهتر کند اما برای حل مشکلات ساختاری اقتصادی باید بر توان خود متکی بود و از وعده‌های کاذب به بازار مسکن احتراز نمود چرا که نمی‌توان مشکل مسکن را با مسکن حل کرد”.
مشاور رئیس اتاق بازرگانی و صنایع معادن ایران تاکید کرد: “تا زمانی که همچنان وابستگی به نفت و منابع طبیعی است و روش‌های پرداخت اعانه دنبال می‌شود اقتصاد اصلاح نمی‌شود. بلکه اشتغال وقتی ایجاد می‌شود که چشم‌انداز روشن و برنامه‌های مشخص و البته حضور جدی بخش غیردولتی در اقتصاد کشور دیده شود. همچنین تصدی‌گری دولت در کارهای بزرگ یا متوسط ساختار اقتصاد اصلاح نخواهد شد در نتیجه راهکارهای جدید و ابداعات جدید وارد بازار نخواهد شد. وی معتقد است: باید حضور بخش خصوصی را جدی گرفت تا بتوان به اصلاح ساختار کمک کرد”.
با این حال سرمایه‌گذاری خارجی به ویژه توسط ایرانیان مقیم خارج مدتی است مورد توجه دولت  قرار دارد و برای آن هم تبلیغ می‌شود و این امیدواری را در بیان مسئولان ارشد اجرایی کشور می‌توان دید. از این رو سؤال مهم این است که برای تأمین مالی صنعت تا چه اندازه باید این مسیر را جدی دانست؟ کارشناس روابط بین‌الملل می‌گوید: “زمانی که تفاهم‌نامه نهایی تحقق یابد و از طرف دیگر کاهش تصدی‌گری دولت مسجل شود، سرمایه‌گذاران ایرانی اولین اشخاصی هستند که سرمایه و تخصص خود را به داخل کشور منتقل خواهند کرد”.
کابوس دلالی بر سر مسکن
دکتر وحید شقاقی شهری، عضو هیئت‌علمی دانشگاه علوم اقتصادی به پیام ساختمان می‌گوید: “اولاً باید توجه داشت که دولت تصمیم خاصی برای مسکن بعد از هدفمندی نگرفته و اگر به همین صورت قیمت مصالح ساختمان افزایش یابد شکاف میان بخش عرضه و بخش تقاضا در بازار مسکن بیشتر از این هم خواهد شد و این چیزی نیست جز رکود بیشتر در بخش مصرفی بازار مسکن. به بیان دیگر همچنان بر هزینه ساخت مسکن افزوده می‌شود و ممکن است مجدداً به محلی جذاب برای سوداگری تبدیل شود اما این امر به معنای افزایش تعداد معاملات مسکن یا رونق این بازار نیست.”
این اقتصاددان در پاسخ به اینکه  مطابق آمار بیش از نیاز در کشور خانه ساخته‌شده، می‌گوید: “اگر این آمار را هم بپذیریم به معنای بی‌نیازی مردم نیست.”
بازار پول یا بازار مسکن
بعد از نوسانات ارزی حجم نقدینگی در دست مردم افزایش یافت و این سؤال مطرح می‌شود که چنین پولی به کدام بازار می رود؟ سؤالی که دکتر شقاقی شهری در پاسخ به آن می‌گوید: “ این نقدینگی بالغ بر 500 هزار میلیارد تومان از کشور خارج نشده و از بین هم نرفته است، پس همچنان منتظر تصمیمات دولت و آینده سیاست‌های اقتصادی است اما قطعاً برای مدت طولانی منتظر نخواهد ماند و تا زمانی که رونق در بخش‌های مولد اقتصادی ایجاد نگردد، مجدداً وارد بازارهای دلالی می‌شود.”
با توجه به اینکه نرخ سود سپرده‌های بانکی افزایش‌یافته و به نوعی فضای رقابتی میان بانک‌ها برای اعطای سود بیشتر به سپرده‌ها نیز ایجاد شده است، بسیاری ادعا می‌کنند که بانک‌ها می‌توانند نقدینگی سرگردان را جذب کنند اما دکتر شقاقی شهری با جدیت این ادعا را رد کرده و معتقد است: “این درست که با افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی بخش زیادی از سرمایه‌ها و نقدینگی‌های در دست مردم به سمت بانک‌ها می رود  اما بازار پول به دلیل ساختار نامناسب آن قادر نیست سپرده‌های جذب‌شده را به سمت تولید هدایت کند و مجدداً به سمت سوداگری بیجا می رود.”  
هدایت نقدینگی  به سمت دلالی
دکتر شقاقی شهری با بیان اینکه “یکی از تهدیدات اقتصاد ملی این است که سرمایه‌ها به سمت اقتصاد تولید محور جریان ندارد” تاکید می‌کند: “نظام اقتصادی ما متأسفانه به نظام اقتصاد پول مبنا تبدیل‌شده و بازار پول سال‌هاست که نقش کارآمدی در اقتصاد نداشته و همچنان در همین مسیر حرکت می‌کند. چرا که ساختار موجود نظام بانکی موجب شده آنچنان که باید و شاید به حمایت از اقتصاد تولید محور تمایل چندانی نشان ندهد و سپرده‌های مردم که در بازار پول تجمیع می‌شوند نهایتاً به طرق مختلف به سمت سوداگری در بازارهای غیر مولد سوق ‌یابد.” وی معتقد است: بازار پول از طریق شرکت‌های سرمایه‌گذاری تحت مدیریت خود یا از طریق دلالان نهایتاً نقدینگی را به سمت فعالیت‌های غیر مولد و سوداگری بیجا هدایت می‌کند.”
این کارشناس در پاسخ به این سؤال که چرا دولت نظام بانکی را مدیریت نمی‌کند، گفت: “اصولاً وظیفه بانک مرکزی همین است اما این سؤال را معمولاً همه می‌پرسند که چند درصد فعالیت¬های نظام بانکی در قالب عقود اسلامی، مشارکت مدنی و مضاربه آن هم به صورت غیر صوری و واقعی منعقدشده، بانک¬ها واقعاً چه نقشی در رونق اقتصادی کشور داشته‌اند  و یا این 70 هزار میلیارد تومان مطالبات معوق بانکی چگونه ایجادشده، به عبارت دیگر این سرمایه‌ها کجا رفته است. اصولاً با چنین ساختار نظام بانکی امکان رونق فعالیت بخش‌های مولد اقتصادی نظیر بخش مسکن وجود ندارد. از این رو دولت باید با جدیت تحولی در ساختار بازار پولی کشور و نظام بانکی ایجاد کند. درغیراین صورت با ساختار موجود نظام بانکداری و اصلاحات جزئی در سیستم بانکی نمی‌توان به رونق اقتصادی و شکوفایی بخش‌های مولد اقتصادی امید داشت و روزبه‌روز فعالیت‌های غیر مولد گسترده‌تر شده و دامنه رکود اقتصادی شدیدتر خواهد شد.” وی ادامه می‌دهد: “بازار پول واقعاً اقتصاد را با مشکل مواجه کرده و اجازه نمی‌دهد اقتصاد مولد و از جمله ساخت مسکن با رونق مواجه شود اما  مشخص نیست چرا دولت و بانک مرکزی به آن رسیدگی نکرده است.”
این استاد دانشگاه هشدار می‌دهد: “اگر بازار مسکن وارد فاز رونق نشود و رکود تداوم پیدا کند بخش‌های زیادی از اقتصاد به خواب خواهد رفت و رکود در بخش مسکن، به گسترش رکود در اقتصاد دامن خواهد زد و مشاغل زیادی از گردونه فعالیت‌های سالم اقتصادی حذف می‌شوند.”
آیا ارز رقیب مسکن است
با این حال ارز همچنان بازاری جذاب است چرا که هنوز درآمد ارزی ایران مانند سابق نشده و برخی با طرح این ادعا که شاید مذاکرات ژنو به نتیجه نرسد، سعی دارند تقاضا را برای ارز افزایش دهند به این امید که نرخ ارز افزایش می‌یابد. این سؤال مهمی است که با توجه به نیاز دولت به ارز و نیز کمبود بودجه، آیا این احتمال وجود دارد که دولت نرخ ارز را افزایش دهد تا صادرات سودآوری بیشتری داشته باشد؟ استاد دانشگاه علوم اقتصادی این احتمال را به شدت رد کرده و می‌گوید: این درست که اگر نرخ ارز افزایش یابد درآمد دولت بیشتر می‌شود اما قیمت‌ها هم افزایش می‌یابد و این منافی هدف اولیه دولت برای کاهش تورم است. تازه با اجرای فاز دوم هدفمندی حداقل 5 تا 10 درصد بر تورم افزوده‌شده و دولت مجبور است با تمرکز بر سایر راهکارهای کنترل تورم، این افزایش را تعدیل کند از این رو به صلاح دولت نیست که نرخ ارز را افزایش دهد.
 شقاقی شهری خاطرنشان می‌کند: “دولت سعی دارد نرخ ارز تثبیت‌شده و در محدوده 2900 تا 3100 تومان باقی بماند و به همین خاطر هم برای به ثمر رسیدن نتایج مذاکرات در ژنو تلاش می‌کند.” حال چنانچه توافقی در ژنو حاصل نشود در آن صورت آیا نرخ ارز بیشتر نمی‌شود؟ وی پاسخ می‌دهد: “در آن صورت کشور از شرایط متعارف اقتصادی وارد شرایط خاص می‌شود از این رو با روش‌های متفاوتی باید شرایط بازار را تحلیل کرد. این اقتصاددان گفتگوی بین دولت و سازندگان مسکن و در نتیجه آن، تعامل تنگاتنگ میان طرفین را برای کاهش هزینه‌های تولید و ساخت از راهکارهای تغییر این روند دانسته و می‌گوید: دولت می‌تواند هزینه مواد اولیه و مصالح ساختمانی را کنترل کرده و با سازندگان وارد مذاکره شود و با ابزارهای حمایتی مختلف نظیر ارائه تسهیلات بانکی با نرخ سود کمتر، تضمین حاشیه سود ساخت‌وساز و نظایر آن، سرمایه‌گذاری‌ها را به سمت ساخت مسکن سوق دهد. برای مثال مؤلفه‌های مختلفی که در هزینه‌های ساخت مسکن برای یک سازنده وجود دارد را به تعویق اندازد یا کاهش دهد