نشریه شماره   182   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ناظر چهارم کنترل ساخت آمد

گروه ساخت‌وساز: از موضوع نبود کار جمعی در ایران و تلاش‌ها برای فرهنگ‌سازی آن که بگذریم، اخیراً در صنعت ساخت‌وساز، بازار مشارکت بسیار داغ شده است؛ مشارکتی که زمین آن از مالک و سرمایه و عملیات ساخت آن از شریک سازنده است. در این نوع مشارکت کیفیت بناهای ساخته‌شده و نظارت بر آن موضوعی است که مالکان تلاش می‌کنند هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ضمانت اجرایی قابل قبولی برای آن تعیین کنند اما باز هم کیفیت سازه‌ها آنچنان که باید رضایت مالکان را جلب نمی‌کند.
هر چند توصیه می‌شود اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، توانایی مالی و وفاداری به قرارداد باشد اما بعضاً به دلیل دخالت و معرفی سازنده از طریق بنگاه‌های معاملات املاک یا نبود آگاهی مالک همه این آیتم‌ها امکان‌پذیر نیست.
کم کاری برخی سازندگان
یک فعال سازنده در زمینه مشارکت در ساخت به پیام ساختمان گفت: پارامترهای زیادی در این موضوع دخیل است که یکی از مهم‌ترین و اساسی‌ترین پارامترها برای یک ساخت خوب، نقشه دو بعدی ساختمان است که در افت کیفیت و یا اجرای معماری خوب سازه تأثیر زیادی دارد.
مهندس امین متانت، با ابراز تأسف از کم کاری برخی سازندگان در این زمینه افزود: بعضاً سازنده تجربه‌ای در نقشه‌کشی ندارد یا طراحی آن را به فردی که حتی از ملک بازدید هم نکرده واگذار می‌کند، این‌گونه نقشه مشکلات زیادی در حین اجرا به وجود می‌آورند مثلاً طراحی ستون‌هایی که هیچ الزامی ندارد و تعبیه آن موجب به هم ریختن طرح اولیه ساختمان می‌شود.
وی در تشریح سایر پارامترها، گفت: نوع خاک‌برداری و خاک هم جزئی از سازه است، همچنین آگاهی از نوع مصالح ساختمانی مورد نیاز (انواع تأسیسات و ترکیبات سنگ و بتن) که معمولاً مالکان در تشخیص آنها ضعیف هستند. مثلاً در به‌کارگیری بتن دستی، به دلیل عدم مهارت نمی‌توانند میزان ترکیبات برای آماده سازی بتن را تشخیص دهند و پس از انجام مرحله بتن‌ریزی، سازه ترک بر می‌دارد یا در ایجاد ستون‌ها و جلوگیری از چند تیکه شدن آن، باید عملیات بتن‌ریزی یکپارچه و یکجا انجام شود که این موضوع هنگام بروز زمین‌لرزه بسیار خطرناک است.
این سازنده درباره اظهارات مالکان مبنی بر کاستن از کیفیت ساختمان در مرحله نازک‌کاری یا سفت‌کاری گفت: برخی مالکان بعد از عقد قرارداد، وقتی به پروژه سر می‌زنند که مراحل عملیات ساختمانی آن به اتمام رسیده و از مصالح به‌کاررفته و زیر و بم ساخت آن تا زمان تحویل بی اطلاعند. درحالی‌که مالکان باید قبل از امضای قرارداد مشارکت نسبت به کم و کیف اجرای تعهدات و ملک‌های قبلی سازنده شریک تحقیق کنند. همچنین به دلیل اهمیت استفاده از مصالح اولیه در این مراحل باید نوع محصول خریداری‌شده را از قبل چک کنند.
او در پاسخ به این پرسش که آیا برای افزایش کیفیت ساخت میان سازندگان رقابت وجود دارد، ابراز کرد: این رقابت وجود دارد، اما عاملی که باعث شده اخیراً میزان کیفیت در ساخت کاهش پیدا کند نقش برخی بنگاه‌های املاک است که به صورت مافیایی با سازنده تجربی خاصی همکاری می‌کنند و فرد مورد نظر را برای مشارکت در ساخت معرفی می‌کنند، که با این اقدام از طرفی فضای رقابتی در کار حذف می‌شود و از طرف دیگر بنگاهدار پورسانت بیشتری دریافت می‌کند.
متانت در خصوص افزایش انتظارات خریداران برای ارائه کیفیت بهتر از سوی شریک سازنده گفت: یک علت آن کم کاری برخی سازندگان است. علت دیگر آن بالا رفتن چشم و هم چشمی میان مردم است،  طبیعتاً متریال ملک در زمین متری 2 میلیونی با زمین متری 4 میلیون متفاوت خواهد بود، درحالی‌که مالک ساختمان خود را با ملک ساخته‌شده در اراضی گران تر مقایسه می‌کند.
ضرورت حضور مالک برای نظارت
سازنده دیگری درباره مبنای کیفیت در مشارکت در ساخت به پیام ساختمان گفت: حضور مهندس ناظر و خود مالک در افزایش کیفیت ساخت شرط لازم است. مالکان در صورت نظارت می‌توانند اهمال‌های خودسرانه و یا کار بر اساس منافع یک‌طرفه را به سازنده تذکر دهند. مثلاً در به‌کارگیری میلگرد به جای میلگرد 32 از میلگردی با قطر نازک استفاده می‌شود.
فتوحی کیا با انتقاد از اینکه برخی سازندگان با صرف هزینه 100 تا 200 هزار تومانی پروژه را زخمی کرده و  پیش‌فروش می‌کنند، اظهار داشت: پیش‌فروش کردن ملک‌های مشارکتی می‌تواند از عوامل کاهش کیفیت در ساخت شود و بهتر است پس از اتمام عملیات ساخت با نظر کارشناسان، ناظران و مجری اقدام به فروش ملک مورد نظر شود.
این فعال مشارکت‌کننده در ساخت درباره جلوگیری از سوءاستفاده برخی سازندگان در انجام پروژه تاکید کرد: لازم است مالکانی که تنظیم قرارداد را توسط مشاوران املاک انجام می‌دهند اولاً کد رهگیری دریافت کنند، دوم اینکه قرارداد را در دفترخانه ثبت محضری کنند و برای ضمانت اجرای کار حتی چک سفید امضاء نیز از شریک سازنده دریافت نمایند.
او درباره رقابت سازندگان برای کیفیت در ساخت گفت: معمولاً در هر منطقه سازندگان با استفاده از ساز و کارهای خود اجازه ورود سازنده جدیدی را در آن منطقه نمی‌دهند اما اگر سازنده جدیدی ورود پیدا کند به دلیل ساخت اولین کار خود در منطقه مورد نظر و رقابت سعی می‌کند سازه از کیفیت بالایی برخوردار باشد تا نمونه‌ای از کار او وجود داشته باشد.
فتوحی کیا همچنین با اشاره به عملکرد بنگاه‌های املاک در حفظ منافع خود در قراردادهای مشارکت در ساخت تصریح کرد: آنها سعی می‌کنند با جذب مالک و عقد قرارداد، حق کمیسیون خود را دریافت کنند، این در حالی است که در صورت بروز مشکلات به راحتی با کنار کشیدن خود، فرد را برای حل مشکل به دادگاه معرفی می‌کنند.
وی در پایان عنوان کرد: بازار کاری مشارکت در ساخت حدوداً تا دو ماه آینده به نفع سازندگان راکد است که برخی از  این شرایط سوءاستفاده‌هایی نیز می‌کنند.