آپارتمان نشین ها بخوانند

شمار نشریه : 182

گروه معماری و دکوراسیون: بعد از هدفمندی یارانه‌ها و گران شدن نرخ حامل‌های انرژی این اختلافات در آپارتمان‌ها شدت گرفته و برخی اختلافات را به درگیری و نزاع كشانده چرا كه هنوز آپارتمان‌نشین‌ها نتوانسته‌اند در این زمینه به توافق برسند.  البته در برخی آپارتمان‌ها تقسیم مبلغ قبوض به تعداد اعضای ساكن در ساختمان یا تقسیم‌بندی بر اساس تعداد واحد، ملاك عمل قرار می‌گیرد ولی با وجود این هنوز هم كسانی هستند كه معتقدند این روش‌ها نمی‌تواند کاملاً عادلانه باشد.
 این در حالی است كه عده‌ای بر این باورند كه چون در طول روز ساعات كمی را در آپارتمانشان حضور دارند و وقتی نیز كه در واحدشان هستند از آب و گاز كمی استفاده می‌كنند و مثل سایر واحدها مهمان هم ندارند، در پرداخت قبوض مشترك حق‌شان ضایع می‌شود. البته هیچ‌كدام از این استدلالات از نظر قوانین آپارتمان‌نشینی موجه نیست چون قانون، ملاك ثابتی را تعیین كرده كه چه قبل از قانون هدفمندی و چه بعد از آن قابل استناد است.
قانون می‌گوید برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترك باید مساحت هر واحد ملاك قرار بگیرد به طوری كه اگر مساحت یك واحد در آپارتمان 2 برابر مساحت سایر واحدهاست مالك یا مستأجر واحد بزرگ‌تر باید 2 برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد؛ این مسئله در مورد هزینه شارژ ساختمان هم صدق می‌كند.  البته قوانین امور املاك و عقد اجاره تاكید دارد كه علاوه بر مساحت، توافق شركای ساختمان نیز می‌تواند ملاك تقسیم‌بندی هزینه قبوض باشد یعنی آنها می‌توانند یا تعداد واحدها یا تعداد استفاده‌كنندگان را ملاك این تقسیم‌بندی قرار دهند. بنابراین توافق اعضای ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزینه شارژ قسمت‌های مشترك معتبر است اما اگر مالكان چنین توافقی نداشته باشند و حتی اگر فقط یك نفر مخالف وجود داشته باشد، سهم هر یك از مالكان یا استفاده‌كنندگان (مثل مستأجر) از هزینه‌های مشترك آن قسمت كه ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد (مانند هزینه‌های سرایداری، نگهبان، متصدی، آسانسور، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترك) به طور مساوی بین مالكان و مستأجران مستقر در ساختمان تقسیم می‌شود.
  هزینه‌های مشترك؛ مدیران و مالكان
هزینه‌های مشترك را باید پرداخت و قانون نیز هیچ عذر و بهانه‌ای را برای امتناع از پرداخت این هزینه‌ها نمی‌پذیرد، اما در آپارتمان‌ها این موضوع نیز گاهی موجب ایجاد تنش و اختلاف می‌شود. این هزینه‌های مشترك از یك آپارتمان به آپارتمان دیگر نیز متغیر است به طوری كه بعضی ساختمان‌ها تنها قبوض مشترك و هزینه نظافت راه‌پله‌ها را دارند و بعضی آپارتمان‌ها هزینه‌هایی چون هزینه‌های چاه آب، پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، كنترل‌ها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، آسانسور، چاه‌های فاضلاب، گذرگاه‌های شوت‌زباله، زنگ اخبار و شیرهای آتش‌نشانی.
اما امكانات مشترك یك ساختمان هر اندازه كه باشد تفاوتی در نحوه پرداخت و لزوم آن ندارد بلكه فقط باید از قبل وظیفه مالكان، مستأجران و مدیر ساختمان معین شده باشد.
 به این ترتیب اگر در قرارداد اجاره، پرداخت هزینه‌های مشترك بر عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن خودداری كند، مستأجر می‌تواند از محل اجاره‌بها هزینه‌ها را بپردازد و اگر در قرارداد این هزینه‌ها بر عهده مستأجر باشد، مدیر ساختمان از او مطالبه می‌كند و در صورت خودداری به مالك اصلی رجوع می‌كند.
 پس در بحث هزینه‌های مشترك آپارتمان‌ها و اینكه بر چه مبنایی تعیین می‌شوند و آیا قابل اعتراض هستند، گفته می‌شود تعیین نحوه محاسبه هزینه‌های مشترك قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی ساختمان برمی‌گردد كه می‌توانند آن را به هر نحوی تعیین كنند، اما اگر ساكنان روش خاصی برای این كار تعیین نكرده‌اند تعیین سهم هر یك از مالكان و استفاده‌كنندگان از هزینه‌های مشترك به 2 روش انجام می‌شود:
 نكته: برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترك باید مساحت هر واحد ملاك قرار بگیرد به طوری كه اگر مساحت یك واحد در آپارتمان 2 برابر مساحت سایر واحدهاست مالك یا مستأجر واحد بزرگ‌تر باید 2 برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد. در روش اول آن بخشی كه با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی ارتباط دارد مثل آب، گاز، گازوئیل، آسفالت پشت‌بام و... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی ساختمان محاسبه می‌شود.
  در روش دوم سایر مخارجی كه ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مثل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژخانه و تأسیسات، تزئینات قسمت‌های مشترك ساختمان، نظافت محوطه و... به طور مساوی محاسبه می‌شود. اما در هر صورت اگر هر یك از واحدها در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند می‌توانند به مدیر ساختمان مراجعه و تقاضای رسیدگی كنند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثر ندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه كنند.
اگر مالك یا مستأجری از پرداخت هزینه‌های مشترك ساختمان امتناع كرد مدیر چه اختیاراتی دارد ؟
 قانون امور املاك و عقد اجاره می‌گوید: در صورت خودداری مالك یا مستأجر از پرداخت سهم خود در گام نخست باید مراتب را به وسیله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن به این فرد ابلاغ و هزینه‌ها را مطالبه كند.   اما اگر ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی پرداخت نشد مدیر می‌تواند از دادن خدمات مشترك مثل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم و... خودداری كند.  اگر این كار امکان‌پذیر نباشد مثلاً هر یك از مالكان كنتور آب مستقل یا آب گرم و مخزن مستقل داشته باشند یا قطع آن خدمات در فرد خاطی اثرگذار نباشد، مدیر می‌تواند به دادگاه شكایت كند. دادگاه به چنین شكایاتی خارج از نوبت رسیدگی می‌كند و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموعه ارائه می‌شود، محروم می‌كند و تا 2 برابر مبلغ بدهی، این فرد را جریمه خواهد كرد. البته مالك یا مستأجر هم حق دارد به نظر مدیر ساختمان و هزینه‌های او معترض شود و ظرف مدت 10 روز از تاریخ اظهارنامه به دادگاه شكایت كند.
حدود اختیارات مدیر ساختمان
مدیران بعضی آپارتمان‌ها خیلی منفعلانه با موضوعات ساختمان برخورد می‌كنند و درست مثل اینكه باری اضافه به اجبار روی دوششان گذاشته شده باشد، از سر و سامان دادن به اوضاع طفره می‌روند.  در مقابل عده‌ای نیز اوضاع را بسیار سختگیرانه پیگیری می‌كنند و در این میان برخی هم بیشتر از حدود اختیارات قانونی‌شان تصمیم‌گیری می‌كنند، ولی وقتی فردی به عنوان مدیر یك ساختمان انتخاب می‌شود، به صورت خودكار وظایفی بر عهده‌اش قرار می‌گیرد كه نه باید نسبت به آنها بی‌اعتنا باشد و نه می‌تواند بیشتر از حد حیطه وظایفش عمل كند.
معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضاییه می‌گوید:: مدیر آپارتمان، مسئول حفظ و اداره ساختمان است و تصمیم‌های مجمع عمومی را اجرا می‌كند. مدیر برای مدت 2 سال انتخاب می‌شود كه ممكن است مجمع او را برای سال‌های بعد هم انتخاب كند. مجمع عمومی علاوه بر تعیین هیئت‌مدیره، یك خزانه‌دار نیز انتخاب می‌كند كه نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام می‌كند.هیئت‌مدیره موظف است تمام ساختمان‌ را در مقابل آتش‌سوزی بیمه کرده و هزینه بیمه را بین شركا تقسیم كند، چون در صورت بیمه نكردن ساختمان، هنگام بروز آتش‌سوزی هیئت‌مدیره مسئول جبران خسارت‌ها خواهد بود.