هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   181   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

قفل صندوق زمین و ساختمان باز می شود؟


گروه بازار ساختمان: اگرچه قوانین و آیین‌نامه‌های صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان ابزاری مالی که می‌تواند منابع لازم را برای فعالان عرصه ساخت‌وساز فراهم کند از یک دهه قبل آماده بود اما تاکنون مورد توجه سازندگان ساختمان قرار نگرفته است. در دولت یازدهم با توجه به کاهش بودجه عمرانی بر رویکرد به این ابزار تاکید دارند و کاهش منابع مالی و نیز آثار ناشی از روش‌های قدیمی  تأمین مالی بر بخش عمران کشور موجب شده تا دولت یازدهم با جدیت راهکارهای جدیدی برای تأمین مالی صنعت عمران کشور را در نظر داشته باشد.
آسان نمود اول، ولی افتاد مشکل‌ها
دکتر آخوندی وزیر راه و شهرسازی بارها به بیان اهمیت این موضوع پرداخته، هر چند کار اجرایی در این زمینه تاکنون به ثمر نرسیده است. سال قبل نیز محمد پژمان رئیس سازمان ملی زمین و مسکن وعده راه‌اندازی صندوق‌ها تا پایان سال 1392 را داده بود که آن هم جامه عمل نپوشید. حال در جدیدترین  رویکرد به روش‌های نوین تأمین مالی یکی دیگر از معاونان وزیر راه و شهرسازی نظراتی در خصوص رویکرد به صندوق‌های زمین و ساختمان را بیان داشته است. مدیرعامل شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران نیز گفته است: «مقرر شده سازمان ملي زمين و مسكن و سازمان عمران و بهسازي شهري و ساير دستگاه‌ها، اعتبارات خود را در اختيار صندوق زمين و ساختمان قرار دهند.»
هرچند رسانه‌ها از قول این معاون وزیر راه و شهرسازی از امضای توافق با سازمان شهرداری‌ها و وزارت کشور خبر دادند اما ظاهراً شورای شهر تهران به این ابزار مالی رویکردی نداشته است. دکتر اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران در گفتگو با پیام ساختمان از کمبود منابع  مالی برای نوسازی بافت فرسوده خبر داد و تاکید کرد: در شورای شهر حتی صحبتی نیز در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان نشده است هر چند به روش‌های جدید تأمین مالی هم در بخش مسکن و هم در بخش زیرساخت‌های شش گانه شهری در تهران نیاز داریم.
نگاهی دوباره به صندوق زمین و ساختمان
صندوق زمین و ساختمان یکی از ابزارهای تأمین مالی برای بخش ساخت‌وساز می‌باشد که می‌تواند در صورت راه‌اندازی یک زمین  را به واحدها ( یونیت‌هایی) تقسیم کرده و به فروش بگذارد که بر اساس آن هزینه ساخت‌وساز تأمین‌شده و در بازه زمانی مشخصی، ساخته و برای فروش یا مزایده عرضه می‌شود. حال اگر صندوقی بتواند موافقت اصولی سازمان بورس و اوراق بهادار را به دست آورد و ساختمان‌های مورد نظر را هم بسازد در آن صورت است که اوراق آن در بازار سرمایه قابل عرضه است و از بازار ثانویه آن، امکان برداشت سود وجود خواهد داشت. به این ترتیب یک زمین می‌تواند تبدیل به ساختمان شود و علاوه بر تأمین هزینه‌های ساخت‌وساز سودی نیز بر اساس ارزش ملک در آن منطقه به مالکان یونیت‌ها ارائه کند.
با این حال ایوب باقری تبار، مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار کشور درگفتگو با خبرنگار پیام ساختمان تاکید کرد که تاکنون هیچ صندوق زمین و ساختمانی راه‌اندازی نشده و اقدام به ساخت‌وساز نکرده است.  این مقام مسئول در سازمان بورس از تغییر در مقررات صندوق‌های زمین و ساختمان در راستای در خواست وزارت راه و شهرسازی خبر داد و افزود: سازمان بورس و اوراق بهادار کشور نیز با آن  تغییرات موافقت کرده و در مرحله تصویب هیئت‌مدیره و ابلاغ می‌باشد.
مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار در خصوص تغییرات در نظر گرفته‌شده گفت: در ارکان صندوق زمین و ساختمان و درباره اشخاصی که دارای حق رأی در مجمع آن صندوق‌ها باشند نیز تغییراتی اعمال شده است، همچنین در مورد چگونگی فروش یا واگذاری واحدهای صندوق نیز روش‌های دیگری در کنار مزایده مورد توجه قرارگرفته که با تصویب هیئت‌مدیره صندوق امکان رویکرد به آن وجود دارد.
باقرتبار با بیان اینکه «در ابتدا بر پروژه‌های مسکونی، اداری و تجاری تاکید داریم که می‌تواند حتی در قالب یک شهرک هم مطرح شود» گفت: در همه حوزه‌های مورد نظر وزارت راه و شهرسازی و نیز بسیاری از پروژه‌هایی که در بخش تأمین مالی با مشکل مواجه می‌شوند این ابزار مالی می‌تواند راهگشا باشد.
هر چند این مقام مسئول معتقد است: وزارت راه و شهرسازی حتی با ساختار قدیمی هم می‌توانست برای نمونه هم که شده یک پروژه متوسط را از این طریق تأمین مالی کند و در آن صورت ایرادات کار مشخص می‌شد. وی باز هم تاکید دارد: خواسته سازمان این است که تنها با اجرایی شدن  این صندوق‌ها می‌توان عیب و ایراد آن را کشف کرد.
این صندوق‌ها دارای چالش‌هایی هم هستند. برای مثال باقر تبار معتقد است: این ابزار مالی، صندوق‌های ساخت هستند نه بهره‌برداری، از این رو باید در یک بازه زمانی مشخص کار به انجام رسیده و ساختمان را تحویل دهند. همچنین برای راه‌اندازی این صندوق‌ها باید موافقت اولیه در خصوص پروانه شهرداری را دارا بوده و همه موارد قانونی برای ساخت‌وساز آماده باشد و تنها با این ابزار ، تأمین مالی پروژه انجام شود. از این رو چنانچه قرار باشد پروژه‌ای بسیار طولانی شود یا زمانی برای آن مشخص نباشد نمی‌توان از این ابزار مالی استفاده کرد.
شاید در دید اول این ابزار برای احیای بافت فرسوده مفید باشد اما این مقام آگاه در بازار سرمایه اظهار داشت: زمین‌هایی که در قالب این صندوق‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد نباید دارای معارض باشند و پروژه‌هایی هم که زمین آنها کاملاً مشخص نیست یا دارای معارض می‌باشند مورد مناسبی برای کار ویژه صندوق‌های زمین و ساختمان نیست.  با این حال وی اذعان دارد که با تشکل‌های  غیردولتی فعال در بخش عمران مانند انبوه‌سازان، تعاونی‌ها و انجمن پیمانکاران هماهنگی خاصی انجام نشده است.»
با مطالعه سخنان باقر تبار و نیز عدم ارائه برنامه‌های کاربردی توسط دستگاه‌های اجرایی در صنعت ساختمان نمی‌توان امید چندانی برای تأمین مالی طرح‌های عمرانی وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری حتی در نوسازی بافت فرسوده داشت. حال سؤال این است که دولت برای عمران امیدهای دیگری دارد یا خیر؟
نیاز 400 هزار میلیارد تومانی
تقی رضایی، معاون سازمان مجري ساختمان‌ها و تأسیسات دولتي و عمومي در گفتگو با پیام ساختمان گفت: سیاست کلی وزارت راه و شهرسازی این است که در همه حوزه‌هایی که دارای مسئولیت می‌باشد از توان بخش خصوصی برای تأمین مالی استفاده کند زیرا به گفته این مقام مسئول برای کل پروژه‌هایی که  این وزارتخانه در سراسر کشور در اختیار دارد بیش از 400 هزار میلیارد تومان نیاز است حال آنکه این میزان سرمایه با آنچه که در اختیار دارد متناسب نیست از این رو برنامه‌ریزی ما این است که بتوانیم با همکاری و مشارکت با بخش خصوصی به صورت سرمایه‌گذاری بخش عمومی در پروژه‌های عمرانی (PPP) شاهد سرمایه‌گذاری‌های بخش غیر دولتی در پروژه های عمرانی کشور باشیم.
  رضایی معتقد است: «برای ایجاد انگیزه لازم برای مشارکت بخش‌های غیردولتی در صنعت ساختمان بسته‌های تشویقی در نظر گرفته‌شده که به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی ارائه خواهد شد. برای مثال اگر بخش خصوصی در حوزه ساخت بیمارستان مشارکت کند می‌تواند تا 30 سال از عایدی آن استفاده کند. «
معاون سازمان مجری ساختمان‌های دولتی تاکید کرد: این انگیزه سازی در قانون آمده است برای مثال اگر سرمایه‌گذاری ساخت بیمارستان یا تکمیل بیمارستان نیمه‌تمامی را به عهده گیرد و به سرانجام رساند می‌تواند تا 30 سال بهره‌برداری از آن بیمارستان را در اختیار داشته باشد و این به همراه سرانه‌هایی است که وزارت بهداشت و درمان برای آن بیمارستان در نظر خواهد گرفت.  وی چنین مشوق‌هایی را نه تنها در مورد بیمارستان یا ورزشگاه که در همه پروژه‌های وزارت راه و شهرسازی از جمله در بخش جاده، راه آهن و .... نیز جاری و ساری اعلام کرد.
رضایی تاکید دارد: در تأمین مالی بخش عمرانی کشور از محل منابع عمومی (غیردولتی) راهکارهای متفاوتی را در نظر داریم که برای مثال در یک بخش سرمایه‌گذار از فعالیت خود منتفع شود و در بخشی دیگر تا زمانی که آورده و سود خود را دریافت کرد بهره‌برداری نموده و سپس سازه در اختیار دولت قرار گیرد . در مجموع راهکارهای متنوعی برای این منظور در نظر گرفته شده است.
ظاهراً وزارتخانه نیم‌نگاهی نیز به سرمایه‌گذاران خارجی دارد چرا که این مقام آگاه از امور اجرایی صنعت عمران کشور اعلام کرد: در دولت یازدهم با کشور کره جنوبی که ابراز علاقه کرده‌اند مذاکراتی داشته‌ایم و این عرصه برای سرمایه‌گذاران اروپایی و چینی نیز که شرایط قانونی را دارا هستند، فراهم می‌باشد.