هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   180   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مردم به آینده مسکن امیدوار باشند

شهلا روشنی:
بررسی‌ها درباره چشم‌انداز بازار مسکن – با لحاظ قرار دادن اثر متغیرهای بیرونی همچون اوضاع سه بازار ارز،طلا و بازار سرمایه  - نشان می‌دهد: به دنبال کاهش قیمت مسکن در تابستان و پاییز 92 و همچنین آرامش نسبی در فضای اقتصادی و سیاسی کشور در ماه‌های اخیر، خرید و فروش املاک مسکونی  در دی ماه92 نسبت به ماه های قبل افزایش چشمگیری پیدا کرده است  و بر این اساس رونق معاملات مسکن در بهار93 پیش‌بینی می‌شود. در این بررسی، رفتار معکوس بازار سرمایه و مسکن و همچنین افت اخیر شاخص بورس مورد تأمل قرار گرفته و تاکید شده که بعد از نوسانات شدید شاخص قیمت در حوزه‌های ارز، طلا، بورس و مسکن طی سال 91 و نیمه اول سال 92، هم اکنون همگرایی معناداری در این بازارها ایجاد شده که نتیجه آن در میان‌مدت باعث می‌شود بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را پیدا کنند و قیمت‌ها به سمت ثبات و تعادل نسبی سوق داده شوند. پیش‌بینی‌هایی که در این مسیر برای سرنوشت قیمت مسکن - با توجه به حتمی بودن رونق معاملات- می‌شود، حکایت از آن دارد که حداقل در پنج ماه آینده، جهش یا افزایش پلکانی در قیمت‌ها رخ نخواهد داد، هر چند ممکن است روند کاهش قیمت همچنان ادامه داشته باشد. برای پیگیری و اطلاع بیشتر در مورد وضعیت حاکم بر بازار مسکن پای صحبت‌های کارشناسان نشستیم:
سال 93 افزایش قیمت مسکن نخواهیم داشت
مسعود کمالی – کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال این پیش بینی شما از بازار مسکن در سال 93 چیست گفت: بلاتکلیفی در سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی کشور کاملاً مشهود است و مادامی که ثبات اقتصادی برقرار نگردد وضعیت به همین صورت باقی خواهد ماند. کمالی ادامه داد: با هیاهو و جنجال اقتصاد حرکت درست و حسابی نخواهد داشت.چه ما بپذیریم چه نپذیریم اقتصاد اصولی دارد و از آنها پیروی می‌کند که یکی از آن اصول عرضه و تقاضاست. وی تصریح کرد:در مورد مسکن اتفاقاً برعکس نظر برخی از دوستان عرضه بسیار بالاست و بنا به گفته مسئولان حتی با واحدهای خالی زیادی نیز مواجه هستیم درحالی‌که قدرت خرید مردم افزایش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا نکرده و برعکس بسیار هم پایین آمده است.این کارشناس مسکن گفت: رشد جمعیت بر اساس آمارهای موجود رو به کاهش است و وضعیت روابط بین‌المللی هم رو به بهبود می‌باشد،پس بر چه اساسی و طبق کدام منطق اقتصادی و سیاسی قیمت‌ها افزایش می‌یابد؟برخی از دلایلی که دوستان اشاره کرده‌اند در واقع عکس آنها در جامعه وجود دارد.مثلاً بالا رفتن وام مسکن هیچ تأثیر عملی و مشهودی جهت خروج بازار از رکود نداشته است.کمالی خاطرنشان کرد: به دلایلی مثل ؛ قدرت خرید کم مردم.،سیر نزولی تورم،کنترل نقدینگی توسط دولت و کاهش نقدینگی،رکود بیشتر با اجرای مرحله دوم یارانه‌ها،قوانین مالیاتی در دست تدوین مجلس برعلیه دلالی مسکن،سود قابل‌توجه مؤسسات مالی و بانک‌ها و بورس و آغاز تولید و تجارت و جذب نقدینگی به همان سمت،احتمال زیاد فاینانس و ساخت‌وساز توسط شرکت‌های خارجی به علت لغو تحریم‌ها،در پیش بودن مرحله دوم کاهش تحریم‌ها بعد از اردیبهشت 93 به مدت 6 ماه ،عدم امکان افزایش وام خرید مسکن به علت عدم تناسب با درآمدها و ریسک وصول نشدن اقساط از دلایلی است که نشان می‌دهد : افزایش قیمت در بازار مسکن سال 93 نخواهیم داشت.
رونق و رکود منوط به توافقات ژنو
صباح زنگنه، مشاور بین‌الملل اتاق بازرگانی ایران در مورد این سؤال پیام ساختمان که به نظر شما آیا توافقات 1+5 در سال 2014 می‌تواند بر بازار مسکن 93 موثر باشد، گفت: بحث مسکن تابع فاکتورهای مالی و پولی است البته فاکتورهایی مانند افزایش جمعیت،گرایش به شهرنشینی، مهاجرت و البته آینده‌نگری افراد جامعه نیز بسیار مهم است. وی ادامه داد: اگر روابط یک کشور با کشورهای مجاور خود باثبات تر باشد، جامعه باثبات بیشتری به سمت رونق مالی می رود و مردم سرمایه‌گذاری در خرید و ساخت‌وساز مسکن را به سود خود می‌دانند.
این استاد دانشگاه افزود: امیدهای خوبی برای توافقات وجود دارد و این توافقات می‌تواند در افزایش ساخت‌وساز، و جذب سرمایه‌های خارجی در امر مسکن برای ایران بسیار موثر باشد .وی ادامه داد: تأثیر این توافقات در دو بازه زمانی قابل ملاحظه است ؛ بازه زمانی اول در 6 ماه اول سال یعنی از فروردین تا شهریور است که مطمئناً ثبات قیمت‌ها را شاهد خواهیم بود، اما از نیمه دوم سال بازار مسکن با کاهش قیمت و رونق روبه رو خواهد شد البته همه این تحلیل‌ها منوط به توافق‌های فی‌مابین است .
نشانه‌هایی از بهبود اوضاع در راه است
فردین یزدانی، کارشناس مسکن در مورد این سؤال که آیا برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در صورت اجرا می‌تواند کاهش قیمت و رونق مسکن را داشته باشد؟به پیام ساختمان گفت: باید بدانیم تمامی این راهکارها از سوی وزارت راه و شهرسازی در جهت برطرف کردن نیازهای اجتماعی است نه برای کاهش قیمت مسکن. وی افزود: باید مطمئن بود که بازنگری طرح جامع مسکن و همچنین ایده‌های مسکن اجتماعی و استیجاری می‌تواند رونق خوبی به بازار مسکن بدهد اما قبل از انجام این کارها دولت باید مسکن مهر را به سرانجام برساند و این اتمام فقط برای رفع تکلیف نباشد، بلکه باید شرايط اقتصادي را سامان داد.
 یزدانی با اشاره به اينکه کاهش رشد اقتصادي کشور از سال گذشته باعث رکود شده است، گفت: کاهش درآمد خانوار و همچنين آغاز سیاست‌های انقباضي توسط دولت، جلوگيري از پرداخت وام خريد و افزايش نرخ بيکاري باعث شده چشم‌انداز روشني براي افراد وجود نداشته باشد تا اقدام به سرمایه‌گذاری کنند.
این کارشناس بازار مسکن همچنین درباره پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده توضیح داد: وضعیت رونق و رکود معاملات مسکن در سال آینده بستگی مستقیمی به شرایط اقتصاد کلان کشور و کل مجموعه اقتصادی دارد. اگر اقتصاد کشور به سمتی برود که در آن رونق ایجاد شود-که در حال حاضر نشانه‌هایی از بهبود اوضاع در آن مشاهده می‌شود- می‌توان به بهبود وضعیت بازار مسکن هم امیدوار بود.یزدانی تصریح کرد: با این وجود تحولات هرچه باشد، به اندازه‌ای نیست که بتواند حداقل در نیمه اول سال نوسان و تحولات آن‌چنانی در بازار مسکن ایجاد کند، هر چند پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که در سال آینده بخشی از تقاضا وارد بازار مسکن می‌شود. وی گفت: از دولت می‌خواهیم برای حمایت از قشر ضعیف جامعه از شتاب هدفمندی یارانه‌ها - چه در بحث افزایش قیمت حامل‌های انرژی، و چه در بخش‌های اقتصادی- بکاهد.یزدانی در پایان از مردم خواست به آینده‌ بازار مسکن امیدوار باشند، و از شایعه‌پراکنی که باعث برهم زدن آرامش روانی کشور می‌شود، خودداری کنند.
باید در انتظار رونق مسکن باشیم
سعید لیلاز- اقتصاددان در پاسخ به این سؤال که آیا قیمت‌ مسکن در سال 93 رشد خواهد داشت یا نه ؟ گفت: در صورتی که بازارهای دیگر مانند بورس، ارز و طلا دچار رکود شوند، یا به مرحله توقف سرمایه‌گذاری برسند، نقدینگی به سمت بازار مسکن می‌رود و در این شرایط، رشد قیمت‌ها اولین اتفاق در بازار خواهد بود.
وی افزود: توجه داشته باشید که در حال حاضر اساساً بازاری برای سرمایه‌های خرد وجود ندارد چرا که بازار طلا در شرایط رکود و کاهش قیمت بوده و دلار از رده سرمایه‌گذاری خارج‌شده و بورس هم اخیرا  با کاهش ارزش و شاخص مواجه است؛ بنابراین افرادی که به طور مثال تا 200 میلیون تومان سرمایه در اختیاردارند،نمی‌دانند پول‌هایشان را کجا باید سرمایه‌گذاری کنند.
لیلاز گفت؛ نرخ سود بانکی هم طوری تعیین‌شده که تنها پول را برای مدتی کوتاه به عنوان پارکینگ در خودش جای می‌دهد. بر این اساس می‌توان پیش‌بینی کرد این میزان نقدینگی به سمت بازارهایی مانند مسکن حرکت کند، حال اگر صحت این گزاره را بپذیریم باید در انتظار رونق خوبی در مسکن باشیم.
وی در مورد تأثیر اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها بر اقتصاد کشور گفت: برخلاف صحبت برخی کارشناسان که معتقدند افزایش قیمت حامل‌های انرژی عواقب بدی خواهد داشت، بنده معتقدم این امر هیچ عواقب بدی نخواهد داشت .
دوران رونق در راه است
امیرحسین شریعتی- کارشناس اقتصادی درباره چشم‌انداز بازار مسکن اظهار داشت: معمولاً این بازار با رونق و رکودهای فصلی روبه‌رو است؛طوری که ۱۰ فصل را در رکود و ۱۰ فصل را در رونق خواهد بود. وی با بیان این‌که هم‌اکنون بازار مسکن در حال عبور از شرایط رکودی است، تصریح کرد: تا بهمن پارسال بازار مسکن در دوره رونق قرار داشت و از اول سال‌جاری نیز وارد دوره رکود شد و در حال حاضر حدود ۱۲ ماه از آن زمان می‌گذرد. بر این اساس، پیش‌بینی می‌شود که در سال ۹۳ با رونق بازار مسکن مواجه باشیم. این کارشناس اقتصادی متذکر شد؛ بسیاری از تولیدکنندگان مسکن واحدهای خود را ساخته‌اند و این واحدها وارد چرخه خرید و فروش شده است. شریعتی تاکید کرد: ما قطعاً در سال ۹۳ به دلیل اینکه بازارهای دیگری از هیچ‌گونه جذابیتی برخوردار نیستند، با رونق مطلوب بازار مسکن  روبه‌رو می‌شویم .
آینده بازار نگران‌کننده نیست
عطاءالله آیت‌اللهی - کارشناس مسکن ورئیس شورای اخلاق حرفه‌ای جامعه مهندسان مشاور ایران با بیان این مطلب که بازار مسکن سال آینده نگران‌کننده نیست، گفت:اطمینان می دهم که هیچ افزایش قیمتی در نیمه نخست 93 نیست .وی گفت: با توجه به برنامه‌ دولت جدید مبنی بر تلاش برای خروج رکود و تورم از اقتصاد کلان و ملی امیدواریم رشد اقتصادی متعادل در سال آینده ایجاد شود.
به گفته آیت‌اللهی هر قدر اقتصاد در سال آینده موفق عمل کند بازار مسکن نیز تحت تأثیر آن رو به بهبود می‌رود.وی اظهار کرد: تسهیلات مسکن و طرح‌هایی همچون مسکن اجتماعی می‌توانند در این بازار موثر باشند اما آنچه تصور می‌شود برنامه‌های کلان دولتی برای این بخش است تا بتواند بازار مسکن را بهبود بخشد. وی عوامل متعددی را بر بازار مسکن تأثیرگذار می‌داند که از جمله آنها نوسانات نرخ ارز و تسهیلات بانک‌ها هستند.
به گفته آیت‌اللهی وام‌های 25 یا 50 میلیون تومانی تأثیر چندانی بر خرید یک واحد مسکونی آن هم در شهرهای بزرگ ندارد اما آنچه مسلم است برنامه‌ جامع و مناسب دولت است که می‌تواند بازار را با تعادل قیمتی همراه کند.
سالی رونق مسکن در راه است
حسین بکتاش-کارشناس مسکن  با بیان این مطلب که 93 سالی پر رونق برای مسکن است، گفت: نباید عطش خریداران را نادیده گرفت که این خود شروع خوبی برای رونق‌بخشی به بازار مسکن است.وی افزود: فروشنده‌های واقعی هم که تعدادشان کم نیست مدت‌هاست به انتظار مشتریان دست به نقد نشسته‌اند و همین کشش دوجانبه سبب خواهد شد معاملات به امضای قطعی مبایعه‌نامه‌ها بینجامد!
 بکتاش به نکته ظریفی اشاره کرد و گفت: برخی بانک‌‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری موظفند اموال غیرمنقول مازاد خود را به فروش برسانند و از سوی دیگر برخی مؤسسات مالی و اعتباری که مقداری از نقدینگی روی دستشان مانده است به دنبال تبدیل به احسن کردن آن هستند و چه کالایی بهتر از مسکن که هر زمان بخواهی، می‌شود آن را به پول نقد تبدیل کرد. وی خاطرنشان کرد: علاوه بر این افزایش وام خرید مسکن به 35 میلیون تومان حداقل در شهرهای دیگر به جز تهران محرک خوبی برای این بازار خواهد بود.