نشریه شماره   179   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

نابرابری درآمد با قیمت مسکن

شهلا روشنی
 نگاهی به روند قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد؛ قیمت هر مترمربع فضای مسکونی از 47 هزار تومان در سال 1370 به 3 میلیون و 900 تومان در 1391 رسیده است و بر همین اساس اجاره‌بهای یک واحد مسکونی 100 متری از 21 هزار و400 تومان در سال 71 به 1 میلیون و 637 هزار تومان در سال 91 رسیده است. البته این افزایش قیمت مسکن در صورتی می‌تواند یک برداشت دقیق اقتصادی در اختیار قرار دهد که با شاخص های دیگری مانند سطح درآمد خانوارها و شاخص تورم توضیح داده شود. البته باید یادآوری کنیم که قیمت مسکن علاوه بر شاخص تورم و درآمد خانوارها از عواملی همچون؛تحولات سیاسی،روابط خارجی ،ثبات  یا ناآرامی در کشورهای منطقه،جو روانی بازارمسکن و ... نیز تأثیر می‌پذیرد. که هر کدام از این عوامل نیاز به تحیلی جداگانه دارد ،آنچه ارتباط نزدیک و ملموس با افزایش قیمت مسکن دارد درآمد خانواده است که در اینجا اثر افزایش درصد حقوق سالانه کارمندان و کارگران مورد بررسی قرار گرفته که بستر افزایش قیمت ها در بازار را فراهم می کند و مستمسکی قابل استناد برای بازاریان به خصوص فروشندگان املاک واقع
می شود:
روند افزایش قیمت مسکن در 20 سال گذشته
 بر اساس آمار و جدول (1) و نمودار حاصله متوسط قیمت یک مترمربع ساختمان در شهر تهران در سال 1372 حدود 52 هزار تومان و در سال 1376 حدود 155 هزارتومان بوده است. همچنین در سال 1380 متوسط قیمت هر متر خانه 314 هزار تومان بود که در سال 1384 این رقم به حدود627 هزارتومان رسیده است.. این روند افزایش در سال 1388 به یک میلیون و 612 هزار تومان وسال 1391 به 2 میلیون و 971 هزار تومان و در سال 1392 به حدود 4 میلیون و 250 هزار تومان رسیده است .
 عدم تناسب افزایش  حداقل دستمزدبا افزایش  قیمت مسکن

نگاهی به روند تغییرات حداقل حقوق در 20 سال گذشته نشان می‌دهد؛ حداقل حقوق  ماهانه یک فرد، در سال های 72 (معادل 8هزارو 982 تومان) تا 75( معادل 20 هزارو 721 تومان )  برای خرید 2 مترمربع فضای مسکونی کافی بوده اما  در سال های 76( معادل 25 هزارو 446تومان)  تا  83( معادل 106 هزار و 602 تومان)  این میزان حقوق برای خرید 2.1 مترمربع و در سال های 83 تا 91 (حتی با لحاظ کردن یارانه نقدی) برای خرید 1.9 مترمربع کارآیی داشته  که نشان از کاهش توان خرید مسکن شهروندان تهرانی دارد.
بر اساس جدول (مقایسه قیمت مسکن در شهر تهران با حداقل حقوق ) درآمد تهرانی‌ها طی سال های 80 تا 89 معادل 310 درصد  و در همین دوره زمانی قیمت مسکن 500 درصد رشد کرده است .بر این اساس درصد تغییر حقوق ماهیانه در هر سال نسبت به سال قبل مطابق با جدول زیر، معادل 20 درصد بوده است. مطابق آمارها در سال 80  درآمد سالانه یک خانوارتهرانی برای خرید 14 مترمربع فضای مسکونی کفایت می‌کرد و در همان سال اجاره‌بهای یک واحد 100 متری در شهر تهران معادل  40 درصد متوسط درآمد خانوارهای تهرانی بوده است.اما در سال 89 رقم 18.5 میلیون تومانی که معادل متوسط درآمد یک خانوار تهرانی برآورد شده است، برای خرید 10 متر فضای مسکونی کفایت می‌کند. یعنی کاهش 40 درصدی توان خرید مسکن طی 9 سال . البته در مقایسه با اجاره یک فضای مسکونی 100 متری هم می‌بینیم که اجاره چنین واحد مسکونی بر اساس متوسط هزینه اجاره در تهران معادل 66 درصد درآمد سالانه یک خانوار است. یعنی در بازار اجاره نیز شاهد کاهش قدرت خرید 64 درصدی متقاضیان برای خانوارهای تهرانی هستیم.
این وضعیت در سال های 90 و 91 به شدت تشدید شده است. حتی برآورد خوش‌بینانه رسیدن درآمد خانوارهای تهرانی به 29 میلیون تومان در سال 91 هم نتوانسته است توان خریداران مسکن را افزایش دهد، به‌طوری که در سال 91 متوسط درآمد سالانه یک خانوار تهرانی تنها برای خرید 7.4 متر فضای مسکونی کفایت می‌کند و هزینه اجاره یک‌ساله فضای مسکونی 100 متری 68 درصد درآمد این خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. نکته قابل‌توجه اینکه افزایش درآمد حاصل از پرداخت یارانه 45500 تومانی با لحاظ کردن بعد خانوار 3.3 نفری هم نتوانسته این معادله را چندان تغییر دهد.
درصد تغییر حقوق هر سال نسبت به سال قبل

هر چند در برخی سال‌ها رشد میزان حقوق ماهیانه نسبت به سال قبل مشهود است اما ازآنجاکه به همان نسبت افزایش قیمت در هر مترمربع واحد مسکونی داشتیم این افزایش حقوق نتوانست  انگیزه و البته هیجان خرید را بالاتر ببرد و گاهی علیرغم کاهش منفی قیمت‌ها و افزایش حقوق این نسبت همچنان پا برجاست .
رشد منفی قیمت‌ها در برخی از سال‌ها
نباید فراموش کنیم  که در برخی سال‌ها ، قیمت مسکن نسبت به سال قبل آن رشد منفی داشته است. طبق نمودار زیر بین سال های 76- 75 شاهد رشد منفی 2.9- هستیم که این عدد در سال 88-87 به رقمی برابر با 13- رسیده که این کاهش قیمت‌ها به دلیل عدم استقبال از سوی خریداران بوده است . پس از رشد قیمت و تورم در سال 86 انتظار می‌رفت که در سال 87 و 88  خریداران نسبت به این رشد قیمت واکنش منفی داشته باشند که دقیقاً این‌چنین شد. البته یک کاهش قیمت نیز در سال  82 بوده است که عدم تمایل مردم و رغبت به خرید آنها مشاوران املاک را وادار کرد که عقب‌گرد کوچکی به قیمت‌ها داشته باشند . البته با توجه به نمودار تورم می‌توان دریافت که در این  سال‌ها تورم نیز به میزانی هر چند اندک کاهش یافته است .
نگاهی به آمار تورم در 20 سال گذشته
بیشترین و کمترین نرخ تورم در سه دهه گذشته به ترتیب در دهه هفتاد-  سال 74 - با رقم 49.4 و سال 79 با رقم  12.6 بوده و در دهه 80 - سال 84 با رقم 10.4 کمترین تورم و در سال  87 با رقم 25.5 بیشترین میزان بوده است . کمترین میزان  تورم مربوط به دوران جنگ تحمیلی و سال 64 با 6.9 درصد، و بیشترین میزان مربوط به سال 74 یعنی سال اول برنامه دوم توسعه و دولت پنجم و ششم  با 49.4 درصد بوده است. البته رشد اقتصادی در این دولت  مثبت و توسعه اقتصادی مشهود بوده است اما تورم 40درصدی در سال آخر دولت نهم و دهم  با رشد منفی 5.4 درصدی سال 91 همراه شده است یعنی تورم بالا با رکود و رشد منفی اقتصادی یا رکود تورمی .
اوج تورم در دهه 70
در سال 74 رکورد 49.4  تورم ثبت شد که بالاترین نرخ رسمی تورم در کشور است. از سال 75 به بعد، مجددا کاهش تورم  داشتیم تا اینکه در سال 80 نرخ تورم به 11.4 درصد رسید.هر چند در سال های 81 تا 83 نرخ تورم حدود 15 درصد را تجربه کردیم ولی از سال 84 به بعد نیز تورم به مرز 10 درصد رسید و افزایش نرخ را تا سال 87 شاهد بودیم به‌طوری که تورم در این سال به 25.4 درصد رسید.آخرین و ششمین دوره افزایشی نرخ تورم هم به سال 88 برمی‌گردد که از نرخ 10.8 درصد آغاز شد و در سال 90 به نرخ 21.5 درصد رسید.
بررسی نرخ تورم در ایران در 20 سال (92-72 ) نشان می‌دهد که تورم  در این مدت 7دوره افزایش بالای 20 درصد  و 13 دوره کاهش را پشت سر گذاشته است.  سال 88 به بعد به‌صورت متناوب بار دیگر روند صعودی در پیش گرفت تا اینکه در سال 90 به 21.5 درصد، در سال 91 به 30.5 و در سه ماه اول 92 به 34 درصد رسیده است.
این موضوع نشان می‌دهد که اگر چه تورم یا میانگین رشد قیمت‌ها در 92 به خاطر افزایش قیمت شدید نیمه دوم سال 1391 و همچنین رشد شدید در سه ماه اول سال 92 همچنان بالا است  اما به خاطر انضباط مالی و ثبات قیمت‌ها و سیاست های دولت دکتر روحانی و نتایج مذاکرات و... اکنون نرخ تورم به کمتر از 34  درصد رسیده و نشان می‌دهد که شیب منحنی تورم در حال کاهش است و مطمئناً این کاهش تورم در سال 93 ادامه  خواهد داشت .
جمع بندی
مقایسه آمارهای رشد قیمت مسکن با نرخ تورم همچنین رشد حقوق ،درآمد خانوارها در 20 سال گذشته نشان می دهد همواره فاصله معناداری بین میزان  درآمد و افزایش قیمت هر مترمربع مسکن وجود داشته است .جالب این که حتی در سال هایی که قیمت مسکن بنا به عللی حرکت لاک پشتی داشته یا به خواب زمستانی رفته بوده در آمد خانوار با اسب زین شده افزایش 25 درصدی حقوق نه تنها نتوانسته از لا ک پشت تیز پای قیمت مسکن سبقت بگیرد بلکه سال به سال در این 20 سال گذشته از آن عقب مانده است. اما در سال 93 که از قضا سال اسب هم است و بنا به تصویب دولت بنا شده اسب درآمد خانوار با افزایش 18 درصدی به دنبال قیمت خانه های به رکود رفته و بلکه کاهش یافته نسبت به نیمه اول سال بتازد آیا خواهد توانست با تاخت 18 درصدی فاصله خود را از لاکپشت قیمت مسکن کاهش دهد یا همچنان به روال گذشته به جای تاخت ،باخت نصیب خواهد شد؟
نا گفته نماند در بیشتر سال های  پیش هر چه درآمد خانوار افزایش یا کاهش یافته قیمت خانه یا سایر شاخص های اقتصادی هم از آن متاثر شده چرا که مستمسک خوبی برای بازاریان و یا به عبارت بهتر دلالان بوده و برمبنای این بهانه بگویند وقتی حقوق افزایش یافته باید سایر اقلام نیز افزایش یابد اما اکنون که حقوق یا در آمد خانوار نسبت به 25 درصد افزایش سال قبل کاهش 8 در صدی داشته و به 18 درصد رسیده است قیمت خانه هم با کاهش 8 درصدی و بیشتر مواجه خواهد شد.