نشریه شماره   179   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بایدها و نبایدهای آپارتمان‌نشینی

مدیر یا هیئت مدیره مجتمع مسکونی یا ساختمان‌های تجاری که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیم‌های مجمع عمومی هستند، موظفند برحسب مسئولیت مخارج مربوط به قسمت‌های مشترک (مشاع) را ماهیانه از ساکنان یا مالکان آپارتمان‌ها جمع‌آوری و برای ساختمان هزینه کنند.البته نكته مهم در اين است كه پرداخت سهم هزینه های مشترک (شارژ) فقط مشمول مالک آپارتمان نخواهد بود، بلکه مشمول مستاجر نیز می‌شود، با اين حال در برخي از موارد شاهد آن هستيم كه بین مدیر ساختمان و برخی ساکنان مجتمع مسکونی یا آپارتمان‌ها به دلیل نپرداختن سهم هزینه های مشترک (شارژ) درگیری‌هایی رخ می‌دهد. ادعاهاي مالك يا مستاجر بر اين است كه از آن جهت كه براي مدتي در خانه حضور نداشتند يا براي مدتي در مسافرت بوده‌اند يا همچنين از قسمت‌هاي مشاع مشخص شده استفاده نمي‌كنند، پس پرداخت سهم هزینه‌های مشترک( شارژ) یا هزینه‌های تعمیرهای ضروری شامل آنها نمی‌شود و در نتيجه از پرداخت (شارژ) يا همان هزينه‌هاي مشاركت خودداري مي‌كنند. کارشناسان حقوقی در این زمینه توضیحاتی داده‌اند که خواندن آن خالی از لطف نیست.
 لزوم پرداخت هزینه های مشارکت (شارژ)
مهدي صالحي‌طالقاني، وكيل پايه يك دادگستري ضمن بيان اين مطلب که حقوق، تعداد و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل ارتباط نداشتن با مساحت زيربنا به تساوي تقسيم خواهد شد، مي‌افزايد:: نحوه تقسیم هزينه‌هاي مشترك بر اساس توافق تمام مالكان در مجتمع است، به عنوان مثال هزينه مشترك را بر مبناي نفرات تعيين مي‌كنند. اگر در اين خصوص نتوانستند به توافق برسند بر طبق قانون مالكيت اختصاصي به مالكيت كل است. مگر اين كه مجمع امور مالكان در خصوص هزينه‌هاي مشترك، با يكديگر به توافق ديگري برسند.
وي خاطر نشان کرد: مشاعات متعلق به تمام ساكنان است وهر كسي كه آپارتماني را خريداري مي‌كند، به همان نسبت اختصاصي مالك همان نسبت از كل ساختمان مي‌شود.
قانوني براي كنترل روابط در آپارتمان‌ها
يك وكيل پايه يك دادگستري در خصوص تصويب قانون تملک آپارتمان‌ها نيز اين چنين مي‌گويد: بعد از رواج پيدا كردن ساختمان‌سازي و آپارتمان‌سازي، مقتضيات زمان ايجاب كرد كه قانوني براي تحت كنترل درآوردن روابط ساكنان يك مجتمع وضع شود.بر همين مبنا و انگيزه در اسفند ماه سال 1343 قانون تملك آپارتمان‌ها تصويب شد.
خرمشاهي با اشاره به اين نكته كه در اين قانون كه در 11 ماده و چند تبصره وضع شده است، قسمت‌هاي مشترك در هر مجتمع يا آپارتمان تعريف و حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و سهم آن در مشاعات نيز مشخص شده است، مي‌افزايد: در اين قانون حقوق و تعهدات مالكان و مستاجران نيز نسبت به يكديگر به خوبي تشريح شده است. اين حقوقدان بر اين عقيده است كه در اين قانون جزييات موضوع در خصوص تصميم های مربوط به اداره ساختمان و امور مشترك به صورت مفصل تشريح شده است. وي ادامه مي‌دهد: آنچه كه مورد بحث است مقرراتي است كه راجع به تكاليف مستاجران وضع شده و مبالغي كه بايد براي اداره ساختمان پرداخت شود.
صالحي‌طالقاني در خصوص قانون تملك آپارتمان‌ها می‌گوید: به طور كلي براي حقوق آپارتمان‌ها مقدمات مفصلي وجود دارد كه در آن به چگونگی اداره شدن آپارتمان‌ها پرداخته شده است. در اين زمينه قانون تملك آپارتمان‌ها كه داراي آيين‌نامه‌اي است از سوي قانون‌گذار به تصويب رسيد كه اداره آپارتمان‌ها طبق اين قانون صورت مي‌گيرد. در اين قانون آمده است كه تعداد بيش از سه واحد برای مجتمع بايد طبق قانون مدير و يا هيئت‌ مديره‌اي تعيين شود.
ضمانت اجراي قانون تملك آپارتمان‌ها
صالحي‌طالقاني در خصوص ضمانت اجراي قانون تملك آپارتمان‌ها اظهار مي‌دارد: ضمانت اجراي آن بر اين اساس است كه مدير ساختمان مي‌تواند فردي را كه از پرداخت هزینه های مشترک (شارژ)سهم خود خودداري مي‌كند، از يكسري خدمات از جمله گاز و برق و آب گرم محروم كند و همچنين مي‌تواند اظهارنامه‌اي به فرد خاطي ارسال كند و اگر ظرف مدت 10 روز سهم هزینه های مشترک ( شارژ) را پرداخت نكند، مدير ساختمان صورت بدهي را به اداره ثبت ارسال خواهد كرد.
وي ادامه مي‌دهد: همچنين مدير ساختمان مي‌تواند به دادگاه مراجعه و طرح دادخواست كند. دادگاه هم در صورت احراز صحت اين مراحل، فرد خاطي را محكوم به پرداخت آن مبلغ و به اضافه پرداخت2 ماه حق شارژ ديگر يعني 2 برابر حق شارژ تعيين شده، مي‌كند كه اين جريمه براي ساختمان مصرف خواهد شد.
سوال مهم؛ افزايش امكانات يا برخورد با متخلف!
خرم‌شاهي با بيان اين مطلب كه اخيرا برخي از واحدهاي مسكوني صاحب آب و گاز و كنتور برق مستقل شده‌اند و سوال اينجاست كه با اين اوصاف چگونه مي‌توان با متخلف برخورد كرد؟ مي‌گويد: به نظر مي‌رسد برای حفظ نظم و اداره مجتمع، همان مقررات سابق اعمال خواهد شد، يا با صدور اجرایيه ثبت يا از طريق دادگاه.
وي بر اين عقيده است كه بر اساس اصل قاعده تثبيت، هر كس كه مرتكب ورود خسارت به شخص و يا اشخاص شود، مكلف است نسبت به جبران خسارت وارده اقدام كند.
اين حقوقدان در زمينه راه‌هاي جبران ايراد خسارت به ساختمان اظهار مي‌دارد: راه جبران از طريق دادگاه صورت مي‌گیرد. اگر مالك قبلي خسارتي در خصوص نقل و انتقال وسايل به ساختمان وارد كند هيئت مديره مي‌تواند بابت خسارت وارده اقدام كند.
صالحي‌طالقاني خاطرنشان مي‌كند: طبق قانون مالكيت و آيين‌نامه مربوط، اگر فردي در جابه‌جايي‌هايي كه موجب ايجاد هزينه مي‌شود برای مثال موجب آسيب رساندن به ساختمان ‌شود، گرفتن مبلغي برای ايجاد خسارت از سوي فرد خاطي قانوني است. اما در غير اين صورت گرفتن آن مبلغ قانوني نخواهد بود.