نشریه شماره   179   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

دردسرهای مشارکت در ساخت

گروه ساخت‌وساز: طی ماه‌های اخیر مسئولان وزارت راه و شهرسازی از سیاست‌های جدید خود، در رویکردی تازه به موضوع ساخت و ساز، روش مشارکت در ساخت را در اجرای پروژه‌ها در دستور کار جدی قرار داده‌اند. از آن جمله حمایت از بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در بافت های فرسوده یا سایر طرح های مسکنی و یا ترغیب ساکنانی که فاقد توانایی مالی در ساخت هستند.
گزارش‌های میدانی خبرنگار ما حاکی از آن است که این روزها نواقص حقوقی ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت موجب شده تعداد قابل‌توجهی از افراد طرف شراکت با مشکلات عدیده‌ای دست‌وپنجه نرم کنند. از ضررهای مالی گرفته تا طولانی شدن روند ساخت و حتی روانه شدن به زندان به دلیل ورشکستی یا تخلف از قرارداد!
این نوع قراردادها نیز مانند قراردادهای خریدوفروش و رهن و اجاره در بنگاه‌های املاک منعقد می‌شود. رقم قابل‌توجه این قراردادها و نحوه تعهد طرفین قرارداد، اهمیت حضور افراد مسلط به قوانین را دوچندان می‌کند. این در حالی است که نبود یک فرمت مشخص در قرارداد، ناکارآمدی برخی از مشاوران املاک، انتظارات نا‌به‌جای طرفین به دلیل بی‌اطلاعی از قوانین و ... نابسامانی های زیادی را در مشارکت در ساخت به وجود آورده است. موضوعی که تاکنون از چشم مسئولان امر پنهان مانده است.
مالکان یا مال‌باختگان
رجبی، مالکی که اقدام به مشارکت در ساخت نموده به خبرنگار ما گفت: بنده در سال 90 اقدام به مشارکت با فردی سازنده کردم. هنگام امضای قرارداد سازنده شخص دیگری را به‌عنوان شریک سرمایه‌گذار وارد کرد، ولی بعد از شروع کار ،تمام ساخت‌وساز را نفر سوم که بسیار بی‌تجربه بود، انجام داد و پس از انجام بخشی از عملیات ساخت اعلام کرد فعلاً پولی برای ادامه انجام پروژه ندارد. پس از این‌همه زمان ازدست‌رفته علیرغم تعیین زمان تحویل، سازنده واحدهای خود را بدون اطلاع پیش‌فروش کرده و اختلافات شدیدی نیز میان وراث به وجود آمده است که شما بهتر از ما از روند رسیدگی محاکم قضایی اطلاع دارید.
مهدی نعیمی، فرد دیگری که اقدام به مشارکت در ساخت نموده، به خبرنگار ما گفت: متأسفانه به دلیل  مشکلات به وجود آمده با شرکای نامناسب در حال از دست دادن ملکمان هستیم.  وی افزود: داوری برای حل اختلاف در قرارداد به مشاور املاک واگذارشده که تخصصی در محتوای آن ندارد و تاکنون نیز به‌جای تحویل ملک، پرونده به مراجع قضایی ارجاع داده شده است. ضمن اینکه به دلیل مشکل مالی جای دیگری برای زندگی نداریم و فعلاً بلاتکلیف هستیم.
دراین‌باره رئیس شعبه 2 کمیسیون شکایات اتحادیه املاک کشور، را جویا شدیم.
 شهرام شوشی نسب گفت: قراردادهای مشارکت یکی از سخت‌ترین و پیچیده‌ترین قراردادها در کار املاک است. با توجه به اینکه باید کل زوایای شراکت از نظر حقوقی و اجرایی در قرارداد دیده شود، نیاز به تجربه و اشراف کامل به مسائل حقوقی دارد و در صورت ترکیب این دو فاکتور قرارداد سالم و خوبی تنظیم می‌شود و تبعاتی به دنبال نخواهد داشت.
به گفته شوشی نسب، کوچک‌ترین بی‌دقتی یا عدم تبحر لازم در تنظیم قرارداد مثل لحاظ نشدن جزئیات حقوقی و اجرایی باعث اختلاف‌نظر و تضاد شده و قرارداد به مراجع قضایی ارجاع می‌شود. به‌عنوان مثال زیاده‌خواهی برخی از مالکین در خصوص مشاعات و متراژ خالص موجب به‌هم‌ریختگی کل قرارداد می‌شود.
وی با بیان اینکه نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... در مناطق مختلف متفاوت است، گفت: مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... بوده و بستگی به آورده مالکین و سازنده دارد.
سهم بالای مشاوران املاک در
 حل و یا بروز اختلافات
شوشی نسب افزود: سهم مشاوران املاک در حل یا عدم بروز اختلافات بسیار زیاد است. در نتیجه اگر مشاور املاک فاقد تسلط به مباحث حقوقی، قوانین شهرداری، قانون نظام صنفی و قانون آپارتمان‌نشینی به‌عنوان ارکان نتیجه‌بخش قرارداد باشد، نمی‌تواند قرارداد را به سرانجام برساند.
رئیس شعبه 2 کمیسیون شکایات اتحادیه املاک کشور با اشاره به اینکه از میان 12 هزار عضو اتحادیه مشاوران املاک دارای پروانه کسب در تهران 2000 مشاور املاک فاقد پروانه کسب هستند، گفت: این واحدها فاقد آموزش هستند و مراجعه مردم نیز به آنها نیز اشتباه است چرا که در صورت بروز مشکلات، واحد حقوقی یا کمیسیون های مختلف اتحادیه نمی‌توانند از فرد شاکی پشتیبانی کنند.
دو حق کمیسیون برای قراردادهای مشارکت در ساخت
به گفته شوشی نسب، حق کمیسیون در اجاره و فروش ملک دارای تعرفه مشخصی است. به‌عنوان مثال در اجاره یک چهارم اجاره‌بهای خالص به انضمام ارزش‌افزوده از طرفین دریافت می‌شود و در فروش هم سقف بندی متفاوت دارد که تا 100میلیون،550 هزار تومان و مازاد بر 100 میلیون، 25درصد به انضمام 550 هزار تومان و ارزش‌افزوده آن دریافت می‌شود.اما در قراردادهای مشارکت دو بحث تنظیم قرارداد و داوری وجود دارد. در تنظیم قرارداد، مشابه قرارداد فروش به نسبت میزان مورد مشارکت محاسبه می‌شود، یعنی اگر ارزش زمین ملکی 1میلیارد تومان و مشارکت 50-50  باشد به میزان 500 میلیون تومان حق کمیسیون مثل فروش محاسبه می‌شود.
شوشی نسب گفت: قرارداد مشارکت کاملاً توافقی است و چارچوب خاصی که طرفین را به آن ملزم کند وجود ندارد. حال ممکن است فرد به دلیل تغییرات سیاسی، اقتصادی و ... متضرر شود که محاسبه سود آن مثل تغییرات بازار ارز است و درصورتی‌که چارچوب های قرارداد درست باشد با کمترین مشکلی به سرانجام می‌رسد.
دردسر متمم قراردادها
به گفته رئیس شعبه 2 کمیسیون شکایات اتحادیه مشاوران املاک کشور بر اساس توافق های ثانویه متممی پیوست می‌شود که بروز اختلاف و مشکل در این توافقات ثانویه طرفین است. اگر مشاور املاک به‌عنوان داور و حکم باشد اولین مراجعات به مشاوران املاک است و اگر مشاور نتوانست اختلافات طرفین را حل کند رأی داوری خود را صادر و بعد به مراجع قضایی ارجاع می‌شود و اگر به صلاحدید قاضی اعتراضی به رأی داور نباشد مستقیماً برای اجرای احکام ارسال می‌شود که این پروسه خود روند تسهیلی در قوه قضاییه است.
وی همچنین درباره تعداد قراردادهای موجود مشارکت در ساخت گفت: چون قراردادهای مشارکت در ساخت در سامانه کد رهگیری ثبت نمی‌شود، آماری از تعداد قراردادهای موفق یا ناموفق ثبت نشده است و تنها واحدهای صنفی که به تنظیم قرارداد می‌پردازند دارای این اطلاعات هستند که معمولاً اطلاعات را ارائه نمی‌کنند ولی می‌توانم بگویم قراردادهای موفق بیشتر از قراردادهای ناموفق است.
حال با توجه به ترغیب روزافزون مالکان و سازندگان به ساخت و سازهای مشارکتی و پیچیدگی و دشواری این نوع قراردادها، لازم است متولیان امر قبل از عقب‌نشینی متقاضیان از این نوع مشارکت‌ها و افزایش پرونده شکایات در محاکم قضایی، با در نظر گرفتن جوانب حقوقی، مالی و فنی- اجرایی این نوع قراردادها برای نحوه تنظیم این نوع قراردادها از تخصص نهادهای ذی‌ربط استفاده کنند.