هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   178   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ریزش قیمت‌ها با منطقی شدن بازارها

محمد پارسا نجفی
زمانی که مشخص گردید شرایط اقتصادی کشور می‌تواند متحول شود، ریزش قیمت‌ها نه فقط در بازار مسکن که در همه بازارهای مالی و کالایی کشور مانند دومینو به حرکت در آمد. اما کاهش قیمت مسکن در حد توان اکثر متقاضیان مصرفی این کالا نبود. دو سؤال مهم به بازار این کالای مصرفی پیوند خورده است؛ اول رکود بازار این کالا چه زمانی به رونق تبدیل می‌شود؟ دوم کدام بازارها از این آوردگاه بارونق معاملات یا بازدهی بالاتر سربلند بیرون خواهند آمد؟ بورس از مرز 90 هزار واحد به 81 هزار واحد سقوط کرد، و بعد از سه هفته آرام‌آرام توانست خود را به مرز 83 هزار واحد برساند! نرخ ارز نیز پتانسیل آن را دارد که بیشتر کاهش یابد، به ویژه در شرایطی که ارز بیشتری به کشور وارد شود (هم به خاطر آزادی پول‌های بلوکه‌شده و هم با تسهیل صادرات). قیمت طلا هم بستگی مستقیم با نرخ ارز در کشور دارد و هم می‌دانیم که طبق توافق ژنو واردات  طلا- که نقش مهمی در هدایت سرمایه‌ها را دارد- نیز تسهیل شده است.
اصولاً چرا ریزش قیمت‌ها؟!
بارقه‌های امید که گفته می‌شود به کاهش مشکلات تحریم‌های خارجی و ممانعت‌های داخلی برای واردات کالا بازمی‌گردد. رشد صادرات، افزایش تولید به کالاهایی که از تحریم گریخته‌اند مانند خودرو و پتروشیمی و... آن بر می‌گردد. این فعالیت‌ها نیازمند سرمایه است و آنان که در گذشته در این امور اشتغال داشته‌اند باید سرمایه‌های خود را از بازارهای دیگر- چه مالی و چه موازی- خارج کنند. دلیل اصلی ریزش قیمت‌ها دقیقاً همین است.
دقیقاً در زمانی که ریزش قیمت‌ها در بازارهای مالی فوق رخ می‌دهد قیمت برخی بازارهای کالایی نیز کاهش می‌یابد. از طرف دیگر ممنوعیت‌های داخلی نیز برای واردات همه کالاها (غیر از موارد منع شده در قانون اساسی) برداشته می‌شود. در چنین شرایطی سرمایه‌ها علاوه بر تولید و صادرات می‌تواند به سمت واردات کالاهای مورد نیاز صرف شود. این حرکت بازارها به  همان میزان که قیمت‌های تورمی را کاهش می‌دهد از حجم سوداگری بیجا در بازار املاک کاسته می‌شود به بیان دیگر آنان که در دو سال اخیر به دنبال سود اقدام به خرید املاک کرده‌اند، برای آنکه بتوانند دوباره به تولید یا واردات بازگردند باید املاک خود را نقد کنند که در این بازار راکد مجبور به کاهش قیمت‌ها هستند. 
ریزش قیمت متفاوت از رشد معاملات
ریزش قیمت همان رکود را در خود مستتر دارد چرا که در زمان رونق قیمت‌ها کاهش نمی‌یابد  و لازم است که مالکان با کاهش قیمت‌ها، متقاضی را به طرح تقاضا دعوت کنند. اهمیت مسئله در خلط مبحثی است که دیده می‌شود؛ رونق به معنای رشد تعداد معاملات است و ریزش قیمت به معنای کاهش قیمت‌ها!  برای آنکه بازار به رونق برسد پیش‌نیازهای بسیاری نیاز دارد، از آن جمله منطقی شدن قیمت؛ به بیان دیگر بازگشت رونق به بازار املاک نیازمند منطقی شدن قیمت‌هاست و این امر هم به زمان خاصی بستگی دارد.  با آنکه قیمت مسکن در چند ماه اخیر بیش از 20 درصد کاهش یافته است، اما با توجه به جهشی که در دو سال اخیر داشته، هنوز برای کاهش قیمت و رسیدن به ارقامی که در حد کشش مصرف‌کنندگان باشد فاصله وجود دارد،که این به معنای کاهش بیشتر قیمت مسکن در آینده است اما تا رونق بازار مسکن فاصله بسیار است.
فلاش‌بک به گذشته
در ابتدای سال 91 دکتر پور ابراهیمی نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس با تحلیلی دقیق در خصوص تأثیر تحریم‌ها بر صنعت ساختمان به ما گفته بود: «انتظارات تورمی بسیار بدتر از تحریم بوده و بازار مسکن از آن متأثر خواهد شد». چنانکه در مطلب یخ بازار مسکن آب می‌شود در شماره 176 پیام ساختمان هم اشاره شد،  رکود تورمی در بازار مسکن محصول انتظارات تورمی است که دقیقاً همین انتظارات بیشتر از عدم تعادل عرضه و تقاضا توانسته است موجب رشد قیمت کاذب این کالا در بازار طی دو سال قبل شود. این پدیده در دوران سردی روابط با غرب و نگرانی‌ها از تشدید تحریم‌ها یا بروز مشکلات بیشتر نمود داشت. اصولاً بازار مسکن تابع رفتار هیجانی معامله گران نیست چه با رویکرد سرمایه‌ای و چه با رویکرد مصرفی، و دقیقاً به همین دلیل نیز زمانی که بارقه‌های امید برای تسهیل تولید و تجارت رخ می‌نمایاند سرمایه‌هایی که برای در امان ماندن از تأثیرات تورمی و البته خود تورم به سمت بازار ایمن مسکن می رود، بار دیگر به سمت جایگاه خود که تأمین مالی برای تولید و تجارت کالا و خدمات است بازمی‌گردد، و این به معنای کاهش جذابیت‌های بازار مسکن است.
البته همین شرایط نیز با رشد میزان تولیدات فاصله دارد،و به این معناست که آنان که به منابع نقدینگی دسترسی داشتند در آن زمان، ماندن سرمایه‌ها در کار تولید و تجارت را مناسب نمی‌دیدند؛ هم برای سود و هم برای در امان ماندن از کاهش ارزش پول به سمت بازار مسکن روی آورده‌اند و حالا به هر طریق حتی کاستن از توقع خود در مورد قیمت‌ها  سعی دارند سرمایه‌های خود را از بازار راکد مسکن برهانند. این یکی از مهم‌ترین دلیل کاهش جزئی قیمت مسکن است. اما چرا رونقی که به معنای رشد معاملات است در بازار روی می‌دهد به همان مشکل فقدان توان مالی کافی در عمده متقاضیان مسکن حکایت دارد.
نکته‌ای که برخی با غفلت یا تعجیل از کنار آن می‌گذرند تفاوتی است که میان رونق بازار با کاهش قیمت‌ها وجود دارد. رونق هر بازاری به معنای رشد معاملات بر اساس روندی شتابان است اما چنین روندی زمانی رخ می‌دهد که قیمت‌ها منطقی شود. یکی از دلایل آن سفته بازان هستند که با سوداگری بیجا قصد کسب سود از بازار مسکن را دارند و می‌دانند در دوران رکود این بازار دیگر جذابیت ندارد و این در حالی است که متقاضیان مصرفی نیز توان چندانی برای خرید با قیمت‌های بالا را ندارند و تا زمانی که قیمت مسکن به سطح منطقی کاهش نیابد، حتی اگر این گروه بخواهند هم نمی‌توانند از بازار خرید کنند.
سرنخی از نقدینگی‌ها ؟
یکی از مشکلات چند سال اخیر در این است که ثروت اقشار متوسط جامعه به دلیل کاهش ارزش پول ملی به شدت کاهش یافت، که این پدیده توانایی مالی آنان را برای طرح تقاضا در بازار مسکن کاهش داد و درعین‌حال بنگاه‌های تولیدی و خدماتی مولد را با کمبود شدید منابع مالی و سرمایه در گردش مواجه کرد؛ تا جایی که بیشتر تولیدکنندگان توان پرداخت هزینه‌های تولید و توان فروش  محصولات و کسب سود را هم زمان از دست دادند. از طرف دیگر می‌دانیم که نقدینگی سرگردان تقریباً 500 هزار میلیارد تومانی در جامعه، دلیلی برای تورم است. حال باید پرسید این دو چگونه در کنار هم در یک کشور دیده می‌شود. پاسخ این سؤال هم علت جهش کم سابقه130 درصدی قیمت  مسکن در دو سال گذشته، و هم دلیل کاهش بیشتر آن را در ادامه سال 92 آشکارمی سازد.
 مجید رضا حریری عضو هیئت نمایندگان اتاق بازرگانی ایران و تهران دراین‌باره معتقد است: بخشی که به منابعی از ثروت دسترسی داشته‌اند ( برای مثال دارندگان رانت و تعدادی که بیش‌ترین وام‌ها را دریافت کرده‌اند) برای آنکه ثروت خود را حفظ کنند، بازارهای موازی مسکن طلا و ارز را انتخاب کرده‌اند؛ چرا که در شرایط تحریم انتقالات پولی و ارزی دشوار شده بود و این افراد در همین بازارها وارد شدند و از این رو بازار مسکن در مناطقی از تهران با رشد قیمت بسیار مواجه شد، از طرف دیگر از آنجا که بازتاب بازار مسکن در رسانه بیشتر به قیمت املاک در همان مناطق از تهران مربوط می‌شود در کل کشور تعمیم یافت.
این کارشناس اقتصادی در گفتگو با خبرنگار ما تاکید کرد: «متأسفانه مسکن در زمره سهام و ارز و طلا نوعی سرمایه‌گذاری نقد شونده است، به نوعی که باکمی کاهش قیمت قابلیت تبدیل شدن به نقدینگی را دارد. از این رو توانسته بخش زیادی از نقدینگی را به سمت خود جذب کند. حتی با وجود پذیرش رسوب سرمایه.
دورنمای آینده ؟
 بازدهی در یک بازار، زمانی معنا دارد که رونقی نیز در آن دیده شود که آن به معنای رشد معاملات است، اما تا زمانی که این اتفاق نیفتد و سرمایه‌ها به بازارهای مالی یا به تولید و تجارت بازنگردند، رسوب سرمایه‌ها همچنان در بازار مسکن ادامه خواهد داشت.
با دقت بیشتر در تحولات بازار مسکن در دو سال گذشته می‌توان دریافت تا زمانی که سفته بازها کاملاً بازار مسکن را رها نکنند رونق به این بازار بازنمی‌گردد. حال سؤال این است که آیا آنان به این کار دست می‌زنند؟ در بازارهای رقیب می‌بینیم که نرخ ارز نه تنها افزایش نیافته، که کاهش هم می‌یابد و همین عامل تعیین‌کننده‌ای در بهای طلا در ایران است؛ از این رو نمی‌توان به آینده سودآوری در این بازارها امید داشت.
در بازار سرمایه نیز می‌توان به این نکته اشاره کرد که خروج سرمایه‌ها بیشتر از آنکه به دلیل افزایش جذابیت بازار مسکن باشد به دلیل بازی با شاخص برای تأثیرگذاری بر موضوعاتی مانند بودجه و نیز عرضه‌های اولیه بوده است. از این رو با کاهش بیشتر قیمت مسکن این بازار سرمایه است که دوباره رشد خواهد کرد. رشدی که شاید به سودش نباشد.