هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   178   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

حواله مصالح برای پیمانکاران بافت فرسوده

گروه ساخت‌وساز: بافت فرسوده همواره به عنوان یک دغدغه برای مردم و مدیران شهری در زمان وقوع حوادث طبیعی مانند زلزله مطرح بوده است. وسعت بافت فرسوده در شهر‌ی مانند تهران بسیار زیاد است و همین امر همکاری و تعامل دستگاه‌های مختلف را برای بهبود وضعیت می‌طلبد. اقداماتی از قبیل تخفیف در صدور پروانه و اعطای وام نوسازی و اسکان موقت از جمله اقداماتی بوده که به عنوان مشوق از سوی دولت و شهرداری‌ تهران صورت گرفته است. سازمان نوسازی شهرداری تهران از دولت قبلی به دلیل عدم پایبندی به تعهداتش گله‌مند بود اما به نظر می‌رسد دولت جدید تعامل خوبی با شهرداری و سازمان نوسازی دارد. برای آگاهی از وضعیت نوسازی بافت فرسوده تهران و برنامه‌های سازمان نوسازی در سال 93 به سراغ علیرضا جعفری، رئیس سازمان نوسازی شهرداری تهران رفته‌ایم.
پیام ساختمان: لطفاً آماری از نوسازی بافت فرسوده در طول دو سالی که به عنوان رئیس سازمان نوسازی شهرداری فعالیت می‌کنید، بیان بفرمایید؟
تقریباً در هر سال میانگین 45 هزار واحد نوسازی شده است که در مقایسه با 3268 هکتار بافت فرسوده که شامل250 هزار پلاک می‌شود، حدود 35 درصد بافت فرسوده نوسازی شده اما آنچه حائز اهمیت است تجمیع پلاک‌های ریزدانه با رشد بسیار خوبی همراه بوده است. ما در بحث نوسازی توانسته‌ایم با استفاده از خدمات دفاتر نوسازی رویکرد اجتماعی را پررنگ کنیم و مشارکت شهروندان و سرمایه‌گذاران را شاهد هستیم به گونه‌ای که بالغ بر 1400 میلیارد تومان سرمایه بخش خصوصی را در 5/1 سال اخیر به بافت‌های فرسوده هدایت کرده‌ایم. 
پیام ساختمان: رویکرد سازمان نوسازی به بافت فرسوده در سال آینده چگونه خواهد بود؟
در موضوع نوسازی بافت فرسوده دو نکته وجود دارد؛ نخست آنکه باید معابر بافت‌های فرسوده بازگشایی شوند و دوم اینکه ساختمان‌هایی که نوسازی می‌شوند باید از استحکام مطلوبی برخوردار باشند. در کلان‌شهر تهران حدود 3268 هکتار بافت فرسوده که حداقل شامل 250 هزار پلاک می‌شود، وجود دارد و این وسعت، مدیریت یکپارچه‌ای می‌طلبد. نکته‌ای که ما را برای سال آینده امیدوار می‌کند این است که بر خلاف سال گذشته که مسائل سیاسی هم افزایی‌ها و مدیریت‌ شهری را تحت تأثیر قرار داده بود، بتوانیم با هماهنگی‌هایی که بین دولت محترم و شهرداری وجود دارد، موضوعات را به نحو احسن دنبال کنیم. در مدتی که دولت مستقر شده جلسات بسیار خوبی با متولیان دولتی بافت فرسوده داشته‌ایم و مدل‌ها و الگو‌هایی آماده کرده‌ایم تا دستگاه‌های اثرگذار در بافت فرسوده با همکاری یکدیگر بتوانند در سال آینده رویکرد توسعه‌یافته را با شتاب بیشتری اجرا کنند.
 پیام ساختمان: برخی از ساختمان‌هایی که در محدوده بافت فرسوده نیستند و از آنها با عنوان بافت ناپایدار یاد می‌شود، چه سرنوشتی پیدا می‌کنند؟
بافت‌های ناپایدار سه شرط بافت‌های فرسوده که شامل ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری را ندارند، و چنانچه فقط یکی از این شرط را داشته باشند، بافت ناپایدار نامیده می‌‌شوند. در هر صورت باید توجه کنیم که اگر به این بافت‌ها توجه  نشود، در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه خسارات زیادی به بار می‌آورند. جلسات متعددی با کمیسیون‌های ماده پنج و معاونت معماری و شهرسازی را دنبال می‌کنیم تا بسته‌های تشویق هم برای آنها در نظر گرفته شود و مالکان هم انگیزه برای نوسازی پیدا کنند، در حال حاضر این بافت‌ها فقط یک طبقه تراکم تشویقی در صورت نوسازی دریافت می‌کنند.
پیام ساختمان: سازمان نوسازی شهرداری نقشه مصوبی در مورد تفکیک بافت تاریخی از فرسوده دارد؟
متولی بافت‌های تاریخی سازمان میراث فرهنگی است که نقشه‌های مصوبی قطعاً دارد. زمینه فعالیت ما بافت‌های فرسوده است اما با سازمان میراث فرهنگی تعامل داریم و بر اساس سیاست‌های حفظ میراث فرهنگی فعالیت می‌کنیم.
پیام ساختمان: ظاهراً تعاملاتی هم با سازمان نظام مهندسی ساختمان در رابطه با نوسازی بافت فرسوده داشته‌اید، لطفاً دراین‌باره توضیح دهید.
توافقاتی با نظام مهندسی داشتیم که فاز اول آن اجرا شد و منتج به شناسایی نقاط ضعف در ساخت و ساز‌ها گردید. مشکلات و آسیب‌هایی در این زمینه وجود دارد که حتماً باید تدابیر ویژه‌ای برای نظارت و کنترل مضاعف ساخت‌وساز‌ها با همکاری نظام مهندسی صورت بگیرد.
پیام ساختمان: بافت فرسوده چه نقشی در طرح مسکن اجتماعی دولت می‌تواند ایفا کند؟
برای اجرای این طرح در بافت فرسوده با مالکیت بخش خصوصی مواجه هستیم، به همین دلیل معتقدم با مدل مسکن اجتماعی نمی‌توان طرح تولید مسکن را اجرایی کرد. بنابراین باید از یک مدل ترکیبی استفاده شود. مقوله بافت فرسوده در طرح مسکن اجتماعی یا مهر نمی‌تواند تعریف شود. طرحی که ما برای تأمین مسکن و نوسازی بافت فرسوده داریم، طرح تولید انبوه مسکن محلی نام دارد. در این طرح، خانه‌ای که ساخته می‌شود باید ارزان‌قیمت باشد، سریع ساخته شود، پایدار و صنعتی باشد، با هویت باشد، انبوه هم باشد. نقطه اشتراک مسکن اجتماعی و این طرح تولید انبوه مسکن محلی است که گره‌گشای حل بافت‌های فرسوده با هزینه‌های ساخت‌وساز پایین خواهد بود. این طرح توجیه اقتصادی و فنی برای ورود سرمایه‌گذار را هم دارد؛ بنابراین طرح ما تأمین مسکن است و ربطی به مسکن اجتماعی ندارد البته باعث رونق و تولید مسکن به شکل انبوه می‌شود.
پیام ساختمان: وام نوسازی بافت‌های فرسوده به چه سمتی می‌رود؟
وام‌ها در این طرح هدفمند است. شما اگر بخواهید به صورت ریالی وام را در اختیار مالکان و سازندگان قرار دهید، بهره‌وری ممکن است پایین باشد اما چنانچه این بهره‌وری در حوزه تولید مصالح باکیفیت و ارزان‌قیمت باشد،هم تولیدکننده انگیزه پیدا می‌کند و هم مصالح ارزان و باکیفیت تولید می‌شود و هم با حواله‌ای که مالک می‌گیرد از مصالح باکیفیت و ارزان برخوردار می‌شود. به جای اینکه ما پول نقد در اختیار مالک قرار دهیم که این پول نقد در چرخه‌های پیمانکاری و کارگزاری هزینه شود، در برگه حواله‌های تأمین مصالح مسکن باکیفیت و ارزان‌قیمت تأمین خواهد شد و مالک به جای اینکه 25 میلیون تومان تسهیلات نقدی بگیرد، با بهره‌وری ارزش افزوده‌اش حدود 30 میلیون تومان مصالح ساختمانی می‌گیرد. در این صورت دیگر این‌گونه نخواهد بود که یک پول نقد را در اختیار مالک قرار دهیم؛ شاید مدیریت سرمایه برای آن مالک به اندازه توانمندی دستگاه‌های حاکمیتی  وجود نداشته باشد.
پیام ساختمان: طرحتان را ارائه کرده‌اید؟
قرار شده این طرح را با مسئولان وزارت راه و شهرسازی مطرح کنیم و امیدواریم به یک جمع‌بندی برسیم. اینکه حالا تکالیف هر کدام از دستگاه‌های مرتبط با طرح به چه صورت می‌تواند باشد، بحثی است که ما در طرحی به عنوان "الگوی مدیریت نوسازی بافت‌های فرسوده" تهیه‌کرده‌ایم و مأموریت سازمان نوسازی در سال آینده خواهد بود تا رویکرد سازمان را از مداخله مستقیم در بافت، به سیاست‌گذاری و مدیریت نوسازی تغییر دهیم.