نشریه شماره   156   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مشاوران املاک و دفاتر ثبت رقیب یا همکار؟!

گروه بازار ساختمان: بخش بزرگي از دعاوي و اختلافات مطرح در نظام قضايي كشور به اين دليل است كه طرفين دعوا از قبل ادله كافي براي ادعاهاي خود تدارك نديدهاند. يكي از اين دلايل، اسناد رسمي هستند كه در پيشگيري از اختلاف و حلوفصل آن نقش بزرگي برعهده دارند. اما نكته آن است كه برخي از شهروندان چندان تمايلي به ثبت رسمي اسناد خود ندارند. در گفتوگو با محمد عظيميان (كارشناس ارشد حقوق جزا) به بررسي اين موضوع ميپردازيم.

پیام ساختمان: درخصوص جايگاه اسناد تنظيمي بنگاههاي معاملات ملكي در نظام حقوقي توضيحاتي بيان كنيد.

 متأسفانه نزديك به 40 سال است كه جامعه حقوقي كشور مرتكب يك خطاي استراتژيك و مبنايي شده است و بهرغم اينكه 40 سال پيش، به زمان وضع مواد قانوني 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26 اسفندماه 1310، نزديكتر بوده، ليكن اشتباه در برداشت ديدگاه قانونگذار، اين عادت را بر جامعه تحميل كرد كه مردم ميتوانند در بنگاههاي معاملات ملكي، نسبت به تنظيم قرارداد اقدام كنند.

قانونگذار تصريح دارد كه املاك و معاملات راجع به عين بايستي الزاما بهصورت اجباري، ثبت رسمي شود و در صورتي كه سندي بهصورت عادي تنظيم شود، اسناد عادي در ادارات و محاكم قضايي، معتبر نيست. اشتباه از اين جهت استراتژيك بود كه سالهاست اين اشتباه تكرار ميشود و مدام و مستمر بر امنيت حقوقي مردم لطمه ميزند و در واقع، با تنظيم هر سند عادي در بنگاه معاملات ملكي، هزينهاي قابل توجه بر اقتصاد كشور تحميل ميشود و عجيب اينكه بيشترين هزينه را دستگاه قضايي متحمل مي گردد. اين در حالي است كه در دل اين اشتباه، يك اشتباه بزرگ ديگري نيز رخ مينمايد و آن اينكه، اساسا متصدي بنگاه معاملات ملكي، وفق بند 3 ماده 2 قانون تجارت مصوب 1311 و تصريح مفاد ماده 7 قانون راجع به دلالان مصوب 7 اسفندماه 1317، به شغل دلالي اشتغال دارد و در واقع، از آنجا كه شغل دلالي، تجارت محسوب ميشود، بنگاه معاملات ملكي، حق دخالت در تنظيم هر نوع قراردادي راجع به املاك و اموال غيرمنقول را ندارد و صرفا وظيفه دلالي و صنفي بنگاه معاملات ملكي ايجاب ميكند كه متصدي بنگاه فقط براي خريدارِ ملك، ملك پيدا كند و متعاقب آن، خريدار و فروشنده را به اصطلاح به هم برساند و باهم آشنا كند و در صورت يك ميل و رضايت ابتدايي (و نه لزوما توافق و تراضي) به تنظيم قرارداد اعم از قولنامه يا تعهد به بيع يا بيعنامه و فروش قطعي، بايستي طرفين را به دفتر اسناد رسمي دلالت و راهنمايي كند.

پیام ساختمان: تنظيم اجارهنامه در دفترخانهها چه مزايايي دارد؟

 فرهنگسازي و ترويج فرهنگ ثبت رسمي معاملات راجع به اموال غيرمنقول و املاك، امروزه يك ضرورت اجتماعي است. ضمن اينكه در حال حاضر با اجراي قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي، امكان تنظيم سند اجاره در دفتر اسناد رسمي نيز سادهتر و بسيار كم هزينهتر شده است. مردم بايد اين نكته را دقيق بدانند كه از نقطهنظر قانوني، در صورت تنظيم سند در بنگاه معاملات ملكي با حالتي كه طرفين معامله خودشان اقدام به تنظيم سند ميكنند، هيچ تفاوتي نيست و هر دو سند، سندي عادي است. قانونگذار، فقط به اسناد تنظيمي نزد دفاتر اسناد رسمي وجاهت قانوني و اعتبار بخشيده، آنهم اعتباري صددرصدي . زيرا اسنادي كه در دفاتر اسناد رسمي تنظيم و به ثبت رسمي ميرسد، سند رسمي است و سند رسمي، لازمالاجراست، يعني جهت تحقق بخشيدن به مفاد سند رسمي، نيازي به مراجعه به دادگاه نيست و صرفا از طريق دواير ثبتي، قابل تحقق است. قطعاً تنظيم اجارهنامه رسمي در دفترخانهها، هم اعتبار بالا و قابل استناد دارد و هم هزينه آن بسيار پايينتر از اجارهنامه تنظيمي در مشاوران املاك است.

پیام ساختمان: به نظر بسياري از مردم وجود بروكراسي سنگين و البته طولاني، باعث حضور آنها در دفاتر مشاوران املاك شده است، نظر شما در اين رابطه چيست؟

به نظر بنده چنين چيزي در دفاتر ما وجود ندارد. طبق قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي مصوب 1385دفتر خانهها موظفند با دريافت دلايل مالكيت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبيق سند با دفتر املاك و اعلام وضعيت ثبتي (حسب مورد)و عدم بازداشت نسبت به تنظيم سند رسمي انتقال عين اراضي و املاك اقدام نمايند. و در خصوص تنظیم سند اجاره کمتر از 3 سال حتی استعلام ثبت هم ضرورتی ندارد.

پیام ساختمان: انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمي به كسبوكار مشاوران املاك آسيب نميزند؟

 به هيچ عنوان چنين نيست. اشخاص محترم شاغل در اين صنف داراي مسئوليتهاي قانوني هستند و نقش ايشان را نبايد ناديده گرفت. مشاوران املاك مسئول شناسايي و معرفي طرفين قراردادهاي بيع و اجاره به يكديگر هستند. ارائه مشاوره و معرفي افراد به يكديگر در اين حوزه مسئوليت قابل توجهي است، بنابراين روش پسنديده و قانوني آن است كه هركسي در حوزه وظايف خود فعاليت كند. بنابراين يكي از پيشنهادات اين است كه مشاوران محترم املاك پس از ارائه مشاوره و معرفي طرفين به يكديگر و احراز تصميم آنها براي تنظيم قرارداد، آنها را به نزديكترين دفتر اسناد رسمي جهت تنظيم سند معرفي كنند و دفتر اسناد رسمي نيز براي حفظ حقوق مشاور املاك، همزمان با تنظيم سند رسمي بيع يا اجاره، حقالزحمه مشاور املاك را نيز وصول و به او پرداخت كند. در پايان بايد گفت كه قانون حوزه اختيارات را تعيين كرده است. بنگاههاي املاك دلال محسوب ميشوند و تاجر هستند، در مقابل دفاتر اسناد رسمي مأموراني هستند كه مورد تأييد دولت هستند و به تنظيم قرارداد ميپردازند. هر كدام از اين دو گروه بايد در حوزه اختيارات خود فعاليت كنند در اين صورت شهروندان بيشترين استفاده را خواهند برد. حتی در قانون تصریح گردیده که شماره پروانه مشاور یا دلال در سند تنظیمی دفاتر اسناد قید گردد.

پیام ساختمان: نحوه نظارت بر عملكرد دفاتر اسنادرسمي چگونه است؟

 دفاتر اسنادرسمي از نظر نهادهاي ناظر بر آن از تشكيلات منحصر به فرد محسوب ميشوند، به اين دليل كه از طرف بازرسي سازمان ثبت اسناد واملاك كشور، بازرسي سازمان بازرسي كل كشور و همچنين بازرسي كانون سردفتران و دفترياران مورد بازرسي قرار ميگيرند. كمتر نهادي در كشور را ميتوان يافت كه تا اين حد تحت نظارت باشد. تنها دلیل آن اهمیت و حساسیت کار دفاتر اسناد رسمی است.

پیام ساختمان: هزينههاي ثبت سند در دفاتر اسناد رسمي به چه صورت است؟

هزينه ثبت هر سند در دفتر اسناد رسمي، طبق تعرفه قانوني قابل پرداخت است و قانونگذار، دقيقا مبلغ حق الثبت و حق التحرير هر يك از اسناد رسمي را معين و مشخص نموده است، ليكن همه مشكلات مردم و تحميل هزينههاي گزاف بر اقتصاد كشور، از همين اسناد عادي برميخيزد. تعرفهها ي دفاتر ثبت سند كاملاً روشن و قانوني است البته بايد اين موضوع را روشن كنم كه مبالغ دريافتي در بندهاي زير كه هر كدام توسط به حساب های مربوطه واریز می گرددو دقیقا قابل پیگیری  هستند:

حق الثبت:  ملاك محاسبه املاك حداقل قيمت منطقهاي ودرنقاطي كه قيمت منطقهاي تعيين نشده طبق برگ ارزيابي اداراه ثبت خواهد بود. حق الثبت املاك ثبت نشده (موضوع ماده 21) به ازاي هر ده هزار ريال مبلغ يك هزار ريال دريافت ميشود و براي املاكي كه در اجراي موضوع ماده 147 و148 قانون ثبت سند مالكيت دريافت مي نمايند. علاوه بر بهاي دفترچه مالكيت معادل 50 درهزار بر مبناي ارزش منطقه بندي و يا برگ ارزيابي اخذ خواهد شد و به حساب دولت واريز مي گردد و اگر ملك ثبت نشده باشد علاوه بر مبلغ فوق حق الثبت فوق الذكر وصول خواهد شد .

حق التحریر: مطابق تعرفه ای است که توسط قوه قضائیه و به دفاتر اسناد رسمی  ابلاغ می شود.

مالیات نقل و انتقال و عوارض و مالیات بر ارزش افزوده

پیام ساختمان: شهروندان چگونه ميتوانند از مبلغ و ميزان تعرفههاي ثبت اطلاع پيدا كنند؟

بامراجعه به سايت كانون سردفتران و دفترياران اين اطلاعات قابل دسترسي است. دفاتر اسناد رسمي هم موظفند اين تعرفه را در ديد مراجعان در دفترخانه نصب كنند و اگر سردفتري آن را رعايت نكند مرتكب تخلف انتظامي شده است.

پیام ساختمان: وجوهي كه از سوي شهروندان زمان مراجعه به دفاتر اسناد ر سمي پرداخت ميشود را چه مرجعي تعيين ميكند؟

تعرفه خدمات دفاتر اسنادرسمي توسط قوهقضائيه تعيين ميشود و البته معمولاً رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور كه معاون قوهقضائيه است به نمايندگي از طرف رئيس قوهقضائيه با تفويض اختياري كه به وي ميشود اين مبلغ را تعيين ميكند. تعرفه ها مطابق ماده 54 قانون دفاتر اسناد رسمی هر 4 سال یک بار تغییر می کند که با عنایت به تورم سالانه می باید نسبت به اصلاح مقررات اقدام گردد.

پیام ساختمان: اگر شهروندي بخواهد اعتراضي از عملكرد يك سردفتر داشته باشد بايد به كجا مراجعه كند؟

شهروندان ميتوانند به كانون سردفتران واقع در خیابان شهید مطهری مقابل خیابان ثنایی مراجعه نمايند.

در پرتابل کانون هم امکان ارسال اینترنتی گزارشها فراهم است و به بازرسي ثبت استان تهران و بازرسي كل ثبت اسناد و املاك هم ميتوانند شكايت خود را اعلام كنند

در خاتمه متذکر می گردد سامانه مشخصات املاک بازداشتی و اشخاص ممنوع المعامله قابل دسترسی دفاتر اسناد رسمی است که تنظیم سند در دفاتر مذکور با رعایت این دو گزینه ،نقل و انتقالی بهدور از هر گونه دغدغه برای شهروندان به همراه خواهد داشت.