هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   177   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ضمانت‌های‌اجرایی پرداخت شارژ

گروه بازار ساختمان: مسلماً برقراري نظم و مشخص شدن حقوق و وظايف متقابل در هر اجتماعي مستلزم تعريف دقيق مناسبات في مابين و احترام به حقوق يكديگر می‌باشد. در مجتمع هاي آپارتماني مجاورت واحدها، محل هاي مشاع، سلايق گوناگون و تقابل فرهنگ هاي مختلف در صورت عدم رعایت  مقررات خاص می‌تواند موجب گلايه و ناراحتي ساكنين شود. هرچند دوستي، برادري، سعه‌صدر و گذشت مهم‌ترین اصل جهت ايجاد آرامش و صميميت در محيط هاي اجتماعي است؛ اما وضع قوانين نيز جهت شفاف شدن موضوعات الزامي است. برای بررسی این حقوق با دکتر فرهاد پروین، عضو هیئت‌علمی دانشکده حقوق دانشگاه علامه طباطبایی گفتگویی داشته‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
تا کنون چه قوانینی در ارتباط با آپارتما‌ن‌نشینی به تصویب رسیده است؟
در خصوص آپارتمان‌نشینی در جلد اول قانون مدنی 1307 در مواد 109 تا 135 در بیان احکام و آثار املاک نسبت به املاک مجاور، موادی مثل مواد 125، 26 و 127 وجود دارد که در خصوص آپارتمان‌نشینی قابل استفاده است. مثلاً ماده 125 قانون مدنی می‌گوید:‌ «هرگاه طبقه تحتانی مال کسی باشد و طبقه فوقانی مال شخص دیگر، هر یک از آنها می‌تواند به طور متعارف در حصه اختصاصی خود تصرف کند...» مقررات مواد 571 تا 588 قانون مدنی نیز در «احکام شرکت مدنی» تا حدودی قابل استفاده است اما مقررات جامع در این مورد، ‌قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 16 ‌اسفند 1343 با اصلاحات بعدی آن و آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 8 اردیبهشت 1347 با اصلاحات بعدی آن است.
نحوه اداره ساختمان و تشکیل مجمع ساختمان به چه صورتی است؟
در مورد نحوه اداره ساختمان ماده 8 قانون تملک آپارتمان‌ها مقرر کرده ؛ در مجموعه‌هایی که عده مالکان بیش از 3 نفر باشد ، مجمع عمومی مالکین باید تشکیل شود و مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا خارج از مجموعه انتخاب کنند. طبق ماده 7 آیین‌نامه مذکور مجمع عمومی مالکان باید لااقل سالی یک بار تشکیل شود. بر اساس ماده 8 آیین‌نامه مذکور، برای رسمیت یافتن مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاص ضروری است. در صورت عدم حصول اکثریت مذکور جلسه 15 روز بعد تجدید می‌شود و در این صورت تصمیمات جلسه سوم با اکثریت حاضر معتبر خواهد بود. درباره نحوه دعوت مالکان به مجمع عمومی قانون روش خاصی را توصیه یا الزام نکرده است. طبق ماده 6 آیین‌نامه زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین طبق توافق‌نامه بین آنها یا اکثریت مطلق آرای مالکانی است که مالک بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی هستند. تشریفات و نحوه دعوت به جلسه نیز به عهده توافق‌نامه بین مالکان،‌ نظر اکثریت مطلق آرای مالکانی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاص را دارا هستند که معمولاً با نصب آگهی در تمام طبقات یا با ارسال نامه سفارشی به همه مالکان انجام می‌پذیرد. طبق آیین‌نامه در صورت فقدان توافق برای زمان مجمع، زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل سه نفر از مالکان تعیین خواهد شد. تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت آنها حداکثر دو سال و قابل تمدید است.
اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان در قوانین مربوط به آپارتمان‌نشینی به چه نحوی است؟
درباره اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان، ماده 14 آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها، آنها را مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین ساختمان دانسته است. از جمله وظایف قانونی مدیر یا مدیران ساختمان بیمه‌کردن ساختمان در مقابل آتش‌سوزی، استخدام حداقل یک نفر دربان برای مجموعه‌های بیش از ده واحد آپارتمانی، تعیین سهم هر یک از مالکان از مخارج مشترک ساختمان(حق شارژ)، وصول مطالبات و ادای تعهدات مربوط به مجموعه مسکونی است.
در صورت خودداری واحدهای آپارتمانی از انجام تعهدات، چه ضمانت‌های ‌اجرایی برای الزام آنها وجود دارد؟
در اداره مجموعه‌های آپارتمانی، قانون‌گذار از الگوی شرکت‌های حقوقی برای اداره یک مشارکت مدنی بهره گرفته است و برای مدیر یا مدیران ساختمان اختیار اقدامات اجرایی و حقوقی، در صورت مواجه‌شدن با امتناع از انجام تعهدات از جانب برخی واحدها،‌ در نظر گرفته است. طبق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها در صورت خودداری مالک یا استفاده‌کننده آپارتمان از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک(شارژ ساختمان)، مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان با ارسال اظهارنامه با ذکر مبلغ و صورت ریز بدهی،‌ ادای دین را از بدهکار مطالبه می‌کند. در صورت عدم پرداخت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مدیر ساختمان می‌تواند از دادن امکانات مشترک مثل شوفاژ، آب گرم، برق و گاز به مالک ممتنع، خودداری کند. در صورت ادامه امتناع از ادای تعهد پرداخت هزینه‌های مشترک، مدیر یا مدیران ساختمان از طریق اداره اجرایی ثبت‌اسناد یا از طریق مراجع قضایی حق اقدام دارند.