هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   176   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

حقوقی، پرسش و پاسخ

پرداخت حق کسب و پیشه به مالک کارخانه
پرسش:آیا پرداخت حق کسب و پیشه به مالک کارخانه‌ای که شخصاً در آن به‌کار اشتغال داشته و سپس به دلیل قرار گرفتن کارخانه در طرح سازمان صنایع دفاع ملی مقرر شده است کارخانه و سایر حقوق مالک خریداری شود وجهه قانونی دارد یا خیر؟
پاسخ: بنا بر نظر مشورتی اداره حقوقی، پرداخت حق کسب و پیشه به مالک کارخانه‌ای که شخصاً در آن به‌کار اشتغال داشته و کارخانه در طرح سازمان قرار گرفته است با رعایت مقررات مربوطه و تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/85 شورای انقلاب بلااشکال است.
پرسش: شخصی جهت خرید یک زمین مبلغ پنجاه میلیون تومان چک را به شخص فروشنده تحویل می‌دهد اما مبایعه‌نامه‌ای اعم از عادی و رسمی فی‌مابین طرفین منعقد نمی‌گردد و فقط یک رسید مبنی بر تحویل چک بابت زمین فوق با امضای دو نفر شاهد به دارنده چک تحویل می‌دهد. پس از گذشت دو ماه شخص فروشنده مدعی است که از انجام معامله پشیمان شده و صرفاً قصد پس دادن پول را دارد. آیا خریدار به استناد همان رسید می‌تواند شخص فروشنده را در قبال دریافت یک سوم پول(که همان چک پنجاه میلیون تومانی بوده است) ملزم به تنظیم سند رسمی ملک نماید؟
پاسخ: در پاسخ به این سؤال باید به چند نکته مهم و کلیدی توجه شود؛ با توجه به اینکه فقط رسیدی مشتمل بر اینکه چک به مبلغ پنجاه میلیون تومان در قبال زمین اخذ شده است باید تصریح می‌شده که چه اراده و قصدی فی‌مابین متعاملین بوده است. آیا از باب اجاره، عقد صلح، هبه فروش و ... چه نیت و قصدی بین متعاملین حاکم بوده است .اثبات این قضیه که چه نوع عقدی بین متعاملین حاکم بوده است سخت و دشوار است مگر اینکه شهود به قضیه اشراف کامل داشته باشند و در محضر دادگاه به‌عنوان گواه بر این معامله گواهی نمایند. لذا با توجه به پیشرفت امروز جامعه قبول انجام این‌گونه معاملات بسیار سخت است.
پرسش: ساختمانی داریم که زمین آن  قولنامه‌ای است و شماره ثبتی ندارد و سال هاست آن را خریده و در آن سکونت داریم. با توجه به اینکه فروشنده هم  در قید حیات نیست که در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و سند رسمی تنظیم کند آیا ما می‌توانیم مشارکت در ساخت نمائیم.
پاسخ: معمولاً سازنده برای مشارکت در ساخت در این املاک رغبتی ندارد و با توجه به پیچیدگی‌های قرارداد به‌هیچ‌وجه مشارکت در ساخت توصیه نمی‌شود چرا که دامنه اختلافات در آن وسیع است و قرارداد ایمن نیست و بهتر است خود مالک اقدام به این کار نموده و همزمان درخواست تنظیم سند نماید. املاک و زمین‌هایی که به‌صورت قولنامه‌ای تنظیم می‌گردند به دلیل مشکلاتی مانند عوارض یا دارا بودن سند مادر و عدم تفکیک آن، دارای سند رسمی مجزا نمی‌باشد و به‌صورت قولنامه‌ای منتقل می‌گردند. شما می‌توانید با استناد به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی و طی کردن مراحل ثبت‌نام و اخذ سند برای املاک بدون سند ، نسبت به دریافت سند اقدام نمایید.
پرسش: در یک ساختمان 4 واحد قدیمی‌ساز ساکن  بوده و قصد مشارکت با یک سازنده داریم یکی از مالکین فوت نموده و یک فرزند کوچک دارد. چگونه می‌توانیم اقدام به مشارکت در ساخت نماییم، برای انجام این کار تا رسیدن فرزند وی به سن تکلیف راه‌حلی نیست؟
پاسخ:  قیم قانونی طفل صغیر می‌تواند نسبت به انجام این امر در چارچوب قانونی و مصلحت صغیر اقدام نماید.
پرسش : شخصی قطعه زمینی را به‌صورت وکالتی از صاحب زمین (فروشنده) خریده است و قرار گذاشته بودند که بعد از ساخت بنا مبلغی را به فروشنده بدهد تا فروشنده سند قطعی را در دفترخانه به نام خریدار منتقل کند اما در حال حاضر شخص فروشنده نسبت به مبلغ اولیه توافقی، معترض است و در واقع مبلغ بیشتری را می‌خواهد مطالبه کند. آیا او چنین حقی دارد و وظیفه و تکلیف خریدار چیست؟
پاسخ:اگر در این زمینه یک قرارداد خصوصی بین فروشنده و خریدار تنظیم شده باشد بنا بر توافقات به عمل‌آمده در آن قرارداد فروشنده باید مطیع و مجری تعهدات خود باشد و اگر دراین‌باره قراردادی تنظیم نشده باشد در صورت داشتن وکالت بلاعزل که در آن حق انتقال به غیر یا به خود ذکر شده باشد، خریدار می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، سند قطعی این بنا را به نام خود ثبت کند اما درصورتی‌که چنین حقی (انتقال به خود ذکر نشده است) خریدار می‌تواند از طریق ثبت دادخواست در دادگاه الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مقام قضایی خواستار شود. در هر حال آنچه در این پرونده اهمیت دارد  این است که فروشنده تحت هیچ عنوانی حق ندارد برای انتقال سند رسمی به خریدار دارای وکالت‌نامه، تعهد جدیدی برای وی بگذارد یا به بهانه‌های دیگری مبالغ جدیدی از ایشان مطالبه کند.