نشریه شماره   176   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

رکود تورمی مسکن یا رونق توهمی

گروه بازار ساختمان: سخنان وزیر راه و شهرسازی در خصوص افزایش وام مسکن این شائبه را ایجاد کرد که گویی متقاضیان واقعی اما فاقد منابع مالی کافی می‌توانند حالا دیگر صاحب‌خانه شوند اما ماجرا ظاهراً در حد افزایش اندک وام مسکن خلاصه شد. یکی از اقدامات و شاید بهتر بتوان گفت تنها اقدامی که دولت جدید در بخش مسکن انجام داد سعی در مدیریت روانی بازار مسکن از طریق گمانه‌زنی‌ها در خصوص احتمال افزایش وام مسکن بوده است. هرچند چهار ماه اول دولت یازدهم هیچ افزایشی در سقف وام مسکن صورت نگرفت اما همین وعده‌ها در افکار فعالان بازار و مردمی که تحت تأثیر آنان هستند، این انتظار را ایجاد کرد که از طرح تقاضا در بازار مسکن به امید وام صد میلیونی یا وام‌هایی که صد درصد قیمت مسکن را پوشش دهد خودداری کردند. همین کاهش تقاضا موجب شد قیمت مسکن بیشتر کاهش یابد.
توان مالی یا توانمندی بازاری
در بازاری که توانمند شده سرمایه‌گذاری مولد عرصه را بر سفته‌بازی تنگ می‌کند و این نه شعار که واقعیتی ملموس در اقتصادهای موفق دنیاست. حال وضعیت تأمین مالی مسکن را در بازار ایران ملاحظه کنید و به نقش وام ناچیز مسکن که حتی نمی‌تواند مبلغ ودیعه رهن را در بیشتر محلات شهرهای بزرگ پوشش دهد بیندیشید! به چه نتیجه‌ای می‌رسید سؤال بنیادی تر اینکه اصولاً چرا باید برای خرید مسکن وام پرداخت شود آن هم دستوری! (هم در سقف هم در سود و هم در مدت‌زمان بازپرداخت)
صاحب‌خانه شدن یا سکونت
اصولاً بحث صاحب‌خانه شدن تفاوت بسیاری با سکونت دارد که معنای اصلی و مفهوم مورد نیاز کلمه مسکن را شامل می‌شود. به بیان دیگر مسکن در زمانی که به مالکیت تبدیل می‌شود، می‌تواند ضامن حقوقی قوی در مشکلات قضایی ایجاد کند غیر از آنکه با کاهش ارزش پول بر ارزش آن افزوده‌شده و اثر تورمی را در خود حفظ می‌کند. 
اصولاً زمانی که اقساط وام بیش‌ازحد درآمد میانگین مردم است و تازه آن وام هم تأثیر کمی در قیمت کل خرید مسکن دارد، باید پرسید مگر مسکن محل درآمد است یا می‌توان از آن درآمدی کسب کرد؟ در خصوص تأثیر این وام‌ها بر بازار باید پرسید چه درصدی از مردم دارای این توانایی هستند که بتوانند اقساط تقریبا نیم میلیون تومانی این تسهیلات خرید را هر ماه بپردازند. چگونه مردمی که تقریباً همین مقدار در ماه درآمد دارند موفق به پرداخت این وام‌ها خواهند شد. به بیان دیگر بیشتر این وام‌ها در حالت عادی به قشر برخوردار تعلق می‌گیرد.
اقتصادی که بر اساس تولید کالا یا خدمات نیست و اقتصادی که تنها به سود آنی می‌اندیشد تا سود ناشی از عرضه به اقتصاد در همان مسیر خودش نیز دچار سردرگمی می‌شود. برای مسئولان نیز متأسفانه راهی باقی نمی‌ماند جز ادامه همان مسیر. آنچه در مورد ادامه ساخت مسکن مهر دیده‌شده یا آنچه که در خصوص افزایش اندک وام مسکن می‌بینیم همه و همه به دلیل نبود رویکردهای متقن و صحیح اقتصادی است. چه آنکه این مسائل از معدود بخش‌هایی است که دور از هیجانات کاذب بازاری و التهابات بحرانی قابلیت برنامه‌ریزی از سال‌های قبل را داشته و دارد.
تأثیر رشد تقاضای خرید در بازار اجاره
اگر از تأثیرات بنیادی بگذریم اثرات هیجانی افزایش وام و احتمال افزایش بیشتر چنانکه در ابتدای مطلب نیز اشاره شد، می‌تواند تأثیرات مثبتی داشته باشد و آن کاهش درصدی از حجم تقاضای موثر در بازار اجاره و انتقال آن به بازار خرید است که می‌تواند اندکی از قیمت اجاره‌بها بکاهد. این تنها نکته‌ای است که می‌توان به آن امیدوار بود. اصولاً بازار اجاره در اغلب موارد رویکردی از سر ناچار است چه برای موجر و چه مستأجر. ازاین‌رو اگر نقدینگی مالک ساختمان به سمت بازارهای مولد منتقل شود درآمدش بسیار بیشتر از اجاره‌داری خانه‌های متوسط به پایین از نظر ارزش بازاری است .
تأثیر تحریک اقتصادی بدون تحرک تولیدی
نحوه پرداخت یارانه‌ها و حجم نقدینگی در کشور این نکته را مشخص می‌کند که رویکردهای بدون مطالعه در مشکلات اقتصادی تا چه میزان می‌تواند در بازارهای مصرفی تشنج‌زا باشد. در همین سه سال گذشته هر سال مبلغ 45.500 تومان به هر ایرانی پرداخت شد که اگر این رقم را در جمعیت 75 میلیون نفری برای 12 ماه ضرب کنیم خواهیم دید که به عدد نجومی 40هزار و 950میلیارد تومان می‌رسیم. عددی که از بودجه عمرانی سال بعد نیز بیشتر است. و جالب تر اینکه این عدد برای سه بار در اقتصاد ایران تزریق‌شده بدون آنکه دریافت‌کننده آن فعالیت مفیدی در اقتصاد انجام داده باشد. به بیان دیگر بودجه‌ای که از بانک مرکزی در چند سال گذشته استقراض شد ( مثلاً برای ساخت مسکن مهر) و همین پرداخت نقدی یارانه‌ها توانست نقدینگی بالایی به جامعه تزریق کند بدون آنکه کالا یا خدماتی به اقتصاد عرضه شود. نتیجه این روند همان تورم است.  ساده‌ترین معنای تورم هم دقیقاً بر این رفتار مدیریتی تطبیق دارد ؛ افزایش نقدینگی بدون افزایش کالا یا خدمات .
در نتیجه همان کالا یا خدمات محدودی که در بازار دیده می‌شود گران تر از گذشته خواهد شد چرا که در این شرایط تقاضای بیشتری برای همان کالاهای محدود مطرح می‌شود و همان کالاهای موجود مصرفی رویکرد کاذبانه سرمایه به خود می‌گیرد. که این به معنای کاهش ارزش پول در دست مردم است؛ معنای ساده‌تر افزایش قیمت کالا یا کاهش قدرت خرید مردم است. به بیان دیگر با کاهش ارزش پول ملی، قدرت خرید و به تبع آن از تعداد خریداران در بازار کاسته می‌شود.
بازار مسکن با اقدامات کوچک و اندکی مانند دو برابر کردن وام ناچیز مسکن نمی‌تواند تأثیر شگرفی در کاهش مشکلات داشته باشد. بلکه این اقدامات بیشتر برای ایجاد گردش مالی در بانک‌های دولتی مانند بانک مسکن مناسب است و تاثیری که می‌تواند در بازارهای غیررسمی داشته باشد.
نحوه پرداخت وام مسکن بیشتر از اینکه بر اساس حل مشکلات باشد تنها بازاری برای دست‌یابی به منابع مالی ایجاد می‌کند و کسی هم نیست که رصد کند مقصد نهایی این تأمین مالی به کجا ختم می‌شود، بازار مسکن یا زمینه‌ای برای گردش مالی در بازارهای غیررسمی.
دولت چه می‌تواند انجام دهد
متأسفانه در بخش تأمین مالی مسکن اول فعالیتی صورت می‌گیرد سپس تصمیم‌گیری آنگاه در خصوص آن فکر می‌کنیم در نهایت به مطالعه و بررسی مسائل می‌پردازیم. دولت می‌تواند از ابعاد سرمایه‌ای مسکن بکاهد و برای شروع می‌توان ارزش ضمانتی مسکن در پرونده‌های قضایی را حذف کند تا مسکن به‌جایی برسد که فقط محلی برای اسکان باشد نه سرمایه‌گذاری.