نشریه شماره   175   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ضرورت ایجاد بستر اقتصاد آرام در کشور

یکی از طرح‌های تولید مسکن که در سال های اخیر توسط دولت اجرایی شد، طرح مسکن مهر بود. بر اساس آن، بانک‌های دولتی از سوی دولت وقت، مکلف به پرداخت تسهیلات بانکی برای آماده‌سازی و ساخت این طرح شدند. به‌ویژه اینکه بر اساس تکالیف تعیین‌شده به بانک‌ها تسهیلات موردنظر می‌بایست سهل تر و حتی خارج از ضوابط بانک‌ها پرداخت می‌شد. ادامه روند اینگونه تکالیف به نقطه‌ای رسید که آخوندی، وزیر راه و شهرسازی،  اعلام کرد: «بانک مسکن به دلیل پرداخت ۳ برابری وام‌ به مسکن مهر ۱۰۰ درصد ورشکسته است، حتی این مشکل فقط مختص به بانک مسکن نبوده و یک مشکل عام در تمام بانک‌هاست!»
بر اساس این گزارش، با توجه به شرایط موجود، دیگر امکان‌پذیر نیست که دولت طبق روال سال های قبل، بانک مرکزی را وادار به اعطای خطوط اعتباری به بانک‌ها کند چرا که لازمه آن تسویه‌حساب‌های بانکی مسکن است تا بانک‌ها قدرت وام‌دهی داشته باشند. از طرفی با وجود محدودیت توان مالی اقشار کم درآمد، متقاضیان تنها از طریق دریافت زمین و تسهیلات بانکی قادر به تأمین سرپناه هستند. از طرف دیگر بانک‌ها نیز با ورشکستگی روبه رو شدند، طرح های نیمه‌تمام مسکن مهر و طرح های دولت جدید را چالشی بزرگ تهدید می‌کند.
بر این اساس، وزارت راه‌وشهرسازي با ارزیابی وضعیت قرمز موجود به دنبال راه‌هاي جديد تامين‌مالي از طریق ابزارهای موجود در بازار همچون؛ تشکیل صندوق پس‌انداز سپرده‌گذاري مسکن براي  تأمین مالی مسكن و ساير پروژه‌هاي ساختماني است. ابزارهایی که با توجه به اینکه نفس بانک‌ها به شماره افتاده است، باید به مدل‌های دیگری برای تجهیز سرمایه در بخش مسکن تبدیل شوند.
این کارشناس مدیریت مالی، با طرح ابزارهای مختلف برای تجهیز بازار سرمایه‌ای بخش مسکن به پیام ساختمان گفت: یکی از مشکلات موجود بازار مسکن کشورمان این است که قادر به سرمایه‌گذاری از طریق اتصال چندین پروژه به یکدیگر و ایجاد تنوع در سیستم مالی نیستیم. درحالی‌که می‌توان با ترکیب منابع دارایی مختلف همچون ساختمان، زمین و مستغلات و زمین زراعی و تبدیل آن به دارایی ، منابع مالی موجود را به هزار واحد تقسیم کرد. نهایتاً این میزان واحد را از طریق صندوق‌ها یا بازار بورس به فروش رساند.
وحید شریف با اشاره به اینکه در خارج از کشور این ابزار مالی از طریق تأسيس نهـادهاي سرمايه‌گذاري تحـت عنوان «Real EstateInvestment Trusts» يا ريت (REIT) انجام می‌گیرد، افزود: این نوع ابزار مالي، می‌تواند اشتیاق سرمایه‌گذاران متفاوت را به‌عنوان یک سبد سرمایه‌گذاری به همراه داشته باشد.
وی همچنین با اشاره به نقش بانک‌ها به‌عنوان ضامن نقدشوندگی گفت: نکته بعدی نوع دارایی های سرمایه‌ای شامل دارایی های موجود یا  برخی از دارایی های در حال اجرا و ساخت است که لازم است بانک‌هایی که از طریق صندوق اداره می‌شوند مسئولیت آن را به‌عنوان عاملیت نقد شوندگی و یا بازار گردانی به عهده بگیرند.
به گفته وی اگر سایر بانک‌ها همچون بانک مسکن، بتوانند به‌جای استفاده از سپرده‌ها نقش یا ضامن نقد شوندگی سرمایه را به عهده بگیرند مردم دیگر هراسی از سرمایه‌گذاری و مشکل در فروش دارایی های غیر سیال مثل صندوق های زمین و ساختمان را نخواهند داشت. وی ادامه داد: در این روش بانک‌ها بخشی از درآمدهای صندوق را حفظ نموده و عمل بازار گردانی را انجام می‌دهند و یا ضامن نقد شوندگی آن می‌شوند، همان اقدامی که بانک‌ها برای اوراق مشارکت انجام می‌دهند.
شریف ابراز داشت: تشویق های مالیاتی یکی دیگر از ابزارهای موجود است. اگر دولت مالیات های سنگینی در نقل و انتقالات خارج از بخش صندوق‌ها (ریت ها یا صندوق های سرمایه‌گذاری زمین و مسکن) وضع کند، ولی نقل و انتقالات خارج از بخش زمین و ساختمان را مشمول مالیات نکند، خود عامل تشویقی برای فردی است که به‌جای پرداخت مالیات در هر بار خریدوفروش آپارتمان، در صندوق های سرمایه‌گذاری که در خریدوفروش اوراق معاف از مالیات هستند، سرمایه‌گذاری کند.
وی با اشاره به ترکیب اوراق اولیه مثل سازمان خصوصی‌سازی گفت: به نظر من این سازمان می‌تواند هنگام انتقال سهام به‌صورت ترکیبی، سهام های پروژه‌های غیر مسکنی را با پروژه‌های مسکنی ترکیب کند. مثلاً برای واگذاری یک میلیون سهم از هلدینگ خلیج‌فارس، این میزان را با هزار واحد از پروژه مسکن مهر ترکیب کند و با تبدیل به یک واحد به ایکس واحد بفروشد. با این اقدام علاوه بر ایجاد جذابیت برای علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری بورسی و اوراق سهام، متقاضیان خرید، لزوماً باید سهام بخش دیگر را هم خریداری کنند.
این استاد دانشگاه، استفاده از ابزارهای اطلاع‌رسانی مثل ایجاد سوپر مارکت مجازی در کشور برای اطلاع‌رسانی از انواع و اقسام پروژه به مردم را از دیگر ابزارها دانسته و افزود: بسیاری از متقاضیان علاقه‌مند به‌غیراز تهران، از سرمایه‌گذاری های مسکن در سایر نقاط کشور اطلاعات دقیقی ندارند.
شریف ادامه داد: نکته دیگر این است که صندوق های زمین و ساختمان داخلی در بورس های بین‌المللی دنیا هم سهامدار شوند. به‌عنوان نمونه شهرداری ونکوور بسیاری از اوراق بدهی خود را در هنگ‌کنگ منتشر کرد، یعنی لزومی ندارد که یک شرکت ایرانی نتواند در بورس های بین‌المللی تأمین مالی کند. ثبت صندوق‌ها و اجزای بازار سرمایه ما در بورس های بین‌المللی منجر به جذب پول های ارزان و انتقال پول به داخل کشور می‌شود.
وی با بیان اینکه این نوع ابزار مشمول تحریم های بین‌المللی نیست، تاکید کرد: لازمه این اقدامات یکی تبعات پولی کشور برای کمک به نقل و انتقالات ارزی  به سرمایه‌گذاران و دوم ایجاد بستر اقتصاد آرام  در کشور است، که ممکن است طی یکی دو سال آینده محقق شود.
شریف یادآور شد: بسیاری از بورس های بزرگ دنیا در صندوق های سرمایه‌گذاری چه در مسکن و چه سرمایه‌گذاری های سهام و ... وجود دارند و این ما هستیم که نتوانستیم از بازارهای بورس بین‌المللی به‌عنوان ابزارهای مالی استفاده کنیم.