ضرورت ایجاد بستر اقتصاد آرام در کشور

یکی از طرح های تولید مسکن که در سال های اخیر توسط دولت اجرایی شد، طرح مسکن مهر بود. بر اساس آن، بانک های دولتی از سوی دولت وقت، مکلف به پرداخت تسهیلات بانکی برای آماده سازی و ساخت این طرح شدند. به ویژه اینکه بر اساس تکالیف تعیین شده به بانک ها تسهیلات موردنظر می بایست سهل تر و حتی خارج از ضوابط بانک ها پرداخت می شد. ادامه روند اینگونه تکالیف به نقطه ای رسید که آخوندی، وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرد: «بانک مسکن به دلیل پرداخت 3 برابری وام به مسکن مهر 100 درصد ورشکسته است، حتی این مشکل فقط مختص به بانک مسکن نبوده و یک مشکل عام در تمام بانک هاست!» بر اساس این گزارش، با توجه به شرایط موجود، دیگر امکان پذیر نیست که دولت طبق روال سال های قبل، بانک مرکزی را وادار به اعطای خطوط اعتباری به بانک ها کند چرا که لازمه آن تسویه حساب های بانکی مسکن است تا بانک ها قدرت وام دهی داشته باشند. از طرفی با وجود محدودیت توان مالی اقشار کم درآمد، متقاضیان تنها از طریق دریافت زمین و تسهیلات بانکی قادر به تأمین سرپناه هستند. از طرف دیگر بانک ها نیز با ورشکستگی روبه رو شدند، طرح های نیمه تمام مسکن مهر و طرح های دولت جدید را چالشی بزرگ تهدید می کند. بر این اساس، وزارت راه وشهرسازی با ارزیابی وضعیت قرمز موجود به دنبال راه های جدید تامین مالی از طریق ابزارهای موجود در بازار همچون؛ تشکیل صندوق پس انداز سپرده گذاری مسکن برای تأمین مالی مسکن و سایر پروژه های ساختمانی است. ابزارهایی که با توجه به اینکه نفس بانک ها به شماره افتاده است، باید به مدل های دیگری برای تجهیز سرمایه در بخش مسکن تبدیل شوند. این کارشناس مدیریت مالی، با طرح ابزارهای مختلف برای تجهیز بازار سرمایه ای بخش مسکن به پیام ساختمان گفت: یکی از مشکلات موجود بازار مسکن کشورمان این است که قادر به سرمایه گذاری از طریق اتصال چندین پروژه به یکدیگر و ایجاد تنوع در سیستم مالی نیستیم. درحالی که می توان با ترکیب منابع دارایی مختلف همچون ساختمان، زمین و مستغلات و زمین زراعی و تبدیل آن به دارایی ، منابع مالی موجود را به هزار واحد تقسیم کرد. نهایتاً این میزان واحد را از طریق صندوق ها یا بازار بورس به فروش رساند. وحید شریف با اشاره به اینکه در خارج از کشور این ابزار مالی از طریق تأسیس نهـادهای سرمایه گذاری تحـت عنوان «Real EstateInvestment Trusts» یا ریت (REIT) انجام می گیرد، افزود: این نوع ابزار مالی، می تواند اشتیاق سرمایه گذاران متفاوت را به عنوان یک سبد سرمایه گذاری به همراه داشته باشد. وی همچنین با اشاره به نقش بانک ها به عنوان ضامن نقدشوندگی گفت: نکته بعدی نوع دارایی های سرمایه ای شامل دارایی های موجود یا برخی از دارایی های در حال اجرا و ساخت است که لازم است بانک هایی که از طریق صندوق اداره می شوند مسئولیت آن را به عنوان عاملیت نقد شوندگی و یا بازار گردانی به عهده بگیرند. به گفته وی اگر سایر بانک ها همچون بانک مسکن، بتوانند به جای استفاده از سپرده ها نقش یا ضامن نقد شوندگی سرمایه را به عهده بگیرند مردم دیگر هراسی از سرمایه گذاری و مشکل در فروش دارایی های غیر سیال مثل صندوق های زمین و ساختمان را نخواهند داشت. وی ادامه داد: در این روش بانک ها بخشی از درآمدهای صندوق را حفظ نموده و عمل بازار گردانی را انجام می دهند و یا ضامن نقد شوندگی آن می شوند، همان اقدامی که بانک ها برای اوراق مشارکت انجام می دهند. شریف ابراز داشت: تشویق های مالیاتی یکی دیگر از ابزارهای موجود است. اگر دولت مالیات های سنگینی در نقل و انتقالات خارج از بخش صندوق ها (ریت ها یا صندوق های سرمایه گذاری زمین و مسکن) وضع کند، ولی نقل و انتقالات خارج از بخش زمین و ساختمان را مشمول مالیات نکند، خود عامل تشویقی برای فردی است که به جای پرداخت مالیات در هر بار خریدوفروش آپارتمان، در صندوق های سرمایه گذاری که در خریدوفروش اوراق معاف از مالیات هستند، سرمایه گذاری کند. وی با اشاره به ترکیب اوراق اولیه مثل سازمان خصوصی سازی گفت: به نظر من این سازمان می تواند هنگام انتقال سهام به صورت ترکیبی، سهام های پروژه های غیر مسکنی را با پروژه های مسکنی ترکیب کند. مثلاً برای واگذاری یک میلیون سهم از هلدینگ خلیج فارس، این میزان را با هزار واحد از پروژه مسکن مهر ترکیب کند و با تبدیل به یک واحد به ایکس واحد بفروشد. با این اقدام علاوه بر ایجاد جذابیت برای علاقه مندان به سرمایه گذاری بورسی و اوراق سهام، متقاضیان خرید، لزوماً باید سهام بخش دیگر را هم خریداری کنند. این استاد دانشگاه، استفاده از ابزارهای اطلاع رسانی مثل ایجاد سوپر مارکت مجازی در کشور برای اطلاع رسانی از انواع و اقسام پروژه به مردم را از دیگر ابزارها دانسته و افزود: بسیاری از متقاضیان علاقه مند به غیراز تهران، از سرمایه گذاری های مسکن در سایر نقاط کشور اطلاعات دقیقی ندارند. شریف ادامه داد: نکته دیگر این است که صندوق های زمین و ساختمان داخلی در بورس های بین المللی دنیا هم سهامدار شوند. به عنوان نمونه شهرداری ونکوور بسیاری از اوراق بدهی خود را در هنگ کنگ منتشر کرد، یعنی لزومی ندارد که یک شرکت ایرانی نتواند در بورس های بین المللی تأمین مالی کند. ثبت صندوق ها و اجزای بازار سرمایه ما در بورس های بین المللی منجر به جذب پول های ارزان و انتقال پول به داخل کشور می شود. وی با بیان اینکه این نوع ابزار مشمول تحریم های بین المللی نیست، تاکید کرد: لازمه این اقدامات یکی تبعات پولی کشور برای کمک به نقل و انتقالات ارزی به سرمایه گذاران و دوم ایجاد بستر اقتصاد آرام در کشور است، که ممکن است طی یکی دو سال آینده محقق شود. شریف یادآور شد: بسیاری از بورس های بزرگ دنیا در صندوق های سرمایه گذاری چه در مسکن و چه سرمایه گذاری های سهام و ... وجود دارند و این ما هستیم که نتوانستیم از بازارهای بورس بین المللی به عنوان ابزارهای مالی استفاده کنیم.