نشریه شماره   175   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تلاش برای براندازی مشاوران املاک

گروه بازار مسکن: تازه‌ترین واکنش‌ها نسبت به تلاش برای محدودیت بنگاه‌های املاک و منع آنها از تنظیم هرگونه قرارداد یا مبایعه‌نامه نشان از این دارد که این محدودیت‌ها می‌تواند در کاهش آمارهای اختلافات ملکی در دادگاه‌ها موثر باشد. بسیاری از سردفتران و حقوق‌دانان در سالروز سازمان ثبت در 7 دی ماه با انتقاد شدید از عقد قرارداد در دفتر مشاوران املاک از ارگان‌های مسئول خواستند تا در این مورد از مشاوران املاک سلب مسئولیت شود. اگر چه در این میان از این محدودیت‌ها سازمان ثبت استناد خشنود است اما باید بپذیریم چنانچه عقد قرارداد و مبایعه‌نامه را از مشاوران املاک بگیرند، عملاً تمام راه‌های ادامه حیات صنف مشاوران املاک را مسدود کرده‌اند. برخی از روسای اتحادیه املاک نسبت به محدود کردن مشاوران املاک می‌گویند این فعالیت‌ها علاوه بر تهدید اشتغال یکی از اصناف بزرگ کشور، کاملاً غیرقانونی و غیر کارشناسی است؛ چرا که در هیچ یک از متون قانونی، دلالان، از حق تنظیم قراردادهای حقوقی منع نشده‌اند.گزارش زیر بازتاب واکنش مشاوران املاک، مردم و کارشناسان به این ماجرای نه چندان تازه است.

مشاوران املاک منع قانونی ندارند

مجید کماری، وکیل پایه یک دادگستری در پاسخ به این سؤال که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به پیام ساختمان گفت: اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می‌شوند، تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانون‌گذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم‌الاجراست و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت این که خریدار، در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.

مراجعه به بنگاه قیمت ملك را افزایش می‌دهد

عباس منتظری سردفتردار در مورد عقد قراردادهای دفاتر مشاوران املاک به خبرنگار پیام ساختمان گفت: سازمان ثبت کنونی، سازمان ثبت چند سال پیش نیست شاید در برهه‌ای از زمان بسیاری از فعالیت سازمان ثبت مورد انتقاد قرار می‌گرفت و ما سردفتران به علت پدید آمدن مشکلات نمی‌توانستیم از صنف خود دفاع کنیم اما اکنون یکی از اصناف پرقدرت و قانونی، «سازمان ثبت» است و روز به روز شاهد هستیم که ثبت رسمی در جهت نظم‌دهی در جامعه ، کاهش دعاوی و پیشگیری از جرائم متعدد موثر است. سیستم اداره‌ای ما سابقه 100 ساله‌ای دارد و با این سابقه توانسته خدمات ارزنده‌ای به مردم ارائه دهد، برای مثال در حوزه ثبت مالکیت‌ها، بیش از 25 میلیون سابقه مالکیتی اشخاص در بانک جامع املاک وارد شده است. همچنین این سازمان توانست با اجرای کاداستر شهری(تعیین حدود مالکیت) تا حدودی موفق باشد و در اجرای قانون تعیین تکلیف مالکیت‌ها، 1100 پرونده الکترونیکی تشکیل شده و امروزه یک شکایت هم به ما نرسیده است.

وی با بیان این که درصد مهمی از پرونده‌های حقوقی و کیفری دادگاه‌ها ناشی از معاملات عادی است، گفت: متأسفانه با روی کار آمدن مشاوران املاک و ادعاهایی که در مورد کد رهگیری دارند پرونده‌های حقوقی در حال گسترش است و از نقدهاي وارده مي‌توان به گسترش بي‌مورد صلاحيت بنگاه‌هاي املاك و موازی کاری اشاره نمود. يعني با گرفتن كد رهگیری اسناد عادي، به نوعي به اين اسناد اعتبار اسناد رسمي داده شده است. ازآنجاکه طرح مذكور باعث شيوع و تشويق مردم به تنظيم اسناد عادي مي‌شوند با ركود اقتصادي در وضع فعلي و معطل ماندن وصول حقوق دولتي، افزايش هزينه عمومي و نیز تقليل درآمد عمومي را به دنبال خواهد داشت، به نظر با اصل هفتاد و پنجم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران نيز در تضاد است.

انتقاد ديگر، مربوط به افزايش ورودي پرونده‌ها و تراكم كار دستگاه قضايي است كه اين امر به علت افزايش اسناد عادي در جامعه می‌باشد و انتظار مي‌رود با اجراي طرح كد رهگیری، انباشت و افزايش ورودي پرونده‌ها به طور سرسام‌آوري به دادگستري افزايش يابد. طبيعي است كه تضعيف قانون ثبت و گسترش اسناد عادي مشكلاتي را در پي خواهد آورد، اين امر ممكن است موجب افزايش قيمت مسكن شود و الزام مراجعه به بنگاه و پرداخت حق كميسيون، ممكن است بر بهاي تمام‌شده ملك بيفزايد.

از مشاوران، آزمون تخصص می‌گیرند

محمد سردمداری، مشاور املاک با بیان این مطلب که ثبت‌اسناد به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند فعالیت های گسترده مشاوران املاک را در کمترین زمان ممکن انجام دهند به خبرنگار پیام ساختمان گفت: دفاتر اسناد همیشه ادعا دارند که مشاوران املاک بی‌سواد و غیرمتخصص هستند، درحالی‌که از نیمه دهه 80، سازمان ثبت قبل از صدور پروانه اشتغال از سوی اتحادیه املاک برای مشاوران، از آنها آزمون تخصص می‌گیرد و برای آنها گواهی‌نامه صلاحیت حرفه‌ای صادر می‌کند و حال کد رهگیری را بهانه کرده‌اند، کدی که می‌دانند بدون آن تا کنون سند های مالکیت مشکلات عدیده‌ای داشت. ما انتظار داریم سازمان ثبت با مشاوران املاک رفتار غرض ورزانه نداشته باشد .

مهم نیست چه کسی قرارداد را بنویسد

سامان جهان پناه، مراجعه‌کننده دیگر در مورد این سؤال که آیا موافق هستید مشاوران املاک از صحنه اصناف حذف شوند؟ گفت: مسئله موافق بودن یا موافق نبودن نیست، مسئله این است که آینده مشاوران املاک چه خواهد شد و آیا با حذف آن‌ها می‌توان انتظار داشت کارها دقیق انجام شود؟! مهم نیست چه کسی قرارداد را بنویسد مهم این است که قراردادها را با کمترین هزینه و محکم‌ترین قوانین بنویسد. اگر یک بار به دفاتر اسناد بروید متوجه خواهید شد هزینه‌های دستمزد ثبت‌اسناد چندان تفاوتی با مشاوران املاک ندارند.