menu

ثبت آگهی رایگان

تأمین مالی مسکن با نعل وارونه

تأمین-مالی-مسکن-با-نعل-وارونه

از موارد مهمی که نه تنها مسکن، بلکه کل اقتصاد ایران نیازمند آن هستند، تأمین مالی (Finance) است که شاید با سرمایه گذاری(investment) مشتبه شود حال آنکه سرمایه گذاری تنها نوعی از تأمین مالی است.

گروه بازار ساختمان تصاویر برخورد سونامی را حتماً دیده اید. امواجی پر انرژی در زمان ورود به ساحل تقریباً بدون مانع بر همه سطوح جاری می شوند. نقدینگی در زمان تورم نیز اگر مسیری آماده و جذاب برای سودآوری نداشته باشد همین رفتار را با بازارها خواهد داشت. اما این نقدینگی بخشی از اقتصاد کشور است و تنها مشکل این است که در مسیر درست یا همان»تأمین مالی»هدایت نشده است. اقتصاد ایران دقیقاً همین شرایط را دارد. اما تأمین مالی در بخش مسکن به چه معنا خواهد بود! نقدینگی برای اقتصاد به مانند خون است برای بدن و تأمین مالی نیز به مثابه شبکه عروق و شریان هاست. زمانی که باهر عنوانی تولید و تجارت با جریان نقدینگی تقویت شود، تکاپو و رشد اقتصادی را به ارمغان آورده و آن هنگام که مانعی در مسیر تداوم آن به هر دلیلی ایجاد شود، همان تولید و صنعت در عمل متوقف می شود. نمونه اش را می توان در «توقف نسبی پروژه های مسکن مهر» بر اساس سخن سازندگان این خانه ها دید. بااین حال اگر این نقدینگی پرقدرت باشد نقش فزاینده در اقتصاد را همراه با سرطانی به نام تورم توأمان خواهد داشت. بنابراین نمی توان تأمین مالی را از هر طریقی و باهر رویکردی به سرانجام رساند. چالش تأمین مالی را می توان چنین تشریح کرد: پروژه های عمرانی در بیشتر موارد با تأخیر در تکمیل یا توقف ساخت وساز یا طولانی شدن مراحل ساخت وساز مواجه است. بیشتر مشکلات نیز به دلیل روش های ناکارآمد در تأمین مالی است. چه بسا دولت ها تصمیم می گیرند از صنعت تا مسکن را با سرمایه های عمومی بسازند و زمانی که از عهده آن بر نمی آیند طرح ها متوقف می شوند. مشکل را مانند همین دوران می توان با یک جمله بیان کرد: «کمبود بودجه» اما مگر کارخانه و حتی خانه برای مردم را باید با درآمد ملی ساخت؟ اصولاً کدام کشور به چنین اموری روی آورده و به موفقیت هم نائل آمده است؟ بودجه دولت به همراه بازار پولی و استقراض بانکی از مشهورترین روش های تأمین مالی در کشور است که در دنیا منسوخ شده است. برای تأمین مالی پروژه های تولیدی که اتفاقاً نیاز روز صنعت کشور است، روش های مختلفی وجود دارد اما بیشتر مردم بر «بازار پولی» تکیه کرده و دانسته یا ندانسته زمینه ساز رونق واسطه گری بانک ها را فراهم می کنند. حال آنکه نقش بانک ها تنها ایجاد بستر لازم برای تسهیل شرایط در تأمین مالی است نه آنکه تصور کنند بازار پولی می تواند تأمین کننده سرمایه مورد نیاز شرکت ها باشد. آنچه در کشورهای پیشرفته اقتصادی می توان دید بر این اساس است؛ به بیان دیگر بازار پولی برای سرمایه گذاری پروژه ها رویکرد مناسبی نیست. اکنون می توان رویکرد به آزاد کردن فروش مسکن مهر را در همین راستا مورد بررسی قرارداد. در مسکن مهر فشار سنگینی بر اقتصاد کشور تحمیل شد تا خارج از مکانیزم بازار، خانه هایی در اختیار مردم قرار گیرد حال اگر همان خانه ها در بازار عرضه شود آیا نقض غرض نیست. بررسی و یافتن بهترین راه تأمین مالی نه وظیفه دولت که اساس فعالیت بخش خصوصی است، از طرف دیگر نه بازار پولی - که «نرخ تنزیل» آن 20 درصد زیر نرخ تورم است- و نه بودجه دولت هیچ کدام نمی توانند بیش از این بار فقدان رویکرد علمی به اقتصاد را در کشور به دوش کشند. چه باید کرد به جرئت می توان گفت که نمی توان به فعالیت اقتصادی پرداخت مگر آنکه تأمین مالی آن انجام شده باشد. اتفاقاً وظیفه دولت که همیشه شعار گریز از تصدی گری و تمرکز بر نظارت را سر داده تنها و تنها ایجاد بستر مناسب برای تأمین مالی فعالیت های اقتصادی است. اما این تأمین مالی در عمل چگونه تحقق می پذیرد؟! از موارد مهمی که نه تنها مسکن، بلکه کل اقتصاد ایران نیازمند آن هستند، تأمین مالی (Finance) است که شاید با سرمایه گذاری(investment) مشتبه شود حال آنکه سرمایه گذاری تنها نوعی از تأمین مالی است. اثر محسوس تأمین مالی با استفاده از رویکردهای تأمین مالی، بسیاری از پروژه های خصوصی و دولتی حرکت خواهد کرد در نتیجه این پروژه ها هم با سرعت بیشتری به نتیجه می رسد و هم به صورت مستقیم و غیرمستقیم زمینه اشتغال و درآمدزایی بسیاری از افراد را فراهم می کند؛ در نتیجه میزان درآمد خانوارها و توان اقتصادی متقاضیان خرید در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن افزایش می یابد. با تحقق بستر لازم برای تأمین مالی مناسب دو نتیجه در اقتصاد متجلی می شود؛ ازیک طرف با افزایش توانایی خرید خانوارها که به تقاضای معامله در بازار می انجامد و با افزودن رونق در بازارهای مصرفی، انگیزه های اقتصادی برای رشد تولید را فراهم می کند. پس، ازیک طرف نقدینگی برای سرمایه گذاری در بخش تولید، و از طرف دیگر برای خرید کالاهای تولیدشده فراهم می شود که به سرعت رکود را به رونق تغییر دهد اما همچنان تورم با درصد کمی باقی است. نتیجه دوم این است که انگیزه برای تولید ( و گاه واردات با در نظر گرفتن مسائل ارزی) فراهم شده و در نتیجه نقدینگی ها به جای سرگردانی به سمت بازارهای مالی مولد حرکت خواهد کرد و زمینه تولید انبوه را اقتصادی کرده و با یک فاصله زمانی بازار مملو از کالا خواهد شد. در این شرایط طبعاً قیمت ها کاهش می یابد که به معنای کاهش تورم است. در این شرایط باز هم اگر در تأمین مالی به درستی هدف گیری شده باشد تولیدکنندگان دیگر به دنبال نیاز های اولیه خود نبوده و رقابت در کیفیت برای کسب سهم بیشتر در بازار داخلی یا گام نهادن و تثبیت موقعیت در صادرات را دنبال خواهند کرد. رویکرد های تأمین مالی استفاده از بازار سرمایه انتشار سهام یا سهام افزایش سرمایه در بخش شرکتی، و نیز خرید سهام یا واحدهای صندوق های سرمایه گذاری، همچنین اوراق مشتقه و صکوک از راهکارهای مطرح در بازار سرمایه است. روش های بسیاری برای تأمین مالی وجود دارد که حتی می تواند بخش مسکن کشور را نیز متحول کند که رویکرد به بازار سرمایه شاید بهترین گزینه برای تأمین مالی بخش مسکن کشور باشد. تهاتر بین دولت و سازندگان این روش را برای تأمین هزینه های مسکن مهر در ازای زمین آن اما تنها برای پروژه هایی که پای دولت در میان است می توان استفاده کرد. در بخش املاک نیز می توان این اقدام را مورد توجه قرارداد و بخشی از درآمدهای املاک غیرمسکونی را صرف اقداماتی جهت اقتصادی شدن بخش مسکن عمومی کرد. کاری که بازارهای موفق دنیا انجام داده اند. سرمایه گذاری خارجی سرمایه گذاری خارجی زمانی تحقق می یابد که «خط اعتباری» مورد تأیید دولت در کشوری که قصد سرمایه گذاری را دارد حاضر باشد این اقدام را با نوعی پوشش ضمانتی تأیید کند. در حال حاضر به گواه علمای اتاق بازرگانی بسیاری از شرکت های خارجی علاقه مند هستند به این کار اقدام کنند. خرید متقابل (Buy back) یکی از آیتم های تأمین مالی است که می تواند بخش صنعت را بر اساس آن- هم در بازارهای داخلی و هم در بخش صادرات- تقویت کند. مزیت بالای این روش در این است که علاوه بر رفع مشکلات مالی، تقاضای تضمین شده ای نیز برای صنعت دریافت کننده این نوع تأمین مالی، فراهم می کند. به بیان دقیقتر، آن صنعت از محل پیش فروش تولیدات خود، تأمین مالی مورد نظرش را انجام داده است. نتیجه اخلاقی ماجرا نکته جالب این است که رویکرد صحیح به تأمین مالی می تواند حجم گسترده نقدینگی سرگردان در جامعه را کاهش دهد که این امر به معنای کاهش تورم و زدودن رکود است، ولی بازهم یک مشکل اساسی وجود دارد و آن دیپلماسی خارجی و بروکراسی اداری ایران است. اینجا وظیفه دولت است که مشکلات را برطرف کند. اگر به این مهم مبادرت ورزد اقتصاد روی شکوفایی خواهد دید. ازاین رو بهتر است دولتمردان خدوم به جای آنکه در اندیشه تحویل کالاهایی مانند مسکن به مردم باشند معضلات فراروی آیتم های تأمین مالی را برطرف می نمایند. شاید بهترین نتیجه ای که می توان از رفتار های اقتصادی دولت های یک قرن اخیر ایران برداشت کرد، این پند باشد که»لطفاً بیشتر فکر کنید» و “ لطفاً کمتر برای حل مشکلات نقشه بکشید” به ویژه در بخش مسکن، تا نعل وارونه نزنید و اجازه دهید آنان که اقتصاد را آموخته اند، مشکلات اقتصادی را با راه های تأمین مالی منطقی برطرف کنند. اقتصاد مسیر خود را می رود و ممانعت از تحقق آن به آنجا می رسد که اکنون در آن قرار داریم.

انتهای خبر/پیام ساختمان

این مطلب را در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید :

×