هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   174   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تأمین مالی مسکن با نعل وارونه

گروه بازار ساختمان تصاویر برخورد سونامی را حتماً دیده‌اید. امواجی پر انرژی در زمان ورود به ساحل تقریباً بدون مانع بر همه سطوح جاری می‌شوند. نقدینگی در زمان تورم نیز اگر مسیری آماده و جذاب برای سودآوری نداشته باشد همین رفتار را با بازارها خواهد داشت. اما این نقدینگی بخشی از اقتصاد کشور است و تنها مشکل این است که در مسیر درست یا همان»تأمین مالی»هدایت نشده است. اقتصاد ایران دقیقاً همین شرایط را دارد. اما تأمین مالی در بخش مسکن به چه معنا خواهد بود! نقدینگی برای اقتصاد به‌مانند خون است برای بدن و تأمین مالی نیز به مثابه شبکه عروق و شریان‌هاست. زمانی که باهر عنوانی تولید و تجارت با جریان نقدینگی تقویت شود، تکاپو و رشد اقتصادی را به ارمغان آورده و آن هنگام که مانعی در مسیر تداوم آن به هر دلیلی ایجاد شود، همان تولید و صنعت در عمل متوقف می‌شود. نمونه‌اش را می‌توان در «توقف نسبی پروژه‌های مسکن مهر» بر اساس سخن سازندگان این خانه‌ها دید.

بااین‌حال اگر این نقدینگی پرقدرت باشد نقش فزاینده در اقتصاد را همراه با سرطانی به نام تورم توأمان خواهد داشت. بنابراین نمی‌توان تأمین مالی را از هر طریقی و باهر رویکردی به سرانجام رساند.

چالش تأمین مالی را می‌توان چنین تشریح کرد: پروژه‌های عمرانی در بیشتر موارد با تأخیر در تکمیل یا توقف ساخت‌وساز یا طولانی شدن مراحل ساخت‌وساز مواجه است. بیشتر مشکلات نیز به دلیل روش های ناکارآمد در تأمین مالی است. چه بسا دولت‌ها تصمیم می‌گیرند از صنعت تا مسکن را با سرمایه‌های عمومی بسازند و زمانی که از عهده آن بر نمی‌آیند طرح‌ها متوقف می‌شوند. مشکل را مانند همین دوران می‌توان با یک جمله بیان کرد: «کمبود بودجه» اما مگر کارخانه و حتی خانه برای مردم را باید با درآمد ملی ساخت؟ اصولاً کدام کشور به چنین اموری روی آورده و به موفقیت هم نائل آمده است؟ بودجه دولت به همراه بازار پولی و استقراض بانکی از مشهورترین روش های تأمین مالی در کشور است که در دنیا منسوخ شده است.

برای تأمین مالی پروژه‌های تولیدی که اتفاقاً نیاز روز صنعت کشور است، روش های مختلفی وجود دارد اما بیشتر مردم بر «بازار پولی» تکیه کرده و دانسته یا ندانسته زمینه‌ساز رونق واسطه‌گری بانک‌ها را فراهم می‌کنند. حال آنکه نقش بانک‌ها تنها ایجاد بستر لازم برای تسهیل شرایط در تأمین مالی است نه آنکه تصور کنند بازار پولی می‌تواند تأمین‌کننده سرمایه مورد نیاز شرکت‌ها باشد. آنچه در کشورهای پیشرفته اقتصادی می‌توان دید بر این اساس است؛ به بیان دیگر بازار پولی برای سرمایه‌گذاری پروژه‌ها رویکرد مناسبی نیست.

اکنون می‌توان رویکرد به آزاد کردن فروش مسکن مهر را در همین راستا مورد بررسی قرارداد. در مسکن مهر فشار سنگینی بر اقتصاد کشور تحمیل شد تا خارج از مکانیزم بازار، خانه‌هایی در اختیار مردم قرار گیرد حال اگر همان خانه‌ها در بازار عرضه شود آیا نقض غرض نیست.

بررسی و یافتن بهترین راه تأمین مالی نه وظیفه دولت که اساس فعالیت بخش خصوصی است، از طرف دیگر نه بازار پولی - که «نرخ تنزیل» آن 20 درصد زیر نرخ تورم است- و نه بودجه دولت هیچ‌کدام نمی‌توانند بیش از این بار فقدان رویکرد علمی به اقتصاد را در کشور به دوش کشند.

چه باید کرد

به‌جرئت می‌توان گفت که نمی‌توان به فعالیت اقتصادی پرداخت مگر آنکه تأمین مالی آن انجام شده باشد. اتفاقاً وظیفه دولت که همیشه شعار گریز از تصدی‌گری و تمرکز بر نظارت را سر داده تنها و تنها ایجاد بستر مناسب برای تأمین مالی فعالیت های اقتصادی است.‌ اما این تأمین مالی در عمل چگونه تحقق می‌پذیرد؟!

از موارد مهمی که نه تنها مسکن، بلکه کل اقتصاد ایران نیازمند آن هستند، تأمین مالی (Finance) است که شاید با سرمایه‌گذاری(investment) مشتبه شود حال آنکه سرمایه‌گذاری تنها نوعی از تأمین مالی است.‌

اثر محسوس تأمین مالی

با استفاده از رویکردهای تأمین مالی، بسیاری از پروژه‌های خصوصی و دولتی حرکت خواهد کرد در نتیجه این پروژه‌ها هم با سرعت بیشتری به نتیجه می‌رسد و هم به صورت مستقیم و غیرمستقیم زمینه اشتغال و درآمدزایی بسیاری از افراد را فراهم می‌کند؛ در نتیجه میزان درآمد خانوارها و توان اقتصادی متقاضیان خرید در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن افزایش می‌یابد.

با تحقق بستر لازم برای تأمین مالی مناسب دو نتیجه در اقتصاد متجلی می‌شود؛ ازیک‌طرف با افزایش توانایی خرید خانوارها که به تقاضای معامله در بازار می‌انجامد و با افزودن رونق در بازارهای مصرفی، انگیزه‌های اقتصادی برای رشد تولید را فراهم می‌کند. پس، ازیک‌طرف نقدینگی برای سرمایه‌گذاری در بخش تولید، و از طرف دیگر برای خرید کالاهای تولیدشده فراهم می‌شود که به‌سرعت رکود را به رونق تغییر دهد اما همچنان تورم با درصد کمی باقی است.

نتیجه دوم این است که انگیزه برای تولید ( و گاه واردات با در نظر گرفتن مسائل ارزی) فراهم‌شده و در نتیجه نقدینگی‌ها به‌جای سرگردانی به سمت بازارهای مالی مولد حرکت خواهد کرد و زمینه تولید انبوه را اقتصادی کرده و با یک فاصله زمانی بازار مملو از کالا خواهد شد. در این شرایط طبعاً قیمت‌ها کاهش می‌یابد که به معنای کاهش تورم است. در این شرایط باز هم اگر در تأمین مالی به‌درستی هدف‌گیری شده باشد تولیدکنندگان دیگر به دنبال نیاز های اولیه خود نبوده و رقابت در کیفیت برای کسب سهم بیشتر در بازار داخلی یا گام نهادن و تثبیت موقعیت در صادرات را دنبال خواهند کرد.

رویکرد های تأمین مالی استفاده از بازار سرمایه

انتشار سهام یا سهام افزایش سرمایه در بخش شرکتی، و نیز خرید سهام یا واحدهای صندوق های سرمایه‌گذاری، همچنین اوراق مشتقه و صکوک از راهکارهای مطرح در بازار سرمایه است. روش های بسیاری برای تأمین مالی وجود دارد که حتی می‌تواند بخش مسکن کشور را نیز متحول کند که رویکرد به بازار سرمایه شاید بهترین گزینه برای تأمین مالی بخش مسکن کشور باشد.

تهاتر بین دولت و سازندگان

این روش را برای تأمین هزینه‌های مسکن مهر در ازای زمین آن اما تنها برای پروژه‌هایی که پای دولت در میان است می‌توان استفاده کرد. در بخش املاک نیز می‌توان این اقدام را مورد توجه قرارداد و بخشی از درآمدهای املاک غیرمسکونی را صرف اقداماتی جهت اقتصادی شدن بخش مسکن عمومی کرد. کاری که بازارهای موفق دنیا انجام داده‌اند.

سرمایه‌گذاری خارجی

سرمایه‌گذاری خارجی زمانی تحقق می‌یابد که «خط اعتباری» مورد تأیید دولت در کشوری که قصد سرمایه‌گذاری را دارد حاضر باشد این اقدام را با نوعی پوشش ضمانتی تأیید کند. در حال حاضر به گواه علمای اتاق بازرگانی بسیاری از شرکت های خارجی علاقه‌مند هستند به این کار اقدام کنند.

خرید متقابل (Buy back) یکی از آیتم های تأمین مالی است که می‌تواند بخش صنعت را بر اساس آن- هم در بازارهای داخلی و هم در بخش صادرات- تقویت کند. مزیت بالای این روش در این است که علاوه بر رفع مشکلات مالی، تقاضای تضمین‌شده‌ای نیز برای صنعت دریافت‌کننده این نوع تأمین مالی، فراهم می‌کند. به بیان دقیقتر، آن صنعت از محل پیش‌فروش تولیدات خود، تأمین مالی مورد نظرش را انجام داده است.

نتیجه اخلاقی ماجرا

نکته جالب این است که رویکرد صحیح به تأمین مالی می‌تواند حجم گسترده نقدینگی سرگردان در جامعه را کاهش دهد که این امر به معنای کاهش تورم و زدودن رکود است، ولی بازهم یک مشکل اساسی وجود دارد و آن دیپلماسی خارجی و بروکراسی اداری ایران است. اینجا وظیفه دولت است که مشکلات را برطرف کند. اگر به این مهم مبادرت ورزد اقتصاد روی شکوفایی خواهد دید. ازاین‌رو بهتر است دولتمردان خدوم به‌جای آنکه در اندیشه تحویل کالاهایی مانند مسکن به مردم باشند معضلات فراروی آیتم های تأمین مالی را برطرف می نمایند.

شاید بهترین نتیجه‌ای که می‌توان از رفتار های اقتصادی دولت های یک قرن اخیر ایران برداشت کرد، این پند باشد که»لطفاً بیشتر فکر کنید» و “ لطفاً کمتر برای حل مشکلات نقشه بکشید” به‌ویژه در بخش مسکن، تا نعل وارونه نزنید و اجازه دهید آنان که اقتصاد را آموخته‌اند، مشکلات اقتصادی را با راه‌های تأمین مالی منطقی برطرف کنند. اقتصاد مسیر خود را می رود و ممانعت از تحقق آن به آنجا می‌رسد که اکنون در آن قرار داریم.