هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   173   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تـورم بازار مسـكن بهـتر از ركـود

گروه بازار ساختمان:وقتي بازار مسكن درگير شرايطي است كه متخصصان به آن ركود تورمي گويند، اولين گام براي رسيدن به رونق اين است كه يكي از اين دو كاهش يابد «ركود»یا «تورم».

بسياري از راهكارها براي خروج از بحران يا اجرايي نيستند يا آنكه مانند «افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن» موجب تشديد تورم می‌شوند. در زماني كه ركود كاهش يابد حتي اگر بازار تورمي باشد، توليد و اشتغال هست و معامله در بازار وجود دارد، اما در ركود اقتصاد به‌پیش نمي رود. دکتر وحید شقاقی شهری، مشاور کمیسیون نظارت دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام كه استاد دانشگاه علوم اقتصادي است خانه‌دار شدن مردم را نه تنها امري مهم در اقتصاد كه مهم تر از آن در امنيت ملي می‌داند و معتقد است دولت با ايجاد جاذبه‌های اقتصادي و فراهم شدن زیرساخت هاي توليد و اشتغال می‌تواند جمعيت مازاد کلان‌شهرهایی مانند تهران را به مهاجرت به نقاط مناسب براي توسعه ترغيب كند. گفتگوي ما با دکتر شقاقی را بخوانید:

پیام ساختمان: ركود بازار مسكن بهتر است یا تورم ؟

تاکنون آنچه از سیاست‌ها و تصمیمات دولت مشاهده می‌شود این است که مسئولان اقتصادی دولت تمام توان خود را برای کنترل تورم صرف کرده‌اند درحالی‌که که رکود اقتصادی معضل بدتری در مقایسه با تورم است. ضمن اینکه در اقتصاد ایران، به دلیل محدودیت بخش های مولد کافی، بازار مسکن بخش مولد کارایی است و رکود این بازار در یک دوره زمانی موجب رکود شدیدتر اقتصاد ایران می‌گردد ازاین‌رو دولت باید به‌سرعت به رکود این بازار خاتمه دهد، زیرا تداوم این رکود به ضرر اقتصاد ایران و اشتغال کشور است.

پیام ساختمان: با توجه به وضعيت كسري بودجه و دارايي‌هاي خزانه، تأمین مالي براي اقدامات جديد دولت به‌ویژه در بازار مسكن چگونه انجام‌پذير خواهد بود؟

اصولاً حضور مستقیم دولت در تأمین مسکن، سیاستِ درستی نیست و موجب برهم خوردن تعادل اقتصادی و بازار می‌گردد. ازاین‌رو بهترین نقشي كه دولت می‌تواند ايفا كند روش سیاست‌گذاری و نظارت در بازار مسکن است.

آنچه در دولت قبل تحت عنوان مسکن مهر در قالب تزریق پول پرقدرت اجرا شد رشد نقدینگی را به شدت دامن زد و افزایش کسری‌های بودجه حاصل از این طرح می‌تواند یکی از دلایل تورم فعلی باشد. در مقوله مسکن نگرشي جامع لازم است و باید از نگاه‌های تک بعدی دوری نمود، در این مقوله بحث مهاجرت، شهرنشینی، سوداگری و رکود بخش های مولد اقتصادی، توزیع عادلانه امکانات و شرایط رفاهی و ... نقش حائز اهمیت دارد. لذا بهترین روش در بحث بازار مسکن، واگذاری ساخت‌وساز به بخش خصوصی و سیاست‌گذاری و نظارت توسط حاکمیت است و دولت باید به مسکن از زاویه نگاه کلان و جامع وارد شود چرا که بدون این نگاه و به دلیل تمرکزگرایی در برخی از نقاط کشور، حل این معضل با مشکل مواجه خواهد شد.

ضمن اینکه عدم برنامه‌ریزی دقیق در این حوزه موجب گردید فعالان و سوداگران بازار مسکن از خلال ضعف قوانین و مقررات ، صاحب مسکن مهر شده و به قیمت بالا اقدام به فروش مجدد کنند که این نیز از دیگر دلایل ضعف طرح مسکن مهر بوده است.

پیام ساختمان: يعني چه بايد كرد؟

دولت باید در ثبات مصالح ساختمانی و تنظیم قیمت نهاده‌های بازار مسکن تصمیم به‌موقع اتخاذ کند و با نظارت‌های مستمر از بی‌ثباتی و سوداگری بیش از اندازه جلوگیری به عمل آورد. لذا سیاست‌های دولت در مقوله مسکن باید ضمانت سود معتدل را برای سازندگان داشته باشد و این سود معتدل باید مبتنی بر بازدهی سایر بازارها و وضعیت کلان اقتصادی محاسبه گردد زیرا چنانچه دولت نتواند سود معتدل را باسیاست‌های اتخاذشده تضمین کند موجب افزایش بی‌رویه و شتابان قیمت مسکن یا بالعکس رکود بازار مسکن خواهد شد.

پیام ساختمان: در خصوص تأمین مالی بازار مسکن چه نظری دارید؟

بحث تأمین مالی بازار مسکن توسط دولت سؤال گمراه‌کننده‌ای است چون دولت می‌تواند باسیاست‌های اصولی زمینه توزیع بهتر جمعیت را در سطح گسترده کشور ایجاد کند، در غیر این صورت تمرکز جمعیت در برخی نقاط موجب به هم خوردن مداوم تعادل بازار مسکن خواهد شد. به عبارت روشن تر مسکن در کشور یک مقوله اقتصاد کلان است که مرتبط با مؤلفه‌های متعددی است و باید در کنار سایر مؤلفه‌های اقتصادی تحلیل شود. به نظر بنده؛ تلاش دولت در تمرکززدایی سیاست منطقی در بازار مسکن است که به انحای مختلف به نفع اقتصاد ملی خواهد بود. به‌عنوان مثال تمرکز جمعیت در کلان‌شهر تهران ضمن به هم خوردن مدام بازار عرضه و تقاضای مسکن، پیامدهای منفی عدیده‌ای داشته و گاهی در حد تهدید ملی نمایان می‌شود. حال اگر دولت بتواند باسیاست‌های منطقی نظیر گسترش بازار کار و اشتغال در سطح کشور سیاست تمرکززدایی را در دستور کار قرار دهد خود به‌اندازه زیادی در ایجاد تعادل بازار مسکن موثر خواهد بود.

پیام ساختمان: مثلاً وام خريد مسكن افزايش يابد؟

وام خرید مسکن ابزاری کوتاه‌مدت و برای پاسخ به نوسانات این بازار طی دوره‌های زمانی کوتاه است و با افزایش شدید قیمت مسکن طی دو سال اخیر، وام خرید مسکن فعلی به ابزاری بی‌تأثیر تبدیل‌شده که باید بازنگری شود. اگر دولت به دنبال رونق بازار مسکن و خروج رکود از این بازار است باید متناسب باقیمت مسکن در نقاط مختلف کشور، وام خرید مسکن را به‌صورت یک متغیر و در یک دامنه منطقی تعریف کند. دامنه بین 20 تا 50 میلیون تومانی وام خرید مسکن مبتنی بر قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور می‌تواند تا حدودی این ابزار منفعل فعلی را مجدداً به ابزاری تأثیرگذار در دوره کوتاه‌مدت تبدیل کند. چنانچه این ابزار (وام خرید مسکن) به‌صورت یک دامنه بین 20 تا 50 میلیون تومان متغیر تعریف شود چندان بار مالی فزاینده‌ای در یک دوره کوتاه‌مدت به اقتصاد تحمیل نخواهد شد و تا حدودی می‌تواند با تقویت قدرت خرید مردم، در کوتاه‌مدت رونق محدودی را به بازار مسکن برمی‌گرداند.

پیام ساختمان: پس در نهايت به اين جمع‌بندی می‌رسیم كه دولت باید رويكرد به بازار پولي و افزايش سقف وام مسكن داشته باشد!

این ابزار جزو ابزارهای سطحی و خرد است و باید سیاست کلان در قالب یک بسته همه‌جانبه برای بازار مسکن تدوین و اجرا شود به‌طوری که ضمن تضمین رونق منصفانه این بازار و جلوگیری از رکود آن، تعادل کلان اقتصادی و سایر بازارها نیز مدنظر قرار بگیرد.

تا زمانی که دولت نتواند ضمن تأمین ثبات این بازار، محدوده معقول و منطقی سود را برای سازندگان و نیز خریداران و فروشندگان تعریف کند، رکود تداوم خواهد داشت. دولت باید به نحوی سیاست‌گذاری کند که سود این بازار متناسب با سود و بازدهی سایر بازارهای مولد و غیر مولد تنظیم شود و دو اقدام و سیاست را باید برای خروج رکود بازار مسکن در پیش بگیرد: سیاست اول تأمین ثبات در بازار مسکن و کاهش نوسانات شدید و غیرمنتظره، و سیاست دوم نیز اتخاذ تدابیری برای کسب بازدهی و سود منطقی در این بازار متناسب با سایر بازارها اعم از بخش های مولد و غیر مولد اقتصادی است. البته هر دو سیاست نیازمند کار کارشناسی و نگاه کلان و جامع به بازار مسکن و وضعیت پیش روی اقتصاد ایران و نیز رصد و پایش وضعیت سایر بازارهای رقیب است.