اعتقاد و انتقاد به رهن ثانویه

کافی است به بایگانی صفحه های اقتصادی رسانه ها سری بزنید تا با انبوهی از طرح های نافرجام دولت درخصوص مسکن و البته پیامدهای ناگوارآنها برای مردم و اقتصاد آشنا شوید. طرح هایی مانند اجاره به شرط تملیک، مسکن مشارکتی، مسکن سازمانی، مسکن جوانان، مسکن مهر ، مسکن ویژه و اخیرا مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی طرح هایی نام آشنا هستند.اما در بازاری که قیمت ها بیش از توان مالی متقاضی و اندوخته وی است و نهادی نیز وی را حمایت نمی کند چگونه می توان صاحب خانه شد؟ کارشناسان و مسئولان در این زمینه چه راهکارها و هشدارهایی را مطرح می کنند. یکی از راهکارهای مطرح در زمینه خانه دارشدن اقشار کم درآمد افزایش سقف وام مسکن است. در شرایطی که سرمایه گذاری در بازار پولی جذاب نیست ، نمی توان از بانک های تجاری توقع داشت داوطلبانه به اعطای وام اقدام کنند. این در حالی است که افزایش سود سپرده های بانکی نیز به دلیل آثار تورمی خود در شورای عالی پول و اعتبار متوقف شده و به نتیجه ای نرسیده است. آزاد شدن اعطای وام خرید مسکن نیز در میان نمایندگان مخالفانی دارد. دکتر جعفر قادری رئیس کمیته اقتصادی کمیسیون برنامه و بودجه مجلس با تاکید بر اینکه هنوز بودجه سال 1392 تخصیص نیافته است به خبرنگار ما گفت: بانک ها با محدودیت منابع مواجه هستند و تا زمانی که نرخ سود سپرده افزایش نیابد بعید است سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یابد و احتمالا شرایط موجود به صورت استخوان لای زخم باقی خواهد ماند. در ادامه چند راهکار که در کشورهای دیگر اجرا گردیده است را به اختصار ارائه خواهیم کرد: مسکن اجتماعی این راهکار اگرچه توانسته است در کشورهای اروپایی که سیاست های سوسیالیستی را پیگیری می کنند راهکار موفقی باشد اما در اروپا تامین مالی این نوع مسکن از طریق صندوق های تامین اجتماعی است. صندوق های پس انداز مسکن تاکنون صندوق پس انداز مسکن در بانک مسکن وجود داشت و اگر تامین مالی آن بر اساس همان رویکرد صندوق پس انداز بانک مسکن باشد باز هم به منابع مالی دیگری نیاز است چراکه اعطای وام یک برابر موجودی ، قطعا نمی تواند مشکل ناتوانی مالی متقاضیان مسکن را برطرف کند. بنابراین این صندوق ها بیش از پس انداز متقاضی اقدام به اعطای تسهیلات خواهند کرد تا متقاضی دارای شغل و درآمد از پس انداز آینده خود وام و سودش را بازپرداخت کند. نحوه خرید خانه با استفاده از این راهکار بر این اساس که وام بلند مدت که درصد بالایی از قیمت مسکن را تشکیل دهد ( مثلا 40 تا 60 درصد) به متقاضیانی که دارای شغل و درآمد هستند داده می شود و این اشخاص پس انداز آینده (مقدار وامی که دریافت می کنند تا در آینده با درآمد خود بازپرداخت کنند) را به اندوخته گذشته خود افزوده و اقدام به خرید کنند. دکتر حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی در مصاحبه اختصاصی با خبرنگار پیام ساختمان اعلام کرد: «دولت می تواند با حمایت خود بازار رهن را تقویت کند. باید جوانی که اشتغال به کار داشته و توانایی پرداخت قسط دارد، بتواند از محل پس انداز گذشته و آتی خود، مسکنی خریداری کند. کار دولت ها البته آن است که از تشکیل و تقویت بازار رهن حمایت کنند و منابع خود را صرف تقویت این بازار نمایند.» رهیافت تامین مالی با رهن ثانویه گر چه تا زمان نگارش این گزارش، از جزئیات و چگونگی تامین مالی مجدد برای اعطای وام های متعدد رسما خبری توسط دولتمردان منتشر نشده است، اما با مطالعه آنچه دکتر عبده تبریزی در کتاب خود تحت عنوان«تامین مالی بخش مسکن» تشریح کرده است، می توان به نکات خوبی از نحوه استفاده از بازار ثانویه رهن دست یافت. دکتر عبده تبریزی با این اعتقاد که مسکن از پس اندازهای گذشته و آینده و با اقساط بلند مدت قابل خریداری است ، رهن را یکی از راه های تامین مالی برای خرید مسکن می داند. بر این اساس بانک با فروش اوراق رهن از طریق شرکت های واسط اقدام به تامین مالی جهت اعطای مجدد تسهیلات مسکن می کند. معامله «اوراق بهادار با پشتوانه رهن» در بازار ثانویه از طریق شرکت های واسط (که رهن ها را یک کاسه کرده و با عرضه اوراق رهن در بازار سرمایه وجوه را به بانک بازگردانده و بانک را دارای این توانایی می کند که بتواند باز هم «وام های رهنی (Mortgage ) تولید کند». ساده ترین ساختاری است که می توان به آن اشاره کرد. بر این اساس «تعهدات رهنی وثیقه دار»سه مرحله، «اوراق بهادار با پشتوانه رهن» دو مرحله و «رهن» یک مرحله با دارایی حقیقی (خانه) فاصله دارد. راهکاری که امریکا را با بحران مواجه کرد با توجه به نقدینگی سرگردان و پول داغی که در کشور وجود دارد ، رهن ثانویه، راهکاری قابل اجراست. ابزاری که نه تنها در ایران بلکه در دنیا اجرا شده و نتیجه هم داده است. در ظاهر، قضیه از این قرار است که بانک بدهی خود را در بازار سرمایه تبدیل به نقدینگی کرده و فرصتی برای اعطای تسهیلات مجدد فراهم می شود و سفته بازی در بازار مصرفی مسکن نیز از خود مسکن به اوراق بهادار با پشتوانه رهن سوق داده می شود. اما تجربه رویکرد با نظارت حداقلی ( پیروی از نئولیبرالیسم اقتصادی) در امریکا به کجا رسید؟ دکتر محمد حسن نژاد عضو شورای عالی پول و اعتبار در مصاحبه با پیام ساختمان گفت: «در اوایل دهه نخست قرن جدید، تقاضای مسکن کمی بیش از میزان عرضه در امریکا بود. در این شرایط بانک ها تا 95 درصد قیمت مسکن را به صورت وام خرید پرداخت کردند و بسیاری از مردم حتی بیش از نیاز خود اقدام به خرید مسکن کردند و این امر تقاضای بسیار بالایی در بازار ایجاد کرد، در نتیجه شرکت های بسیاری اقدام به ساخت و ساز کردند که طبعا از شروع ساخت تا تحویل ساختمان های در دست احداث به بازار، زمان زیادی نیاز است. زمانی که دوران ، رونق اعطای وام و سپس بازجذب وجوه از طریق رهن ثانویه بود. در اواسط دهه، خانه های تازه ساز به بازار عرضه شد و به دلیل عرضه کلان مسکن قیمت آن در امریکا کاهش یافت.» عضو کمیسیون اقتصادی مجلس تاکید کرد: «خانه ای که با وام مثلا 80 هزار دلار فروش رفته بود اکنون قیمتی کمتر (مثلا 60 هزار دلار ) داشت در نتیجه برای خریدارانی که از وام استفاده کرده بودند، منطقی نبود تا اقساط خانه ای را که قیمت کمتری داشت، بپردازند و متضرر شوند. با عدم پرداخت اقساط وام، بانک ها هم به مصادره خانه ها پرداختند و خانه های بسیاری روی دست بانک ها ماند که قیمتی بالاتر از قیمت کاهش یافته بازار روز مسکن داشت. پس نه اقساط وام پرداخت شد و نه خانه های مصادره شده فروش رفت، طبعا اوراق رهن ثانویه که تامین مالی مجدد بخش مسکن را فراهم کرده بود نیز همراه با سودش مزید بر علت شد، عاملی که هم مردم و هم موسسات مالی امریکا را مانند یک دومینو با بحران بزرگی مواجه کرد تا جایی که این ابزار در امریکا ممنوع شده است.» درنتیجه این ابزار تنها فرصت زا نبوده و به همان شکل توانسته چالش آفرین هم باشد. ابزار مالی دیگری هم هست عضو شورای عالی بورس ادامه داد: « اگر چه اجرایی شدن صندوق های زمین و ساختمان فراگیر نبوده، اما باید کمک کنیم که تامین مالی بخش مسکن از طریق عملیاتی شدن صندوق های زمین و ساختمان انجام شود چرا که قانون و آیین نامه و سازوکار های مدیریتی آن موجود است. « صندوق های املاک و مستغلات که در خاورمیانه از کاربرد خوبی برخوردار بوده، هم ابزاری است که می تواند در بازار تاثیرگذار باشد. این صندوق به جای تولید، در بخش عرضه نقش آفرین است و سرمایه گذاران در این صندوق می توانند از تاثیر تورم بر کاهش ارزش پول خود مصون و نیز از افزایش قیمت مسکن نیز بهره مند شوند بدون آنکه نیازی به معاملات مکرر در بازار مسکن داشته باشند. ورق برمی گردد؟ در کنار این موارد یک احتمال نیز وجود دارد که اگر تحقق یابد، می تواند منابع مالی را در بازار پولی یا بازار سرمایه به شدت افزایش دهد و آن سرمایه گذاری خارجی در ایران است که بخشی از آن می تواند سرمایه های ایرانیان خارج از کشور باشد. تا آنجا که نگارنده می داند اتباع خارج نشین علاقه بسیاری برای این کار دارند و احتمال یورش سرمایه گذاران خارجی به ایران بیش از حد تصور است و اگر ما هوشیار باشیم می توانیم این نقدینگی وارداتی را به بخش تولید مسکن عادی سوق داده و با ابزارهای مالی بازار آن را هدایت کنیم تا یک بار برای همیشه اصطلاحاتی مانند بحران مسکن یا گرانی مسکن و مانند آنها از ایران رخت بر بندد. در مجموع راهکارهای گفته شده همه به آینده و نحوه مدیریت مالی و دیپلماتیک دولت وابسته است اما در یک نکته تفاوت دارد و آن نحوه تامین مالی است که این راهکارها برای متقاضیان مسکن فراهم می کنند