هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   173   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

اعتقاد و انتقاد به رهن ثانویه

كافي است به بايگاني صفحه هاي اقتصادي رسانه ها سري بزنيد تا با انبوهی از طرح هاي نافرجام دولت درخصوص مسكن و البته پيامدهاي ناگوارآنها برای مردم و اقتصاد آشنا شويد. طرح هايي مانند اجاره به شرط تمليك، مسكن مشاركتي، مسكن سازماني، مسكن جوانان، مسكن مهر ، مسكن ويژه و اخيرا مسكن اجتماعي و مسكن حمايتي طرح هايي نام آشنا هستند.اما در بازاري كه قيمت ها بيش از توان مالي متقاضي و اندوخته وي است و نهادي نيز وي را حمايت نمي كند چگونه مي توان صاحب خانه شد؟ كارشناسان و مسئولان در اين زمينه چه راهكارها و هشدارهايي را مطرح مي كنند.

يكي از راهكارهاي مطرح در زمینه خانه دارشدن اقشار کم درآمد افزايش سقف وام مسكن است. در شرایطي كه سرمايه گذاري در بازار پولي جذاب نيست ، نمي توان از بانك هاي تجاري توقع داشت داوطلبانه به اعطاي وام اقدام كنند. این در حالی است که افزايش سود سپرده هاي بانكي نيز به دليل آثار تورمي خود در شوراي عالي پول و اعتبار متوقف شده و به نتيجه اي نرسيده است.

آزاد شدن اعطاي وام خريد مسكن نيز در ميان نمايندگان مخالفاني دارد. دكتر جعفر قادري رئيس كميته اقتصادي كميسيون برنامه و بودجه مجلس با تاکيد بر اينكه هنوز بودجه سال 1392 تخصيص نيافته است به خبرنگار ما گفت: بانك ها با محدوديت منابع مواجه هستند و تا زماني كه نرخ سود سپرده افزايش نيابد بعيد است سقف تسهيلات خريد مسكن افزايش يابد و احتمالا شرايط موجود به صورت استخوان لاي زخم باقي خواهد ماند. در ادامه چند راهکار که در کشورهای دیگر اجرا گردیده است را به اختصار ارائه خواهیم کرد:

مسكن اجتماعي

اين راهكار اگرچه توانسته است در كشورهاي اروپايي كه سياست هاي سوسياليستي را پيگيري مي كنند راهکار موفقی باشد اما در اروپا تامين مالي اين نوع مسكن از طريق صندوق هاي تامين اجتماعي است.

صندوق هاي پس انداز مسكن

تاكنون صندوق پس انداز مسكن در بانك مسكن وجود داشت و اگر تامين مالي آن بر اساس همان رويكرد صندوق پس انداز بانك مسكن باشد باز هم به منابع مالي ديگري نياز است چراكه اعطاي وام يك برابر موجودي ، قطعا نمي تواند مشكل ناتواني مالي متقاضيان مسكن را برطرف كند. بنابراين اين صندوق‌ها بيش از پس انداز متقاضي اقدام به اعطاي تسهيلات خواهند كرد تا متقاضي داراي شغل و درآمد از پس انداز آينده خود وام و سودش را بازپرداخت كند. نحوه خريد خانه با استفاده از اين راهكار بر اين اساس كه وام بلند مدت كه درصد بالايي از قيمت مسكن را تشكيل دهد ( مثلا 40 تا 60 درصد) به متقاضياني كه داراي شغل و درآمد هستند داده مي شود و اين اشخاص پس انداز آينده (مقدار وامي كه دريافت مي كنند تا در آينده با درآمد خود بازپرداخت كنند) را به اندوخته گذشته خود افزوده و اقدام به خريد كنند.

دكتر حسين عبده تبريزي مشاور وزير راه و شهرسازي در مصاحبه اختصاصي با خبرنگار پيام ساختمان اعلام كرد: «دولت مي‌تواند با حمايت خود بازار رهن را تقويت كند. بايد جواني كه اشتغال به کار داشته و توانایی پرداخت قسط دارد، بتواند از محل پس‌انداز گذشته و آتي خود، مسكنی خریداری كند. كار دولت‌ها البته آن است كه از تشكيل و تقويت بازار رهن حمايت كنند و منابع خود را صرف تقويت اين بازار نمايند.»

رهيافت تامين مالي با رهن ثانويه

گر چه تا زمان نگارش اين گزارش، از جزئيات و چگونگي تامين مالي مجدد براي اعطاي وام هاي متعدد رسما خبري توسط دولتمردان منتشر نشده است، اما با مطالعه آنچه دكتر عبده تبريزي در كتاب خود تحت عنوان«تامين مالي بخش مسكن» تشريح كرده است، مي توان به نكات خوبي از نحوه استفاده از بازار ثانويه رهن دست يافت.

دكتر عبده تبريزي با اين اعتقاد كه مسكن از پس اندازهاي گذشته و آينده و با اقساط بلند مدت قابل خريداري است ، رهن را يكي از راه هاي تامين مالي براي خريد مسكن مي داند. بر اين اساس بانك با فروش اوراق رهن از طريق شركت هاي واسط اقدام به تامين مالي جهت اعطاي مجدد تسهيلات مسكن مي كند.

معامله «اوراق بهادار با پشتوانه رهن» در بازار ثانويه از طريق شركت هاي واسط (كه رهن ها را يك كاسه کرده و با عرضه اوراق رهن در بازار سرمایه وجوه را به بانك بازگردانده و بانك را داراي اين توانايي مي كند كه بتواند باز هم «وام هاي رهني (Mortgage ) توليد كند». ساده ترين ساختاري است كه مي توان به آن اشاره كرد.

بر اين اساس «تعهدات رهني وثيقه دار»سه مرحله، «اوراق بهادار با پشتوانه رهن» دو مرحله و «رهن» يك مرحله با دارايي حقيقي (خانه) فاصله دارد.

راهکاری که امريكا را با بحران مواجه کرد

با توجه به نقدينگي سرگردان و پول داغي كه در كشور وجود دارد ، رهن ثانويه، راهكاري قابل اجراست. ابزاري كه نه تنها در ايران بلكه در دنيا اجرا شده و نتيجه هم داده است. در ظاهر، قضيه از اين قرار است كه بانك بدهي خود را در بازار سرمايه تبديل به نقدينگي كرده و فرصتي براي اعطاي تسهيلات مجدد فراهم مي شود و سفته بازي در بازار مصرفي مسكن نيز از خود مسكن به اوراق بهادار با پشتوانه رهن سوق داده می شود. اما تجربه رويكرد با نظارت حداقلي ( پيروي از نئوليبراليسم اقتصادي) در امريكا به كجا رسيد؟

دكتر محمد حسن نژاد عضو شوراي عالي پول و اعتبار در مصاحبه با پيام ساختمان گفت: «در اوايل دهه نخست قرن جديد، تقاضاي مسكن كمي بيش از ميزان عرضه در امريكا بود. در اين شرايط بانك ها تا 95 درصد قيمت مسكن را به صورت وام خريد پرداخت کردند و بسياري از مردم حتي بيش از نياز خود اقدام به خريد مسكن كردند و اين امر تقاضاي بسيار بالايي در بازار ايجاد كرد، در نتيجه شركت هاي بسياري اقدام به ساخت و ساز كردند كه طبعا از شروع ساخت تا تحويل ساختمان هاي در دست احداث به بازار، زمان زیادی نياز است. زماني كه دوران ، رونق اعطاي وام و سپس بازجذب وجوه از طريق رهن ثانويه بود. در اواسط دهه، خانه هاي تازه ساز به بازار عرضه شد و به دليل عرضه كلان مسكن قيمت آن در امريكا كاهش يافت.»

عضو كميسيون اقتصادي مجلس تاكيد كرد: «خانه اي كه با وام مثلا 80 هزار دلار فروش رفته بود اكنون قيمتي كمتر (مثلا 60 هزار دلار ) داشت در نتيجه براي خريداراني كه از وام استفاده كرده بودند، منطقي نبود تا اقساط خانه اي را كه قيمت كمتری داشت، بپردازند و متضرر شوند. با عدم پرداخت اقساط وام، بانك ها هم به مصادره خانه ها پرداختند و خانه هاي بسياري روي دست بانك ها ماند كه قيمتي بالاتر از قيمت كاهش يافته بازار روز مسكن داشت. پس نه اقساط وام پرداخت شد و نه خانه هاي مصادره شده فروش رفت، طبعا اوراق رهن ثانويه كه تامين مالي مجدد بخش مسكن را فراهم كرده بود نيز همراه با سودش مزيد بر علت شد، عاملي كه هم مردم و هم موسسات مالي امريكا را مانند يك دومينو با بحران بزرگي مواجه كرد تا جايي كه اين ابزار در امريكا ممنوع شده است.»

درنتيجه اين ابزار تنها فرصت زا نبوده و به همان شكل توانسته چالش آفرين هم باشد.

ابزار مالي ديگري هم هست

عضو شوراي عالي بورس ادامه داد: « اگر چه اجرايي شدن صندوق هاي زمين و ساختمان فراگير نبوده، اما بايد كمك كنيم كه تامين مالي بخش مسكن از طريق عملياتي شدن صندوق هاي زمين و ساختمان انجام شود چرا كه قانون و آيين نامه و سازوكار هاي مديريتي آن موجود است. «

صندوق هاي املاك و مستغلات كه در خاورميانه از كاربرد خوبي برخوردار بوده، هم ابزاري است كه مي تواند در بازار تاثيرگذار باشد. اين صندوق به جاي توليد، در بخش عرضه نقش آفرين است و سرمايه گذاران در اين صندوق مي توانند از تاثير تورم بر كاهش ارزش پول خود مصون و نيز از افزايش قيمت مسكن نيز بهره مند شوند بدون آنكه نيازي به معاملات مكرر در بازار مسكن داشته باشند.

ورق برمي گردد؟

در كنار اين موارد يك احتمال نيز وجود دارد كه اگر تحقق يابد، مي تواند منابع مالي را در بازار پولي يا بازار سرمايه به شدت افزايش دهد و آن سرمايه گذاري خارجي در ايران است كه بخشي از آن مي تواند سرمايه هاي ايرانيان خارج از كشور باشد. تا آنجا كه نگارنده مي داند اتباع خارج نشين علاقه بسياري براي اين كار دارند و احتمال يورش سرمايه گذاران خارجي به ايران بيش از حد تصور است و اگر ما هوشيار باشيم مي توانيم اين نقدينگي وارداتي را به بخش توليد مسكن عادي سوق داده و با ابزارهاي مالي بازار آن را هدايت كنیم تا يك بار براي هميشه اصطلاحاتي مانند بحران مسكن يا گراني مسكن و مانند آنها از ايران رخت بر بندد.

در مجموع راهكارهاي گفته شده همه به آينده و نحوه مديريت مالي و ديپلماتيك دولت وابسته است اما در يك نكته تفاوت دارد و آن نحوه تامين مالي است كه اين راهكارها براي متقاضيان مسكن فراهم مي‌كنند