هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   173   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بازار مسكن؛ موج سينوسي يا موج مكزيكي

گروه بازار ساختمان: بازار مسكن براي عبور از دوران ركود بيش از هر چيز به تأمین مالي نياز دارد و باآنکه همه می‌دانند بيشتر متقاضيان مسكن نيازمند نقدينگي هستند تا هزینه خريد اين گران‌ترین كالاي ضروري براي زندگي را تأمین كنند، اما هنوز كه هنوز است با وجودي كه صد روز از دولت جديد و وعده‌های صد روزه‌اش می‌گذرد اما راهي عملياتي براي افزايش نقدينگي در بخش مسكن كشور مطرح نيست غير از افزايش سقف تسهيلات خريد توسط بازار پولي. اما اين راه تا چه ميزان می‌تواند اجرايي باشد؟ همچنين در ادامه سال، حجم معاملات مسكن با رشد همراه خواهد بود يا سرماي زمستان آن را در می‌نوردد؟

وقتي پول گران است

مهندس حسين وثوقي ايراني عضو كميسيون عمران و خدمات فني و مهندسي اتاق بازرگاني ايران معتقد است: تا پايان سال ركود گریبان گیر بازار مسكن خواهد بود و شايد كمي كاهش قيمت نيز در اين بازار ديده شود.

عضو هیئت نمايندگان اتاق بازرگاني اردبيل و ايران به خبرنگار پيام ساختمان تاكيد كرد: معتقدم در برنامه‌ریزی براي طرح هاي بخش مسكن بايد از علم اقتصاد پيروي كرد و با محاسبه علمي نرخ بهره تسهيلات را تعيين كرد. اصولاً در شرايط حال حاضر كشور «پول گران» است و نمی‌توان توقع داشت كه پول ارزان به بازار مسكن كشور تزريق شود. اگر اقتصاد كشور در شرايط خوبي نيست معتقدم نبايد از بانک‌ها خواست تا به ارائه تسهيلات با نرخ ارزان براي بخش مسكن بپردازند. اگر این‌چنین باشد به همان راهي می‌رویم كه مسكن مهر رفت. مضاف بر اينكه اگر نرخ تورم 40 درصدي داريم نمی‌توان از بانک‌ها تسهيلاتي با نرخ 14 يا 15 درصد دريافت كرد. اين اقدام اقتصادي نيست و بانک‌ها نيز آن را برنمی‌تابند. به بيان ديگر بانک‌ها در ارائه تسهيلات منفعت خود را می‌بینند و درصورتی‌که طرحي اقتصادي باشد وام اختصاص می‌دهند و اگر نباشد به هر طريقي از ارائه تسهيلات خودداري می‌کنند.

تأمین مالي برای اعطاي تسهيلات

وي در پاسخ به این سؤال كه چگونه می‌توان منابع لازم براي تأمین مالي برای اعطاي تسهيلات را فراهم كرد؟ پاسخ داد: راهي غير از افزايش نرخ سود سپرده براي تأمین مالي جهت ارائه تسهيلات به بخش مسكن نداريم مگر اينكه دولت نقدينگي لازم را براي سرمایه‌گذاری در توليد مسكن فراهم كند كه با توجه به شرايط فعلي خزانه كشور نمی‌توان چنين اقدامي را از طرف دولت متصور شد. شايد اين اقدام باعث می‌شود حاشيه سود توليدكنندگان كم شود اما در بلندمدت موجب می‌شود رونقي در بخش توليد و بازارها ايجاد شود اما در خصوص اقتصاد مسكن اين كاهش حاشيه سود نه تنها بد نيست بلكه می‌تواند به واقعي شدن قیمت‌ها در بازار مسكن منجر شود. بدون تعارف بايد گفت كه اگر بررسي كنيد خواهيد ديد تا چه ميزان از سرمایه‌های كشور به بخش مسكن روي آورده‌اند. اقتصاد مسكن از پرسودترین اقتصاد هاي كشور است. زماني كه بخش هاي توليدي راكد است چرا سرمایه‌ها به اين بخش يورش نَبَرد! همه فعالان اقتصادي حداقل نیم‌نگاهی به بازار مسكن دارند.

ويژگي بارز بازار مسكن

وثوقي ايراني در خصوص دليل جذابيت بازار مسکن توضيح داد: ويژگي بارز بازار مسكن سوار بودن بر نرخ تورم است. ازاین‌رو هر چه تورم اضافه شود بر قيمت واحد هاي مسكوني و زمين آن اضافه می‌شود، در نتیجه فعالان اين بازار، هم از كاهش ارزش پول خود جلوگيري کرده‌اند و هم توانسته‌اند با توجه به افزايش قيمت مذكور، سود ببرند. به بيان ديگر حاشيه سود در بخش مسكن بسيار بالاست و اميدوارم با توجه به سياست هاي دولت تدبير كاهش يابد كه اگر از اين حاشيه سود كاسته شود حتماً به نفع كشور است، حتي به سود اقتصاد مسكن هم هست تا از دچار رشد حبابي شود و در حد خودش رشد كند.

پر سودترین بخش اقتصاد

وثوقي ايراني تصريح كرد: بيشتر فعالان اقتصادي حداقل نیم‌نگاهی به بازار مسكن دارند چرا كه نمی‌توان از سودآوري آن عبور كرد. وي ادامه داد: از پزشک و وكيل تا دلال و مغازه‌دار، هم براي بخش توليد و هم براي بازار وارد عرصه مسكن شده‌اند. ازاین‌رو نمی‌توان توقع داشت كه به روش هاي نوين تأمین مالي و حتي كسب سود آشنا باشند. حتي افرادي كه تخصص مالي و مهندسي ندارند تنها به‌صرف دارايي خود وارد بازار مسكن شده‌اند.

وي در بيان دليل اين امر گفت: يكي از دلايلي كه همه جذب اين بازار می‌شوند اين است كه بازار مسكن سوار بر نرخ تورم است چرا كه سرمایه‌گذاران مسكني هم سود خود را كسب می‌کنند و هم از كاهش ارزش پول خود می‌گریزند.

عضو كمیسيون عمران اتاق ايران اظهار داشت: شايد بازار مسكن در بالاترين حد از ركود خود باشد اما تجربه اثبات كرده است كه هميشه نمودار رونق و ركود اين بازار تابعي سينوسي است بنابراين سرمایه‌گذاری در بخش مسكن (چه بازار و چه ساخت‌وساز) براي بسياري از افراد سودآور و جذاب خواهد بود.

عضو هيئت نمايندگان اتاق بازرگاني ايران در خصوص اينكه چرا سازندگان مسكن تنها به وام فكر می‌کنند و از كنار روش‌هاي نوين تأمین مالي می‌گذرند، توضيح داد: درصد كمي از ساخت‌وساز در اختيار مهندسان است و بخش زيادي نيز در اختيار مالكاني غیرمتخصص قرار دارد كه اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند و از روش‌هاي نوين تأمین مالي اطلاع ندارند. علاوه بر اين همان بخش تحصیل‌کرده فعال در صنعت ساختمان نيز آگاهي كاملي از اين روش هاي امروزينه ندارند.

وي كه مهندس برق و الكترونيك و عضو نظام‌مهندسی است در خصوص راهكار هاي تشويق به استفاده از روش هاي نوين تأمین مالي مسكن گفت: شايد اين نوع تأمین مالي به نحو احسن به اطلاع فعالان صنعت و بازار ساختمان نرسيده است. به نظر من وزارت راه و شهرسازي، شهرداري ، صدا و سيما و سازمان نظام‌مهندسی كشور بايد در اين زمينه به فعاليت بيشتري بپردازند.

عضو كمسيون عمران اتاق ايران با اشاره به اينكه در كميسيون عمران سه وظيفه اساسي داريم: «خدمات فني و مهندسي» ، «تأمین مالي و نظام‌مهندسی» و «امور پيمانكاران» خاطرنشان كرد: من عمیقاً معتقدم سازمان نظام‌مهندسی بايد در اين زمينه فعاليت بيشتري داشته باشد. همایش‌ها، تبليغات محيطي و رسانه‌ای می‌تواند در جهت اين آگاهي بخشي به فعالان بخش مسكن كمك كننده باشد.

رشد نرخ سود سپرده هزينه را می‌افزاید

تا اينجا راه اجرايي براي افزايش سقف تسهيلات مسكن فقط افزايش نرخ سود سپرده‌ها بود، اما خود اين افزايش نرخ سود سپرده ها نيز مي تواند براي بازار مسكن چالش زا باشد. در خصوص چگونگي تأمین مالي تسهيلات مسكن كشور حسين سلاح ورزي، عضو ديگر كميسيون عمران و خدمات مهندسي اتاق بازرگاني ايران به خبرنگار ما گفت: اگر نرخ سود سپرده‌ها افزايش يابد، هم هزينه توليد و هم هزينه مصالح ساختماني را افزايش مي دهد.

سلاح ورزي كه رئيس اتاق بازرگاني خرم‌آباد است تاكيد كرد: در حوزه مسكن هنوز محرك كافي براي رونق بازار فراهم نيست ازاین‌رو ممكن است همچنان در ركود باقي باشد مگر آنكه محركي براي سوق دادن بازار به سمت رونق ايجاد شود.‌ وي تاكيد كرد: احتمال رشد شديد قيمت مسكن در سال آينده نيز پیش‌بینی نمی‌شود.

وي در خصوص افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن گفت: با توجه وضعيت بانک‌ها از نظر كفايت سرمايه، امكان افزايش سقف تسهيلات مسكن در هاله‌ای از ابهام قرار دارد مگر آنكه سود سپرده‌های بانكي افزايش يابد كه خود اين موضوع می‌تواند تورم را، هم در قيمت مسكن و هم در نهاده‌های توليد مانند مصالح ساختماني و هزینه‌های ساخت‌وساز افزايش دهد. از طرف ديگر با افزايش سود سپرده‌های بانكي می‌توان نقدينگي لازم را براي ايجاد زمینه‌های رونق بازار مسكن فراهم كرد.

دليل عدم رويكرد به تأمین مالي نوين

سلاح ورزي، در پاسخ به این پرسش که چرا سازندگان مسكن از روش هاي نوين تأمین مالي پيروي نمی‌کنند، گفت: بيشتر سازندگان مسكن تمايل به مقاطعه‌کاری دارند و درصورتی‌که منابع مالي و زمين فراهم باشد (مانند مسكن مهر) آنها اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند و اينكه خود سازندگان منابع مالي را تأمین كنند چندان مطرح نيست.

وي با پیش‌بینی اينكه در بازار مسكن محرك كافي براي رونق وجود ندارد گفت: اگر شرايط تغيير نكند بازار مسكن تا آخر سال در ركود باقي خواهد بود. اصولا اجرايي بودن طرح مسكن اجتماعي خود زير سؤال است. ازاین‌رو اينكه طرح مسكن اجتماعي بتواند موجب تحولي در بازار مسكن شود با ترديد مواجه است.

در كميسيون چه می‌کنند!

سلاح ورزي تاكيد كرد: كميسيون عمران اتاق ايران در سه بخش فعاليت دارد كه عبارت است از؛ بخش اول مطالبات كلان شركت هاي عمراني و مهندسي از دولت، بخش دوم صادرات خدمات فني و مهندسي و بخش سوم پالايش مقررات و بروكراسي زدايي فعاليت می‌کند.

وي ادامه داد: ازآنجاکه شركت هاي عمراني و پيمانكاران در وصول مطالبات خود از دولت موفق نبوده‌اند ، بدهي خود را به بانک‌ها نپرداخته و در نتيجه به تعويق افتاده است و در پي اين هستيم كه مشابه مكانيزم توليد ، بدهي هاي اين شرکت‌ها با طلب هاي آنها تهاتر شود. ازاین‌رو در حال محاسبه دقيق بدهی‌ها و طلب‌ها هستيم.

عضو هيئت نمايندگان اتاق ايران در پاسخ به اين سؤال كه چرا مالكان مسكن يا سازندگان، كاهش قيمت را به ركود بازار ترجيح نمی‌دهند و از قيمت املاك خود نمی‌کاهند پاسخ داد: به دليل عدم تعادل و عدم ثباتي كه در اقتصاد كشور وجود دارد ، نوعي محافظه كاري و پرهيز از معامله در فضاي کسب‌وکار كشور پديد آمده است كه اميدواريم در آينده وضعيت بهبود يابد.

با اي ن اوصاف نمی‌توان تا زماني كه برنامه‌ای مشخص براي بخش مسكن كشور به‌ویژه در بخش تأمین مالي و نحوه سرمایه‌گذاری فراهم شود ، دوران رونق پايداري را براي اين بازار تصور کرد.