كاهش فاصله قیمت مسکن در تهران

شمار نشریه : 173

علی یوسفی

سال گذشته قیمت مسکن ناگهان افزایش چشمگیری داشت. به گفته فعالان بازار مسکن علت این موضوع چیزی نبود جز سقوط شدید ارزش ریال در برابر ارزهای خارجی و نرخ تورمی که در طی ۳۵سال گذشته بعد از انقلاب بی‌سابقه بود. بانک مرکزی نرخ تورم سال گذشته را ۳۲درصد اعلام کرد اما طبق گزارش های موجود، تورم بخش مسکن در سال گذشته توانست از نرخ تورم رسمی کشور پیشی بگیرد. تعقيب اخبار روزانه درباره نوسان قيمت مسكن در تهران، تاكنون مانع از توجه به «نسبت قيمت‌ها» در مناطق مختلف پايتخت شده بود اما بررسي‌ها پيرامون اين نسبت نشان مي‌دهد؛ بيشتر از آنكه رکود قيمت مسكن دست‌كم در چند ماه اخير، محل سؤال از مسئولان باشد، کم شدن فاصله طبقاتي در بازار مسكن تهران جای تأمل و بررسی دارد. در این مطلب بررسی مختصری داریم از فاصله قیمت مسکن در شمال و جنوب شهر تهران:

اختلاف قیمت‌ها اندک است

چنانچه گزارش مركز آمار ايران مبناي اندازه‌گيري فاصله قيمتي بازار مسکن قرار بگيرد، مشخص مي‌شود؛ قيمت‌ها در گران‌ترين نقطه تهران با ارزان‌ترين نقطه اين کلان‌شهر فاصله کمتری پیدا کرده است. به بيان ساده‌تر، این اختلاف‌ قيمت مسكن در سطح مناطق بیست و دوگانه تهران اگرچه توزيع درآمد و هزینه خانوارها را مي‌رساند، اما همين موضوع مي‌تواند احتمال صاحب‌خانه‌ شدن متقاضيان مسكن محله‌هاي پایین‌شهر را در مناطق بالا‌تر، افزايش دهد.

این گزارش در حالی به طور مختصر به قیمت مسکن برخی از مناطق تهران و میزان کاهش آن می‌پردازد که کاهش قیمت هر مترمربع مسکن در نقاط بالاتر شهر تهران بیشتر از نقاط میانی و جنوبی شهر صورت گرفته و هرچه از جنوب شهر به سمت شمال شهر برویم، قیمت مسکن کاهش بیشتری را نشان می‌دهد. به‌عنوان مثال فروشندگان جنوب تهران حاضر هستند برای فروش ملک خود تنها مبلغ کمی از قیمت پیشنهادی خود را کاهش دهند درحالی‌که فروشندگان در شمال شهر حاضرند دو تا سه میلیون تومان زیر قیمت قبلی، مسکن خود را به فروش برسانند.

فاصله قیمتی امری طبیعی است

يك اقتصاددان درباره ريشه‌هاي فاصله‌ قيمتي موجود در بازار مسكن معتقد است: سه عامل شامل: تورم، نبود قانون كنترل‌كننده در بازار مسكن و ناکارآمد بودن بازار سرمايه در جذب نقدينگي، باعث وضع موجود در مناطق مختلف شهر تهران شده است.

یک کارشناس املاک در رابطه بافاصله قیمتی در بازار مسکن شمال و جنوب تهران به پیام ساختمان گفت: این فاصله قیمتی امری طبیعی است؛ چرا که همیشه بحث بالای شهر و پایین‌شهر مطرح است و این اختلاف طبقاتی به شرایط آب و هوایی، میزان تردد در منطقه، فرهنگ ساکنان و محله بستگی دارد و تمامی این مسائل به‌اندازه‌ای بر ‌درجه کیفیت ساخت‌وساز تأثیرگذار است که گاهی ممکن است در یک خیابان، قیمت آپارتمان‌های شمالی و جنوبی یا شرقی و غربی با یکدیگر برابر نباشند.

مهندس اسماعیلی در ادامه افزود: فرهنگ ساکنان و محله را در هر منطقه نباید نادیده گرفت، زیرا ممکن است سازه‌ای شبیه به یک سازه در منطقه شمال تهران در یکی از محله‌های جنوبی ساخته شود، اما فرهنگ محله و ساکنان باعث می‌شود تا قیمت‌گذاری واحدها برابر ارزش واحدها در شمال تهران نباشد.

برآوردها نشان می‌دهد؛ درکشورهایی که نابرابری کم است فاصله قیمتی به این شدت نیست، اما در کشورهای در حال توسعه که نظارتی بر آنها نیست و همچنین در برخی از کشورهای توسعه‌یافته سرمایه‌داری، فاصله قیمتی زیاد است. مسئله نگران‌کننده‌ای که در کشور ما وجود داشت روند افزایش فاصله طی 6 سال اخیر بود و به طور کلی این رویداد انعکاسی از افزایش فاصله دارایی بین گروه‌های مختلف درآمدی است. تقریباً در اكثر کلان‌شهرهای دنیا به‌ویژه در کلان‌شهرهای توسعه‌نیافته این شکاف وجود دارد و در برخی کشورهای آمریکای جنوبی این شکاف عمیق تر است و این موضوع در پیرامون کشورمان نیز در ترکیه، پاکستان و عراق امری مشهود است.

افزایش جذابیت سکونت در جنوب تهران

جذابیت ساخت‌وساز باعث افزایش سرمایه‌گذاری در شمال تهران شده اما به دلیل شرایط خاص در تهران حتی در جنوبی‌ترین منطقه نیز ساخت‌وساز جذاب است. به نظر می‌رسد حداقل در چند سال گذشته اقدامات عمرانی و اجتماعی شهرداری تهران توانسته است جذابیت سکونت در جنوب تهران را افزایش داده و ساخت و سازها را اقتصادی کند. اگر از عامل اساسی،یعنی تفاوت قیمت زمین و مازاد پروانه در شمال و جنوب گذر کنیم، توجیه سرمایه‌گذاری برای ساخت در جنوب تهران بسیار کاهش می‌یابد.

بر این اساس قیمت آپارتمان‌های نوساز در برخی از مناطق شمال تهران تا بیش از 3 میلیون تومان در هر مترمربع پایین آمده و در مناطق مرکزی و جنوبی تهران تا بیش از یک میلیون تومان کاهش داشته است اما بازهم رکود بازار موجب شده که خریدار چندانی برای این واحدها وجود نداشته باشد. به همین دلیل، بسازبفروش های شمال تهران که نیاز مبرمی به بازگشت سرمایه خود دارند، حتی حاضرند پایین‌تر از عرف بازار و با قیمت‌های بسیار کمتری آپارتمان‌های خود را به فروش برسانند، البته به‌شرط اینکه خریدار پول نقد داشته باشد.